位于杭州拱墅区祥符板块的禹洲宋都望林府，因地铁10号线渡驾桥站（直线距离320米）、拱墅万达广场（直线530米）等配套资源，曾是杭州的摇号“粉盘”，中签率最低达10.05%，差点触发5年限售。

小区总体量约27万㎡，共规划了10幢高层、13幢洋房。除了一栋清一色48㎡的小户型高层，以及170㎡左右的洋房顶跃外，小区主力户型建面96㎡-128㎡，总户数约1870户。高层限价4万元/㎡，洋房4.98万元/㎡。

望林府原定于2023年9月底交付，然而2022年初起，开发商陷入资金困境。2022年初，开发商禹洲地产被曝资金链问题（2022年中期财报显示其净负债率超300%），另一合作方宋都股份亦陷入债务违约。

开发商陷入资金困境，导致楼盘施工进度断续。随后，相关监管部门介入后，开发商和施工方承诺在交付的同时进行整改。

最终，项目延期至11月交付，然而交付后，小区业主反馈问题多多。笔者在政务服务网搜索显示，涉及该小区的投诉反馈多达近200条。

在项目交付过程中，业主反馈的问题较多，累计投诉记录超过300条，涉及问题总数超过1000项。

其中，地下车库的渗漏水问题尤为突出。现场检查发现，车库负一层出现大面积渗漏现象，多处地面被破损砸开，墙角因长期受潮起皱、破损，部分墙皮脱落。

尤其在负一层10号、14号、15号楼附近，地面经挖开后形成不规则沟渠，并伴有积水和建筑垃圾堆放。

检测显示，地下车库累计渗漏点超过100处，车辆进出频繁区域的问题较为严重。据悉，交付后施工队曾于2023年底对部分漏水点进行整改，但整改效果未达预期，整改工程中断后已超过40天。

此外，项目还存在电梯井积水、单元门墙漏水等问题，部分景观水池因漏水问题暂停使用。

据了解，开发商通过资金监管账户安排了对地下车库的维修改造，整改费用累计超过千万元。经过近期施工，负一层车库已于去年底完成整改并恢复正常使用，负二层则已刷上地坪漆，但仍处于散味阶段。

虽然地下车库的问题在去年年底有了改善，但仍未完全解决，且项目仍有其余后续问题亟待解决。

望林府的整改，目测还有一段路要走。

至于小区交付后的二手房市场表现，也可以称得上一个“惨”字。

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据手边买房数据显示，望林府目前共有128套二手房挂牌，挂牌均价约4.8万元/㎡，总价范围在190万元至1310万元之间。

2024年2月以来，二手房市场已陆续出现成交，其中高层96㎡和110㎡户型成交较为活跃。数据显示，96㎡户型最低挂牌价约335万元，折合单价约3.4万元/㎡，而110㎡户型挂牌价介于430万元至600万元之间。

前情回顾一下，该小区高层IPO价格为4万元/㎡，洋房4.98万元/㎡。

相较于祥符板块内的其他次新房项目，望林府部分高层房源成交单价在3.7万至3.8万元/㎡左右，且目前部分房源已满两年且无增值税，相对具有一定价格优势。