著名经济学家宋清辉

“人有悲欢离合，月有阴晴圆缺”，苏轼这句流传了近千年的诗词之所以能流传到现在，说明了一点，即凡事都有周期，这也是诸多行业发展到一定阶段的必然现象。例如，经历此前多年的爆炒和推波助澜，房地产市场的供求关系当前已经发生了重大变化，一方面，之前的“三高”模式已经被打破，行业正在处于新旧模式的转换期；另一方面，当前的房地产行业或正在经历较为漫长的下行周期，进入缓慢发展的新阶段。但长期来看，中国经济“去地产化”已是大势所趋。

笔者观察到，三四线城市的房价已经处于跌无可跌的位置，成交量接近冰点，形势难以令人乐观。有不少投资者会问，房价会不会也像股价那样，在低位运行一段时间后疯狂反弹呢？答案是需要两方面看待，对于绝大部分三四线城市而言，其房价走势或会如同冷门股一样久久不动。事实上，当前的房价下跌实际上是一个再正常不过的行业周期现象，同时它也和经济发展的周期性有较大的关联。

一般而言，一个城市房价的涨跌，归根结底需要看这个城市的产业情况。例如，2010年的时候，因煤价的上涨，一系列资金涌入鄂尔多斯的楼市，在全城民间借贷蜂拥的同时，房价也疯狂走高。随后，因为煤价的回落，一系列的梦想都开始破灭，资金链断裂、投机者离场，于是鄂尔多斯开始变得萧条。但是，随着近年来当地政府积极调整产业结构，推动产业转型升级，该地的房地产行业已逐渐回归到健康有序的状态，“鬼城”的标签似乎可以撕掉了。这也表明，如果一座城市没有支撑经济发展的强势产业，无论是资金还是人才，或许都不会留在这个城市当中。

纵观各类三四线城市，几乎没有长期可持续、配套的产业链能够支撑城市的经济发展。就如从众心理一般，绝大多数城市都会想方设法挖掘各种景点发展旅游业，以期创造新的利润来源，但旅游业低门槛、同质化的发展难以形成长期有效的支撑作用。虽然一部分城市拥有“靠山吃山”的绝对优势，但想要推动当地产业、经济有效持久的发展，就必须积极引入实体创业和创新产业，否则很快就会陷入“人勤地多产、坐吃山也空”，鄂尔多斯的过往便是典型例子。

就房地产业而言，地产商虽然有定价的权利，但他们没有左右城市经济发展的能力。如果三四线城市一直无法引入能够刺激本地经济增长的新兴产业，或者长期没有对其发展进行规划并招商引资，这座城市未来的发展前景，大概率伴随着人口流失而愈来愈小。

如果在政府引导下，三四线城市愿意引进技术、招揽人才，所谓去库存的问题或将不是问题。如今，全国房价走势相对较为平稳的城市，深圳位居其一。四十多年前，深圳就是一个小渔村，远远不如当前的三四线城市，但国家的政策倾斜和人群的大量涌入，高新技术的不断发展，高等教育机制的建立加上积极引进海内外优质人才，推动了深圳的各项产业蓬勃发展。虽然近期有自媒体提到，深圳有多个楼盘都有不同程度的跌幅，但实际上却没有那么夸张。笔者通过实地走访调查，深圳一些新上市的楼盘价格依然坚挺，其中部分深圳新盘房价甚至还出现了逆市上涨的趋势，反映出深圳经济的韧性。

从理论上讲，只有经济发展才能提升市场各方面的需求，例如运营资金需求、企业用地需求、企业人才需求、员工住房需求等，各种各样的需求都能有效地实现去库存。纵观现行的三四线楼市去库存措施，实际上是治标不治本。要想有效去除大量楼市库存，归根结底需要从当地产业布局、人口流入、土地供应等多方面采取有力措施，花式营销甚至逆向调控这些措施，其形式大于实际意义。

总而言之，房地产周期是正常的市场现象，也是市场经济的必然现象。正是因为周期的客观存在，房地产市场才会有大浪淘沙，才会有竞争和淘汰。从这个角度来看，房地产周期实际上有利于提高经济质量，所以市场应理性看待房地产周期。

作者为著名经济学家宋清辉，著有《中国韧性》。