公摊制度或将终结：衡阳市率先官宣取消公摊面积计价

在房地产市场的持续变革中，一项长期引发购房者不满的制度——公摊面积制度，有望在2025年迎来根本性转变。近日，湖南省衡阳市官方正式宣布，自2025年1月1日起，该市商品房销售将全面实行套内建筑面积计价，这一举措标志着公摊面积制度在衡阳市的正式退出。

值得注意的是，此次改革并非通过提高得房率来变相减少公摊面积，而是直接对公摊面积进行了大刀阔斧的调整。根据衡阳市的相关规定，“公摊面积”原本涵盖的范围，如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等公共区域的建筑面积，以及楼宇与公共空间之间的分隔和外墙墙体水平投影面积的50%，均不再计入商品房的销售面积。

相反，新的计价标准将套内建筑面积作为唯一依据，该面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。这一变革无疑为购房者提供了更为清晰、透明的购房环境，也标志着衡阳市在取消公摊面积制度方面迈出了实质性步伐。

在此之前，已有部分城市通过提高得房率来推行“零公摊”的概念。

其中，广州市在这一方面走在了前列。2023年11月，广州公布了最新的《容积率办法》，放宽了住宅套内半开敞空间的计容比例，从不超过套内建筑面积的15%提高至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。这一政策不仅提高了住宅的得房率，还促进了户型设计的创新，为购房者带来了更多实惠。

在房地产市场的下行周期中，为了吸引消费者并提升销量，开发商们纷纷采取“让利”策略。通过优化户型设计、提高得房率等方式，开发商们在不提高房价的前提下增加了房屋的实际使用面积，实现了“加量不加价”的促销效果。在广州等城市的示范作用下，济南、合肥、深圳等多个城市也相继调整了计容新规，以更好地满足购房者的需求。

然而，回顾过去，公摊面积制度一直饱受争议。由于公摊面积过大、得房率过低等问题，曾多次引发社会关注和媒体报道。例如，在2022年就有媒体披露了因公摊面积过大而导致购房者权益受损的案例，这些事件无疑加剧了公众对公摊面积制度的不满情绪。

如今，随着衡阳市率先官宣取消公摊面积计价，一场关于房地产销售模式的深刻变革正在悄然展开。未来，我们有望看到更多城市加入到这一行列中来，共同推动房地产市场向着更加公平、透明、健康的方向发展。 近期，有购房者表达了对所购房产的不满，他们购置的声称面积为110平方米的住宅，实际到手后却发现套内面积仅约为60多平方米。这一现象引发了公众对房产面积计算方式的广泛关注。从近年来出台的相关政策来看，取消公摊面积的做法正逐渐成为业界的一种共识。然而，这一改革措施在以往的推进过程中却显得步履维艰。

究其原因，首要因素在于开发商试图从公摊面积中获取额外的利润。在房地产市场的早期发展阶段，公摊面积往往成为开发商增加收入的一个重要手段。其次，业界也普遍担忧，若在市场热度较高的情况下贸然取消公摊面积，可能会导致每平方米的名义房价上涨，进而加剧房价上涨的预期，这对房地产市场的稳定发展构成了一定的挑战。

然而，随着市场环境的变化，如今的房地产市场已呈现出截然不同的态势。购房者普遍持观望态度，对于购房决策变得更加谨慎，不敢轻易出手。面对这一局面，开发商开始采取“加量不加价”的策略，通过提高得房率来吸引购房者。与此同时，今年第四代住宅的兴起也为市场带来了新的变革。许多城市开始接受并鼓励建造带有大露台的住宅，这在一定程度上反映了政府在政策层面对优质住宅建设的引导和支持，旨在促进房地产市场的更新换代，推动新房销售。

以公摊面积的逐步取消为标志，国内商品房市场很可能将迎来一次全新的“换代”大潮。这一变革将对整个房地产行业产生深远的影响，彻底改变购房者的置业逻辑。随着新产品的推出，市场上将形成明显的价格梯队。以往得房率在70%-90%之间的二手房将占据一个价格区间，而得房率超过100%的新产品则将构成另一个梯队。

对于购房者而言，在新规产品和二手次新产品之间做出选择时，应秉持“买新不买旧”的原则。即便新规产品的价格略高于二手次新产品，购房者也应坚定地选择新规产品。因为随着公摊面积的取消，加之二手房楼龄老化、产品设计过时等问题，二手房的市场竞争力将大幅下降。当然，对于位于优质、成熟且稀缺地块的二手住宅而言，其地段优势依然是其保值增值的重要因素。

房子作为居民家庭财富的重要组成部分，其产品的迭代更新进一步印证了“选择大于努力”这一道理。在购房决策中，购房者应理性分析市场趋势，准确把握购房时机，以明智的选择为家庭财富的增长奠定坚实的基础。