“上海二手房单日网签破千套，创3年来日成交量新高”，依稀记得这是6月17日，《第一财经》一则迅捷而重磅的报道，仿佛让人眼前一亮，感受到了沪上楼市涌来的暖流。
无论何时，房产，和教育、就业一样，都是普通人最牵挂的话题。今年5月，央行出了被称为“王炸”级别的房地产相关新政，随后各地陆续出台放松限购、信贷等方面的支持政策，时间已过去一月左右，现在房地产市场上究竟是柳暗花明，还是波澜几重？
三位朋友，三个视角
最近，我身边有几位朋友的经历与观感提供了不同的视角，可以一起作对照参考：
友A，事业有成中年女性，云淡风轻的气质背后是殷实的家底，A在上海浦东有两套房产，一套自住，一套公公婆婆住着，另外在浦西内环还有一套不新不旧的普通公寓，长期出租。
“上周去看了看，心想趁着房市热度起来点要么卖了吧；结果，呵呵，周边价格跌了不少。中介带来看房的人倒是不少，但我舍不得卖，折让太多不愿意。”这是友A透露出来的信息。
友B，活泼可爱、初入职场，因是适婚年龄，目前与一起在沪打拼的男友，同样卷进了看房大军。
“成交量的确是起来了，但价格其实没涨，甚至微跌；目前的情况更多像是以价换量。我们还想再等等看，就怕现在还不是房价底部，希望价格能真正企稳，到时我们再买吧。”
友C，中部某二线省会城市的中年白领，事业有成。近日也特地向我咨询：“某某小区是否属于上海核心区域？上海生源参加高考时，录取到211大学的比例会比外省市高不少吗？”
对此，我只能回答：“哥，在上海买房可以就近上小学，积分酌情上对口中学，至于大学，似乎目前在沪买房还不能落户，因此无法在当地参加高考……”
核心城市 核心资源
我又翻看了有关上海二手房成交起量等相关的一些报道，看起来，5月27日“沪九条”新政之后，确实有不少需求得到释放，上海二手房市场成交出现改善。例如，国盛证券研报显示，上海5月新政前二手房成交套数日均547.9套；5月27日新政后至6月14日，日均成交818.3套；6月以来至16日，日均成交维持在800.5套，较新政前增长超4成，其中，6月14日单日更是突破1000套。
不仅如此，在5月一线城市均宣布了自己的重磅房产政策后，即使在新房市场，看起来上海相比其他一线，也有点遥遥领先的意味：
资料来源：公众号《真叫卢俊》
为什么是上海，为什么这里的表现就亮眼一些呢？
对此，已有不少分析指出几点原因：一是上海的楼市新政细致而到位，从而能精准激活那些潜在需求；二是一直以来上海的新房供应量不大（可以理解为去库存压力不大）；第三点（敲黑板，很重要），城市本身的经济基础、产业/就业机会，所配套的相对稀缺的教育与医疗资源，让上海成为长三角乃至全国人口、资金的虹吸之地。
没错，你看友C的考虑不就还是基于对上海这个城市的信心吗？
结合身边友人的经验，我深深地感到，在经济发展转型的大背景下，买房还是一个需要比较慎重的考虑，“买在哪里”可能是核心问题。
政策明牌下风险已较多释放
其实我也在考虑：对个人的投资、理财而言，现在的房产值得投资吗？同时，考虑到购置房产往往是一个相对高杠杆的项目，那么有没有一些所需资金量比较小的选项可供替代？
这个问题太大了，不同的地域，不同的人生阶段，不同的背景情况，可能答案都很不一样；例如，我强烈建议年轻人在买首套房时不要顾虑太多价格波动的风险，毕竟对人生而言，那是一个帮助安居乐业的安全垫；但是首套房之外的投资性住房，可能就需要更慎重的考虑。
现在大家普遍都还是观望态度比较强烈，或者说忧虑房地产价格是不是仍在探底过程中。对这个问题，我作为一位平凡个体，对有一位大V的观点比较认同。
他认为，“5.17”央行新政提出了“史诗级”救市措施，包括首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，以及下调公积金贷款的利率水平这三项，政策力度远远超出预期。
他表示，这表明高层已经意识到了房产对于“托住”中国经济与就业的重要性；而另一方面，央行把首套房首付下限都定到15%了，那房价如果再跌，就可能会有“负资产-违约-涉及银行、非银机构、上下产业链”的系统性风险。这种可能性，国家会容许它发生吗？
从合规的语言来说，我们不能说，这种风险一定不会发生。我们只能说，这种概率目前来看，已经比较小了，房价持续下跌的风险已经大为降低、已经释放得差不多了，因此国家在房地产政策上，已经再度亮出了“明牌”。
观望期可考虑下“它”
我平常也不是特别多地去关注房产，而更多的兴趣是在股市、基金投资上面。最近有一些朋友和我聊，我们彼此的兴趣点产生了一些碰撞，探讨出了这样一些思路：
1.如果是年轻人、小俩口要购置人生中、家庭中的首套住房，但还属观望期，建议他们可以拿出少量资金(例如首付资金的10%以下）去投资房地产主题的一些基金产品，作为一种对冲，如果房价企稳甚至有所回升，这样的基金相应有好的业绩表现，适时再及时兑现收益，卖出/赎回，并及时投资房产；
2.房地产基金也有很多种，从投资效率、透明度、流动性，尤其是费率方面考虑，首推被动投资的ETF产品。例如地产ETF（159707）；
3.如果有投资房产的意向，同样也可以配置一部分资金到地产ETF（159707）及类似的主投股票二级市场的相关产品上。为什么呢？流动性好，股票的买进、卖出，ETF在二级市场的交易，投资效率太高了，资金立刻进账。另外，现在的地产股票筹码不集中，地产股几乎谈不上拥挤度。2024年公募基金的一季报显示，主动权益基金中，房地产板块（中信一级行业）在重仓行业占比中，比例仅占0.99%；而相比之下，食品饮料、电子、医药三大板块在主动权益基金资产中占比则为13.26%、12.50%、12.08%*。拥挤度这个东西，一定程度上过度了就不好，盛极而衰的例子也不是没有，参见历史上的白酒、医药、新能源等，一次次重演。反过来说，一个“有点被遗忘的角落”，如果发生行业态势反转，其弹性往往是非常吸引人的。（*数据来源：国海证券；统计截至：2024.3.31）
聚焦龙头把握优质地域
朋友问我，为什么想到及点到地产ETF（159707）这只产品？
这个问题我还真的认真琢磨过：投资ETF关键看其跟踪的标的指数，而地产ETF（159707）跟踪的是中证800地产指数（399965），是一只龙头效应非常明显的地产类指数，从中证指数公司最新披露的资料来看，该指数的样本股数量仅为10余只。截至2024年6月20日，该指数的前十大重仓股资料如下：
资料来源：中证指数公司；统计截至：2024.6.20
首先我们看到，这前十大重仓股在指数中的权重占比合计已达到93.98%，这意味着中证800地产指数仓位是高度集中于若干龙头地产公司，指数的弹性是非常大的（当然可能也意味着波动幅度会比较大）。
另一方面，我也注意到，这些龙头地产公司基本上都是总部设在深圳、上海、长三角、珠三角或经济特区的企业，这意味着什么，我想我们前面已经有所讨论，地产投资的区域、地段很重要，一定程度上这意味着项目/投资的安全性。
我们还可以细化来看：重仓股之一招商蛇口就在2023年报中表示，“公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略”，在（2023年）报告期内，公司在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达到99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占到公司全部投资额的51%；同时，报告期内获取的土地也集中在上海、杭州、北京等地；再比如万科2023年在南方、上海、北京三大区域的销售面积占比合计达到59.4%，同时，在当年度的营业收入和权益净利润上，这三大区域的占比则分别高达73.09%、82.27%*。这再一次印证了经济发达区域的豪横，以及头部房企的较成功布局战略。
*数据来源：招商蛇口2023年年报、万科2023年年报
房地产作为一个杠杆比较高、金融属性比较强的行业，投资起来有很多门道，与宏观经济也有密切的关系。以上只是从个体的感受出发，对房地产、对与股票二级市场有关的投资产品的一些观察与体悟。事情就是这么个事儿，有兴趣的朋友关注一下即可。记得呵，这只产品是地产ETF，159707。
注：本文部分资料参考自：第一财经报道《上海二手房单日网签破千套，创3年来日成交量新高》、真叫卢俊《上海调控为什么比其他城市有效》
风险提示：
1.地产ETF（159707）地产ETF主要投资于标的指数成份股和备选成份股，标的指数为中证800地产指数。中证800地产指数基日为2004.12.31，发布于2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。该基金由华宝基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金管理人对地产ETF（159707）的风险等级评定为R3-中风险，适合平衡型（C3）及以上的投资者，适当性匹配意见请以销售机构为准。基金管理人管理的其他基金业绩不构成基金业绩表现保证。基金过往业绩并不预示其未来表现，基金投资需谨慎！销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对该基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对该基金的注册，并不表明其对该基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。
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3.文中所涉个股仅作行业示例，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。市场有风险，投资需谨慎。
