（亚晨/文）房地产市场火爆的年代，限价政策有效地平抑了房价，稳定了市场预期。

但同时，由于新房限价，使其与二手房出现价格上的倒挂，这也激发了一部分购房群体的投机行为。

“打新”乱象频出，上海人气楼盘暂停开盘

哪里有利可图，哪里就有资金涌入。近年来，各地房地产市场上逐渐催生出了“打新”队伍，尤其在今年，这种现象愈演愈烈。

5月底，上海人气楼盘云锦东方云筑项目宣布暂停开盘，而这正是缘于价格倒挂引起的市场乱象。

公开信息显示，云锦东方云筑项目共推出105套房源，其中，洋房42套，别墅63套，销售均价分别在每平方米13.2万元和每平方米17.8万元。

其周边的二手房均价在每平方米20万元以上，保守估计，只要打中最小户型，也能稳赚千万元以上。如果能够打中大户型，那每套房基本都能盈利在2000万元以上，获利空间巨大。

即便该项目已经实施了史上最为严格的冻资要求，但仍引起了“打新”一族的围堵。更有甚者，以“假结婚”或者代持等方式来满足购房要求，严重扰乱了购房秩序，有悖于社会道德。

而上述乱象也引起了监管部门的关注并及时叫停，有市场人士称，对于后续入市有此类情况的项目都将可能延期销售。

京沪等热点城市房价倒挂明显

事实上，云锦东方云筑并非个例，新房与二手房价格倒挂这一现象，在大城市中普遍存在。

根据上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，在其监测的全国20个城市中，有15个城市存在不同程度的房价倒挂现象。

其中，房价倒挂差最明显的城市为北京，其倒挂差水平达到22395元/平方米。上海、苏州、杭州等城市的房价倒挂差也比较明显，分别为21581元/平方米、16265元/平方米和10045元/平方米。

从全国20个重点城市市区打新获利情况看，根据易居研究院监测，上海、北京和苏州的打新获利最高，其分别为309万元/套、280万元/套和251万元/套。

正是由于“打新”成功后的获利空间比较大，使得一些热点城市的二手房市场挂牌较为活跃。

根据贝壳研究院数据，截至5月底，重点50城二手房在售房源量比2022年同期增加了17%。对此，贝壳研究院分析认为，当前市场上的二手房挂牌量增加，主要是来自于购房者的置换需求。根据对经纪人调研，上海、北京等城市改善换房需求占比超过七成，多数二线城市换房需求占比超过五成。

以上海为例，根据上海中原地产监测的数据，最近几周上海二手房市场挂牌新增量在1.3万套左右。在以前的2015年、2016年和2021年等市场活跃年份，也曾出现过1.3万套左右的新增挂牌量，但持续时间较短。

从今年来看，自2月份开始，除法定节假日外，上海每周二手房新增挂牌量基本维持在1.3万套左右，与以往挂牌量周增1万套左右相比，目前二手房市场挂牌量较为活跃，以置换“打新”为重要的消费。

房价倒挂现象将有所减弱

业内人士认为，上海云锦东方云筑项目销售被叫停，对于“打新”市场而言，意味着整顿的开始。主管部门可能会根据项目情况完善购房手续，进一步打击投机获利空间，维护市场正常秩序。

对此，易居研究院分析认为，“打新”产生了很多负面问题。从需求端来看，购房心态被扭曲，投资投机需求活跃，新房交易秩序受到了明显干扰。此类操作下，容易给合理的改善型住房需求带来入市困扰。从供给端来看，房价倒挂现象下，营销部门的应对压力明显增加，认筹工作和开盘工作异常困难，也产生了客户投诉等问题。同时，一些房企会产生捂盘惜售的操作，其会干扰所在城市的新盘供应计划，造成房源紧张等问题。此类操作也会加剧房企的资金紧张状况，若对市场走势出现了误判，甚至会产生楼盘滞销、去库存压力变大等经营风险问题。

从另一方面看，“打新”必赚的概率也越来越小。根据《丁祖昱评楼市》此前梳理，从上海2020年销售金额、面积TOP50项目情况来看，30%几乎没有涨价，约14%的项目二手房挂牌均价已经低于2020年成交均价。从数据上看，“打新”获利的空间也逐渐变小。

易居研究院指出，房价倒挂问题也与市场行情走势有关。一方面，各地从房企盈利、优化营商环境的角度出发，预售许可和限价政策略有放松。另一方面，二手房抛售潮背后必然带来房价的自主下调。这两者结合起来，可以认为三季度房价倒挂现象将有所减弱。当然，要真正治标治本，也不能寄希望于短期的变化，而要从供求平衡关系修复、科学定价体系建立、购房秩序引导等角度入手。唯有这样，才能根治此类问题、平衡各方利益，最终促进购房市场的公平有序。