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“未来房子将会逐步回归到居住属性。”2021年，著名经济学家马光远曾对中国房价做出这样的预测。当时，马光远的这个预测，遭到了网友群嘲。

那时，中国的房价还处于一路上扬的趋势，大家的观念依旧是把买房当成是实现财富增值的最好方式。几年过去了，我国的房价正朝着马光远预测的方向发展，房价回落，逐渐趋于理性化。

随着房价下跌，现在花300万买的房子，那么5年后，还值多少钱？马光远对我国的房价还给出怎样的说法？

1998年，我国进行住房市场改革，由此开启了第一轮房改。从那之后，城市人口的平均居住面积、城市房价都呈现一路走高态势。

当年，人均居住面积只有6-7平米。而到了2020年，根据国家统计局公布的数据显示，城市家庭人均居住达到了36.52平米，其中，河南、湖南以及西藏等省份的城市人口平均居住面积，更是达到了40平米以上。

与此同时，过去20年里，我国的平均房价大概翻了5倍，像北京、深圳、南京还有杭州等城市，房价涨幅甚至翻了7倍以上。北京某些区域的房价居然翻倍上涨高达25至30倍。

以具体的房价信息为例。2000年，我国当时的平均房价每平米不超过两千元，这样的房价，对很多上班族来说，全家人努力一下，还是可以实现买房梦想的。我们再来看看2021年的数据，全国平均房价已经飙升到了每平米1.1万元。

把这两组数据做对比，很容易得出，过去二十年，我国的平均房价翻倍涨了5.5倍。很多人在此期间，抓住房价上涨的机遇，通过买房投资，实现财富翻倍增长。

面对房价快速增长的势头，国家意识到这种势头不健康，为了遏制房价快速上涨的趋势，曾出台过限贷、限购以及提高首付比例等一系列的政策，但那时还有很多人热衷于投资房产，因此，房地产市场并未迅速冷却下来。

在2021年下半年，当时正处于疫情期间，大家关注的焦点都在疫情上了，其实，我国的房价已经开始按暂停键了。也就是在这个关口，马光远说出了自己的观点。他建议大家不要再把买房当投资，因为那样的时代已经结束了。

只是当时很多人，还未从过去那种“房价只涨不跌”的美梦里没有清醒过来，依旧拿着真金白银往房地产市场里冲。

为了能够让大家能够更好地理解，为什么房地产投资最好的时代结束了，马光远又做了进一步解释，他很肯定地告诉大家，“未来房子将会逐步回归到居住属性”。

也就是说，未来买房，不要还幻想着投资赚钱，实现财富增值，取而代之的是，买房只是为了居住。即便马光远把话说到这个份儿上了，依旧还有很多人认为他胡言乱语，哗众取宠。

等到了2023年，房价受到政策调整的影响，终于显现出来。二手房交易，已经连续9个月，价格处于下滑状态。全国规模位列于前百个的城市，平均房价是每平米15034元，比2022年下跌了3.66%。

2024年9月中旬，国家统计局对外公布，8月份全国70个大中城市的商品房，销售价格都下降了，这其中也包括一线城市刚推出的新建商品房。

这些数据打破以往房价只涨不跌的神话，过去那种依靠买房，实现发家致富的日子一去不复返了，验证了马光远先前预测的房子下跌，房子回归到居住属性。

看到这里，很多人可能认为，我国的房价以后一直下降，房子不再值钱。对此，马光远也给出了预测，他认为未来高端住宅依旧具有一定的保值、增值潜力。

高端住宅通常位于核心区域，周围交通便利、医疗设施完善、具有优质的教育资源等，也就是说，因为这些外在的条件存在，高端住宅的房价也就有上升的空间。那么，有些人花300万买的房子，未来会怎样呢？

对于很多普通打工人来说，300万可能是自己打工一辈子的收入，也有可能是全家人辛苦一辈子的收入，因此，花300万买房，即便是自己住，有的人也是期待着房子可以升值的。

不过，现实很残酷。在北京，300万的房子大概在五环之外。这些地方虽然交通便利，但是距离市中心较远，教育资源和医疗资源与市中心相比，也存在着一定的差距。

同样花300万，在上海买房，情况跟北京其实差不多。在上海购买距离市中心较近的地方，基本上是老城区里的“老破小”，居住条件不怎么好，甚至可能连电梯都没有。

300万，在二三线城市可以买一套不错的房子。房子所处的地理位置距离市中心不远，小区环境好，不再是“老破小”，周围具有完善的配套设置等。人居住在这样的环境中，幸福感要比北京和上海高。

无论是在一线城市，还是二三线城市买房，我们都不能太乐观了。因为五年之后，我们所处的社会环境还会发生变化，现在价值300万的房子进入二手房市场，很有可能面临降价的风险。

首先，在过去很多年里，房地产市场快速发展，导致现在国内很多城市的房子，已经趋于饱和态势，甚至呈现了供大于求的状况，房价即便上涨，也是有限的。

其次，人口出生率逐年下降。2022年，我国出现了自1960年以来的首次人口负增长。房子存量多，只有更多的人买房，才能解决存量问题。可是，人口出生逐年下降，也就是说，未来买房的人较现在少很多。

经济发展进入新常态。疫情之后，我国的经济发展状况，不再是从前那种高速增长的的态势。如果花300万在二三线买房，那么我们不得不承受这个城市的经济发展状况。

很多二三线城市，与一线城市相比，产业结构相对单一，经济增长动力不足。尤其是全球经济不明朗，很多企业经营状况不佳，打工人的收入减少，很多人但凡有房可居，都不会轻易把手里的钱拿出来买房做投资。

还有政策收紧。央行对房企的管控加强，更加重视预防系统性风险。再加上各地不断对房价做出的政策调整，在一定程度确保房价不再像从前那样疯狂上涨。

此外，我们也不得不考虑人口流动趋势对房价的影响。由于经济发展不平衡，导致年轻人前往大城市谋求发展，这样一来，很多二三线城市常住人口减少。这将直接影响到城市的住房需求，在一定程度上，也会抑制房价上涨。

综上多个因素，花300万买的房子，不要总是幻想着未来五年升值。尤其是对于花300万买刚需房的人来说，房子只有一个用途，就是是用来住的。

马光远告诉大家，很多房子未来的升值空间不大，不是他对房地产市场的态度太保守了，而是国家下达的政策，已经成功抑制了房价上涨。

以2021年为例，这年政府发布的各种于房价有关的政策高达650多个，足以说明政府已经开始坚定不移地稳定房价，推动房地产市场朝着健康方向发展。

这些政策不仅有效地遏制了投机性购房行为，减少了房产市场上的炒房客，而且也督促了开发商不要搞盲目扩张，谨慎地对待新项目开发。

从长远来看，我国未来的房地产市场将会发生巨大的转变。首先就是房子的质量不断提升。开发商为了吸引购买者，不得不提升房子的质量。其次，房屋租赁市场得到进一步发展。租房，对当下的很多年轻人来说，是阶段性过渡，未来将有更多人选择租房生活。

还有，对普通购房者来说，未来买房，是在一个更加公平合理的楼市环境下进行的。随着我国居民在房子方面的供需关系趋于平衡，房价逐渐回归理性，无房的人有更多的机会，以更加合理的价格，买到自己需要的房子。

尤其是对首次买房的年轻人来说，未来买房，无论是首付还是贷款，压力都要比以前买房的人要小，可以在买房还房贷的同时，也能从容地规划未来生活。

对于手上有多套房，还把房子当成投资的人来说，需要认真思考如何应对资产价值变化。就不要再浪费精力，对政策心存抵触。

按照马光远的建议，直面现实，多关注自己所在城市的发展趋势，了解相关政策动向，从而在合适的时候，做出明智的抉择。

简而言之，中国的房价在经历过去二十多年的一路狂奔之后，已经进入了一个趋于下降趋势的状态。

面对正在转变中的楼市，无论是刚需购房者还是买房投资者，都需要转变观念，以更加务实的态度看待房子。如果继续幻想像从前那样，通过买房投资，实现财富增值的可能性不大了。

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