东京都心（资料图）

2023年度东京23区的新建住宅平均价格超过1亿日元（约合人民币487万元）。不过，从衡量住宅价格是偏高还是偏低的指标“住宅价格收入比率”来看，日本落后于国际水平。原因之一是海外资金明显集中流入东京都心的房产……

从日本住宅价格来看，东京都心的住宅平均价格已超过1亿日元。不过，与国际水平比较的话，情况明显不同，日本的住宅仍处于称得上“便宜”的水平。经济合作与发展组织(OECD)的数据显示，按与收入相比的住宅价格来看，日本低于平均水平。日本偏重新建住宅，二手房市场并不活跃，包括地方在内的闲置房屋增加。日本全国各地住宅过剩，价格落后于国际水平。

由于日元贬值的趋势，海外资金明显集中流入东京都心的房产。如果这些资金流入二手和地方的住宅、促使价格走上追随国际标准的上升轨道，那么持有这些住宅的个人的家庭也会受益匪浅。对于日本来说，形成二手和地方房产也能吸引资金的机制必不可少。

据日本不动产经济研究所(位于东京新宿)统计，2023年度东京23区的新建住宅平均价格超过1亿日元（约合人民币487万元）。

不过，从衡量住宅价格是偏高还是偏低的指标“住宅价格收入比率”(住宅价格÷人均可支配收入)来看，日本低于经合组织的平均水平。新冠疫情后的住宅价格涨幅也一直低于经合组织的平均值。

很大程度上是因为“（在日本）偏爱新建住宅的意识仍根深蒂固”(三井住友信托银行贷款业务推进部部长三上进)。据日本国土交通省的数据，在欧美的主要国家，市场上流通的二手住宅比例为80%左右，而日本仅有14%。

由于上述原因，日本的二手房流通受阻，经合组织的数据显示，日本的闲置房率(别墅除外)达到13.0%，高于美国和英国。另一方面，从每1000人的新建住宅开工数来看，日本为6.6套，超过美英。

日本房地产咨询公司樱花事务所(东京涩谷区)的会长长嶋修呼吁称:“在日本，建筑物的信息是个黑匣子。需要一个能完善数据、能通过网络从海外轻松掌握和交易的机制”。长嶋预测称只要进行必要的修缮并公开信息，海外的评价就会上升。

还有必要采取措施，推动海外资金从过度集中的东京都心向地方分散。日本大和综研的主任研究员矢作大祐指出：“海外资金的流入本身并非坏事，问题在于资金偏重于东京都心”。

在住宅需求开始加速减少的背景下，海外资金是支撑市场的支柱。近年来，宣传日本地方魅力的外国游客不在少数。即使只有一部分人产生移居和买别墅的需求，日本地方的住宅市场就可能明显改变。

矢作主张纠正单极集中现象，他表示：“在美国，除了纽约以外，还有加利福尼亚州和德克萨斯州等多个商业中心，各地住宅市场正在蓬勃发展”。虽然短期内很难在地方建立大规模的商业基地，但“即使只是进一步扩大远程办公，人员流动也会发生相当大的变化”。