如今的市场形势，不少购房者都觉得现房靠谱，因此不少现房楼盘成为购房者关注的目标之一。
最近，大V君踩盘时却发现，南宁龙岗一楼盘，开盘3年多了，熬成了现房还没卖完！拿地“7”字头，如今现房仅卖“6”字头起！
关注楼市的都知道，近期南宁不少开发商释放优惠，价格成功吸引了购房者的关注，但是这个盘即使价格很低还是现房，售楼部依然冷清、寂静。
这个楼盘为何不被购房者买单？
开发商作为曾经的“地王专业户”，在南宁还玩得下去吗？
不卖关子，这个楼盘正是位于龙岗五象大道东段469号的龙光玖悦府。
4月1日下午，大V君来到售楼部，或许是非周末的原因，现场人气冷清，待了十来分钟，直至离开时，一组客户也没看见。
图 | 4月1日下午龙光玖悦府售楼部一组客户也没有
按规划，龙光玖悦府占地约41亩，由7栋高层和商业裙楼建筑组成。
据置业顾问介绍，项目1、2、6号楼已经售罄，在售的是5、7号楼，主推建面约89~120㎡毛坯房源。
图 | 龙光玖悦府项目沙盘
项目去年已交付，如今都是现房在售。目前在售均价7700元/㎡左右，有少量位于低楼层的特惠房源“6”字头起，且买房送3年物业费。
这是优惠房源置业表：
图 | 龙光玖悦府特惠房源置业表
现房“6”字头起什么概念？
先给大家简单回顾一下龙光玖悦府的拿地历程。2020年7月29日，一幅位于邕宁区龙祥路以东、五象大道以北的约41亩住宅地块（也就是如今的龙光玖悦府项目地块），经过444轮网上报价，耗时三个半小时，最终被南宁市龙光房地产开发有限公司以约6.2亿的总价拍下，楼面价7470元/㎡，溢价率高达66%。
图丨龙光玖悦府地块成交信息
楼面价7470元/㎡，加上建安成本与税费，单价不卖到1万以上算亏大了。
2020年11月14日龙光玖悦府首次开盘，当时主推6号楼，首开价9000元/㎡起，主力价格就在1万～1.1万元/㎡左右。
但是到了2021年，项目打出了“7”字头起特惠房源。到了2022年，又打出了“6”字头起特惠房源。
图 | 2022年就打出了“6字头起”（来源：龙光广西区域）
直接亏本大甩卖！可以看得出，项目去化艰难，不断推出特价房促销，想以价换量。
一位6号楼的业主现场告诉大V君，当时首开时买的房，单价差不多要1.1万，如今现房才卖“6”字头起，3年半总价亏了近30万。
那么，龙光以价换量效果如何？
南宁住建局商品房销售公示系统显示，2020年及2021年，龙光玖悦府7栋楼已经全部取得预售证。总套数878套，目前还有359套可在售房源，去化率仅59%！
图 | 龙光玖悦府7栋楼全部取得预售证
图 | 龙光玖悦府还有359套可在售房源
也就是说距离首开过去已经将近三年半的时间，878套只卖了519套！更离谱的是，从2022年起特惠房源的价格比拿地价还低，在售房源基本都是亏本大甩卖，竟然还卖不动！
到底是什么原因，让龙光玖悦府如此难销？龙光又为何要大甩卖？
先看项目本身。项目位置相对偏远，配套还需完善。
项目所在的区位是龙岗东板块。摊开龙岗地图，不难发现，龙岗西北片区已发展为成熟区域，待开发的地块已经少有。而龙岗东、南则处于大刀阔斧建设中。
项目位于五象大道旁，项目旁规划有新坡湖公园，还紧邻八尺江，灵龟山公园也在不远处。意味着这个楼盘也算拥有丰富的自然资源景观。
图 | 龙光玖悦府项目位置示意图
项目一路之隔是邕宁区第四小学。板块的五象大道沿线配套较为醇熟，有不少的商铺。
但是由于板块尚处于建设中，项目附近还有一些自建房，区域面貌仍未完全脱离“村”的气质。
并且不少规划未实现，比如等了很久的地铁4号线龙岗站还在建设中。在商业方面，板块内的威宁邻家广场未开业，项目除了自身的底商，周边没有大型综合体购物。并且五象火车站、南宁塔也没有新进展。
此外，项目过了八尺江大桥就是蒲庙，位置相对偏远，客群受限。
在如今的南宁楼市，连五象核心区的楼盘都在大打价格战，位于龙岗东的龙光玖悦府的处境只会更加艰难。
再看价格虽低，但周边竞品不少。
板块有不少在售楼盘，其实“6”“7”“8”字头起的竞品楼盘不少，购房者可选择性太多了。
比如隔壁的银河江湾明珠，也是现房在售。据了解，该项目均价是8800元/㎡，小区也是已有部分业主入住，部分底商也已开业。
还有天隆江湾学府，也是现房在售，该项目在售房源“7”字头起，小区也是已有部分业主入住。
还有八桂绿城·龙庭水岸、东投·雍和府、滨江锦湾等等楼盘也都是“7”字头起，板块竞争尤为激烈，龙光玖悦府想脱颖而出并不容易。
图 | 今年年初龙岗部分楼盘打出的海报
最重要的一点是，大V君在售楼部发现，龙光玖悦府并没有引进渠道分销，只有几个置业顾问守在售楼部。
要知道现在的南宁楼市，不管是刚需盘还是改善盘，也不管是冷盘还是热盘，几乎都用上了分销。
曾有媒体报道，南宁大部分渠道带客成交量占项目成交总量约50%左右。可以毫不夸张的说，要想房子卖得更快，没有几个开发商能离得开分销渠道的加持。
为何龙光不请来分销？难道是该项目太难卖了渠道不愿意来吗？
其实背后另有隐情。据大V君了解，目前南宁几大渠道商基本都与龙光的大部分项目暂停了合作，其中也包括龙光玖悦府在内。
为何？
要知道，如今开发商为了渠道能多往自家的项目带客，有些开发商给出了预付佣、快速结佣、甚至现金结佣的刺激方案。
但是有几家渠道商表示，目前龙光南宁旗下项目，基本都没有了预付佣的机制。并且还欠着宇洋等不少渠道商的卖房佣金没结清。
图 | 某渠道人员爆料南宁龙光项目暂停了预付佣机制
看来龙光是真的没钱了，佣金都难付出，以至于连渠道商都不愿意再与其合作！
龙光为何沦落至此？
要知道，前几年龙光在南宁也是风头很劲的房企，从2006年起进驻南宁，如今已布局6大城区，打造了34个楼盘，创下南宁多个板块楼面价的最高纪录。
并且曾在2018年至2021年，连续4年位居南宁销售前列。
图 | 龙光在南宁打造的楼盘
曾经的地王制造者、领头大哥，这是怎么了？
都是“高周转”惹的祸！2021年，随着恒大暴雷声起，市场开始进入深度调整模式。
而龙光在规模不断突破的同时，也为其埋下了“高周转”的隐患。
2022年8月7日晚间，龙光集团宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，正式官宣违约！
图 | 2022年8月7日龙光集团发布的公告
随着龙光集团，连利息都付不起了的债务违约的负面消息曝出，龙光集团出现了“销售下滑”、“现金流不足”的问题，陷入危机，成为大家口中的“暴雷企业”。
这带来的反应是连锁的。
首先导致龙光的南宁在建楼盘，多了一份逾期和烂尾的风险，一些承诺无法兑现。
比如有购房者在人民网留言板上反映，2022年7月份去购买龙光玖珑湾房子，当时被要求交了2万元意向金，最后由于开发商资金短缺，房子抵押给银行，没法交易，被要求退房。
但是即使购房者提交了退房手续，但是半年过去了也不退这2万元意向金，理由是资金没到位。
图 | 网友在人民网留言板上的投诉截图
还有一位购房者在2022年5月买了龙光天瀛的房子，购买的时候，销售说半年内分3次返还40多万装修款。半年后经过N次的催促，在2022年12月收到14.4万第一笔款。此后准备快一年了，也没有收到剩余的款项。
图 | 网友在人民网留言板上的投诉截图
还有一位购房者，在2022年6购买了龙光玖珑湾的房子，项目置业顾问承诺在6个月内返现购房补贴款39万余元，但是已经2023年3月底了，还是没有返现到账。
而官方回复是，经了解，由于该公司银行账户受司法案件影响，账户暂被银行冻结，导致定金未能退还业主。
图 | 网友在人民网留言板上的投诉截图
不难看出，龙光真的很缺钱。
风险问题，也直接导致了龙光在南宁的销售出现了下滑现象。
克而瑞数据显示：
《2021年南宁房企销售金额榜》和《2021年南宁房企销售面积榜》，龙光集团南宁公司，都位列第1位。
图 | 2021年南宁房企销售金额及面积龙光都位列第一
到了《2022年广西房地产企业全口径销售金额TOP50》，龙光集团广西区域，业绩下滑至第7位。
图 | 2022年广西房地产企业全口径销售金额龙光位列第7
到了《2023年广西房地产企业全口径销售金额（全物业）TOP50》，龙光集团广西区域，又下滑至第13位。
图 | 2023年广西房地产企业全口径销售金额龙光位列第13
可以看出，龙光南宁区域的业绩在逐年下滑。销量变差，现金流不足，也就出现了低价抛售、以价换量的现象发生。这也是为何龙光玖悦府在2022年起，就打出“6”字头起大甩卖的根本原因。
高周转模式也必然会带来工程质量隐患。
在全国乃至南宁，龙光不少多个项目都曾被曝出过质量问题，导致出现业主维权。
比如2021年，南宁龙光玖珑郡项目就被爆出，在“在生活设施未完善和施工质量差”的情况下，匆忙向业主交房。交房两个月后，业主仍无法正常使用网络，导致业主无法使用电脑、电视、甚至无法在小区内对煤气表进行充值，严重干扰生活和工作。
2021年，还有业主爆料龙光玖誉湖雅湖组团交付没几天，房屋墙壁就开始陆续出现裂痕。
图 | 网友在人民网留言板上的投诉截图
此外龙光集团旗下的子公司龙光工程，也因施工存在安全隐患及违规行为，在2021年被广西住房和城乡建设厅点名通报。
图 | 因施工存在安全隐患及违规行为龙光被通报
如今龙光连南宁分销的钱也付不起了，或许折射出了龙光流动性困难的升级。公司还在困境中，还未交付的房源，会不会更容易出现质量问题？
没钱了又怎么继续拿地呢？
据了解，龙光2022年、2023年在南宁土拍市场“0”成交，随着早期项目陆续交房，在售项目数量逐渐减少。
目前剩余有龙光·玖誉城，龙光·玖珑湖、龙光天宸、龙光·江南院子、龙光玖悦府等项目在售。
问题来了，如果龙光在售项目卖完后，拍拍屁股走人，以后房子、物业后续遇到问题谁来解决？
