还在还月供的朋友最近应该都收到了银行房贷利率下调的短信吧，这两年为了提振楼市信心，照顾那些买房的朋友，房贷利率是不断的下调，甚至都比公积金贷款的利率还要低了。

说实话，商贷利率比公积金利率还要低属实有点倒反天罡了，这在以前是万万不敢想的。特别是房价上涨最猛的那几年，商贷利率6.8%左右，能比公积金贷款多两倍左右。

就在本周一，也就是2024年10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。

再往前推到9月份，9月24日，央行、金融监管总局、证监会召开新闻发布会，会中央行行长宣布降低存款准备金率和政策利率，“将下调存款准备金率0.5个百分点……将7天期逆回购操作利率从1.7%下调到1.5%，……预期贷款市场报价利率（LPR）、存款利率等也将随之下行0.2到0.25个百分点”。

3天后央行降准降息就相继落地，平均存款准备金率将至6.6%，同日，将7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调20个基点。

银行对于降息的动作还是很快的，今天开始大多数银行就开始跟进降低存量房房贷利率了，笔者也在下午收到了银行降低房贷利率的短信，从最开始的5.8%降到了现在的3.55%，月供也降了小一千块。

月供减少对于普通老百姓来说真的是一个好消息，月供压力减轻，就可以有更多的钱来改善生活，提振消费，促进经济的发展。

其实一些城市的银行在下调房贷利率这一块真的是非常下功夫，比如广州早就取消了房贷利率的最低下限要求，所以根据房贷利率大约是lpr-（80-100bp）左右，不同银行幅度不一样。

如果按照最新的lpr去计算，广州最新的房贷利率应该为2.6%-2.8%之间才对。

广州的多家银行，比如平安、民生等都已经宣布了最新的房贷利率是2.65%。而公积金的贷款利率可是2.85%，大约是lpr-75bp。

所以，很快这些银行就收到了通知，要求商贷利率不能低于公积金利率，于是很快部分银行就调整了部分加点。

苏州有购房者已经接到通知，表示新发放的房贷利率下限统一到2.95%，10月18日起正式执行。

为什么要这么做？其实原因很简单，如果商贷利率比公积金利率都低了，后面谁还愿意继续交公积金？

更重要的是这还会影响到公积金的资金池，导致其出现流动性风险，影响其可持续发展。更何况公积金的资金池本身又是属地管理，这也意味着各地公积金管理部门正在直面流动性的风险问题。这或许是个别地方出现“强制要求”的底层心理原因。

我们都知道公积金的初衷就是为了帮助普通购房者减轻购房压力，如今出现倒挂，显然违背了这一初衷，不仅影响了市场利率调节的有效性，出现的“窗口指导”又容易限制贷款人的选择权利，同时也使得公积金无法发挥其应有的兜底功能。

站到银行的角度来看，利率过低会影响到其利润；包括后续央行整体降息的节奏也会被打乱，所以，上面才会紧急叫停房贷利率无限制的下调。

其实，我得观点是与其限制商业房贷利率过低，倒不如加快调整公积金利率的脚步，让住房公积金能更好的发挥其本来的作用，帮助普通家庭买到称心如意的好房子。