1月17日，山东发布《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设若干措施的通知》，这是一份城镇发展的重要规划性文件。
其中，一些内容会对楼市产生深远影响。
01 城镇化与县城楼市
在我国楼市的发展壮大过程中，起到作用最大的是城镇化，而这份文件就是关于城镇化建设的。
所谓城镇化，就是农村人口转化为城镇人口的过程。
农村人到了城市，就得买房居住，这就产生了买房需求。在我国20多年的楼市发展中，最大的红利就是城镇化。
2000年，我国城镇化率是36.22%，到了2021年底是64.72%，21年增长了28.5%。以14亿人的基数计算，就是21年间，我国有4亿人进了城，由农村人变成城里人，大半都要买房安家。
山东是我国的人口大省，共有1亿人。山东2000年城镇化率是26.84%，2021年底是63.94%，那么21年间城镇化率增加了37.1%，就是3710万人进了城。
正是这些庞大的城镇化人口，才产生了我国长达20年的楼市黄金期。
在这一过程中，除了单纯的进城务工，自然成为城市人口；还有棚改这一被动成为城市人口的方式，这一方式甚至在后期成为了刺激楼市的兴奋剂。
尤其是对于县城。本来我国的高房价只存在于一二三线大城市，县城的房子普遍都在3000元/平以下。
后来县城也学会了大城市的棚改，一场席卷全国的县城棚改大潮，生生把县城的房价顶上了六七千甚至过万。
可以说，正是城镇化才造成了我国县城楼市的繁荣。
但县城的楼市和大城市不一样，县城的棚改户自己的房子多的住不了，进城买房的农民又是买房不住房，平时外出务工，年关回来住几天，房子的作用只剩下了面子。
所以，时间长了，县城就变成了这样一种现状：只见他高楼大厦起，不见他外出人口回，处于一种亚健康的状态。虽然房价还没有明显的下降，但接手的人少，不是不降价，是流动不起来。
02 县城楼市的天花板
既然县城楼市是由城镇化推动的，那么城镇化率到头了，县城楼市也就顶到了天花板。
城镇化率到了一定程度，就会变慢。很不幸，我国城镇化率已经到了这一阶段。
《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设若干措施的通知》对到2025年的县城人口城镇化率提出了目标：
县城常住人口城镇化率到2025年要从52.9%涨到56%，由于我们没有县城常住人口的基数，这个具体有多少人无从得知。
但三年涨3.1%，每年1%，这个数据和过去快速城镇化的时候是不能比的。不过也不低，比山东总人口的城镇化率增长速度要高，如果这个目标能实现，当能对县城楼市注入一针强心剂。
另一方面，2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，对棚改按下了暂停键。
因为棚改的对象本身分到好几套房子，并不需要再买商品房。所以，棚改不能新增加买房者，但可以提供大量的房源。
棚改的暂停，减少了未来的新增房源量，对县城楼市的健康构成利好。
不知道大家有没有注意到，2021年5月住建部还发布过《关于加强县城绿色低碳建设的意见》：
这份文件对县城下达了限高令：
县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。鼓励新建多层住宅安装电梯。县城新建住宅最高不超过18层。
很明显，相同的土地面积建设多层，会得到更少的房源量。
综上，一方面促进农民进城，也就是提高城镇化率，增加县城买房者；另一方面，棚改暂停、楼层限高，减少县城新推出房源量。这就是促进存量房源的吸收，对于提高县城楼市的健康程度非常有利。
因此，虽然现在的县城楼市不怎么健康，但未来新房房价也没有多大的下降空间。尤其是以后县城将以多层电梯洋房为主（70%），更高的品质一定会有更高的价格。
随着县城多层电梯洋房的兴起，县城的既有高层才是大家应该担心的。
也就是说，未来县城的新房市场是没有问题的，但会对二手房市场造成鲜明的冲击。
03 哪些县城最有前途
《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设若干措施的通知》若干措施的第一条是：
加快发展大城市周边县城。编制实施济南都市圈、青岛都市圈发展规划，以济南市、青岛市为中心，1小时通勤距离为半径覆盖的县（市），主动承接人口、产业、功能转移，配套建设特色制造业集群、区域性物流基地和各类专业市场。在烟台市、潍坊市、临沂市等大城市周边，培育通勤便捷、功能互补、产业配套的卫星县城。
很明显，未来山东最有前途的就是济南市、青岛市为中心1小时通勤距离为半径覆盖的县（市），其次是烟台市、潍坊市、临沂市等大城市的卫星县城。
最重要的就是济南市、青岛市都市圈内部的城市。
刚刚结束的山东两会工作报告中提出：争取济南、青岛都市圈发展规划获批。
目前，我国一共批复了7个都市圈，即南京、福州、成都、长株潭、西安、重庆、武汉都市圈。
这种都市圈是国家意义上的，很重要，必然要对都市圈内的县城带来利好。
因为还没有批复，我们只能按照2017年2月的《山东半岛城市群发展规划（2016-2030年）》中的两个都市圈规划来分析。
济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城6个城市和邹平市（现莱芜已并入济南）；青岛都市圈地域范围包括青岛、潍坊2市和烟台市莱阳市、海阳市。
这里面的县（市），就是比较有前途的。
对于买房者，从未来房子出手容易程度和保值程度来说，还是应该优先考虑大城市，其次才是都市圈内的县，最差的就是其他的县。
