有一说一，这时间走到现在整个楼市我只能用冷静来形容。

而且随着政策越来越多，人越来越冷静，很多人就打算隔岸观望，一直等到你把所有的招出完再考虑是不是要上车的问题。

最近很多朋友就让我觉得冷静的可怕，过去一个美联储降息，他们也很兴奋，一揽子经济刺激计划之后更兴奋了，但却发现好像兴奋的只有自己。很多人开始对政策麻木了，因为成交好转但价格并没有，哪怕是近期成交量很好的深圳也并没有出现价格大幅反弹的情况。

过去 19 年深圳取消个豪宅税，确定一个社会主义先行示范区都没有松绑限购，楼市就一顿疯狂。现在限购没了，首付低了，利率低了，市场也冷了。到底为什么会这样？我说说我的看法。

1. 政策后遗症。过去的几年政策变化多且频繁，到现在都不确定接下来会不会又有新政策，会不会房价还会跌，所以干脆等一等。而且现在政策出台后也没涨，那还是等一等，所以等是现在一致的选择。

2. 负债上限。房子给谁买？刚需吗？刚需有保障房。其次刚需大部分不敢负债了，因为收入不稳定或者断了不考虑了。中产吗？不好意思，上一轮套的最牢的就是中产。而且现在中产面临的难题是卖房而不是买房，之前上一批的人没解套谁有信心再去买房？何况现在人人都有债，压力太大了。

如果房价不涨，收入不涨，再多的刺激其实都没用。何况鼓励买房本质也是鼓励背债，但你既要让大家有背债的空间，也要解决背债的意愿问题。而且这个问题一定要越快解决越好，信心问题一旦被消耗光了，要想救回来难度一定翻倍。要么稀释债务，要么提高收入，要么房价上涨，要不然这楼市很难看到反转行情。

很多人问我 2025 年的楼市还能不能涨回来？我只能说取决于化债的速度有多快，化债越快反弹越快，还有就是收入涨得多快，楼市反弹得多快。就从目前的行情来看，2025 年顶多能做到的就是一线城市的价格稳住，并且开始出现反弹，其余城市可以歇会儿了。

很简单的逻辑，现在一线城市都放开限购了，非自住要是真想投资一套房子会选哪里？大家心里都有一杆秤的不用多少。不是不想买北上广深的房子，要么买不起要么供不起，但一定不是不想要。

以前一线城市限购，所以买家就是本地的刚需或者提前布局社保的外地客，但现在不一样了，客群变成了全国的投资客，这样把受众面一拉开自然卖得也就更好了，深圳就是一个最好的例子。

所以一线城市在 2025 年是最有机会反弹的，这轮楼市只有一线城市有机会涨回来，二线城市才能跟着喝汤。之前高盛预计是 2026 年到底，我认为一线城市到 2025 年上半年也就到底了。