导语：什么是卖不破租？

主讲人：沈志坤

知名律师

有个老王买房子就是为了投资的，一套400百万的房子，被老李看中了。

通过中介公司，这个老李下定心，最后带着儿子和那个女婿一起去看，看完以后大家都非常满意，马上下单，通过中介公司把这个房子过户到了老李的名下。接下来，同学们，所有权是不是发生转移了？

同学们记住一句话，房地产所有权的转移，它属于不动产，以权属证书的记载为准啊，因此，房产证上的名字就变成了老李的名字。接下来，老李带着女儿女婿，带着装修公司，浩浩荡荡奔赴这个房子准备装修。谁知道门啪打开， 猛然发现这个房子的客厅里赫然坐了个30出头的年轻人，叫小王。

老李大吃一惊：你是谁？小王问，你是谁？老李说，我是房东。小王说，我是房客。老李一下就傻掉了，怎么会是房客呢？可是同学们小王开起掏出一份房屋租赁合同，老王和小王两人签订的房屋租赁合同。这份租赁合同的主要内容，老王把房子租赁小王，租期20年，每年租金2万乘以25元等于50万，租金以现金方式一次性支付给老王啊，最要命的是落款时间为老李买下这个房子前两个月请问。

请你回答，老李能不能把小王赶走？不能？为什么不能赶走啊？听说过这4个字吗？卖不破租。

什么叫卖不破租？这是一个我认为每个老板都应该掌握的基本常识啊。可是我在上课时候发现很多老板都不知道。有一次我上课时候问我说什么叫卖不破租，一个女老板腾站起来，牛逼哄哄的跟我说，这四个字不是很清楚的吗？我说你告诉我什么意思？他说卖不破租的意思，房子卖不掉也不能破开……

卖不破租的意思是，房地产的买卖不能撕毁原有的租赁合同，新房东仍然要遵守老房东签订的房屋租赁合。一直要继续履行这份合同，直至履行完毕，老房东才能把房子收回来给自己使用。

因此，根据卖不破除的这个原理，朋友们，小王是不是不能离开，是不是赶不走的？好，请同学们告诉我，老李接下来该怎么做啊？告老王是吧？这人之常情嘛，老李找到老王了，说老王你是个混蛋，你把已经租掉的房子卖给我啊，你把这个小王给我赶走。

老王恍然大悟，赶紧跟老李说。老李啊，不好意思，我老了，我真的记不住了，我忘记掉已经出租了。这样吧，你紧到法院去告我，快点去告我啊，你肯定打赢官司的，但是呢，对不起，你给我的400万还我办水泵厂，负债累累，你打进来的当天我全部还债还完了，我现在比小王还要穷啊，所以你赶紧去打老官司吧。

请问打这场官司老李能不能打赢，能不能打赢？当然是赢的。这场官司保证老李赢啊，叫什么呢？叫因欺诈而签订的合同要求撤销官司一定赢，那么同学们问题是撤销之后是不是要恢复原状，那恢复原状是不是意味着这个房子要还给老王，这个400万是不是要还给老李，老王说要钱没有，要命一条要命一条。

所以，你说老李会不会在没有收到400万的情况下把房子还回去呢？肯定也不会，因此你发现没有打这场官司，除了花掉几十万的诉讼费、律师费、保全费、执行费，再花掉半年到一年的时间之后，接下来打了跟没有打是不是一样好？接下来请问还有什么办法？

请问各位，老李可不可以到公安局报案，可不可以？他隐瞒已经出租的事实对吧？诈骗我400万，请问可不可以报案？同学们请问叫这个叫不叫诈骗？我来向你解释什么叫诈骗，虚构事实，诈的兵不厌诈叫什么意思呢？它是两种行为中的一种，一种叫虚构事实，第二种叫隐瞒事实，他的目的就是让对方上当受骗啊，所以这叫诈。

关键是，诈的目的是为了骗人，因此什么叫骗？将他人的财物非法占为己有，这就叫做骗，因此光有诈没有骗，对吧？那么同学们请回答，然后老王，有没有有没有诈？有，那有没有骗？

老李找公安报案了，公安就问他老李骗了你什么？他说老李骗了我400万，那请问你得到了什么？他说一套房子，这是不是等价交换？他并没有骗到东西对不对？所以公安不能立啊。

这真的不是一个诈骗犯罪啊，那么接下来怎么办呢？打官司打的跟没打一样，报案公安不受理，也不立案，也不认为是诈骗，那请问怎么办？

只有一条路选择，等20年，等他女儿的女儿结婚的时候再收回这套房子吗？因此各位同学请记住，卖不破租是极其可怕的法律，这也是我投资房产到今天为止，我从来没干过两件事，一，我从来不买二手房，第二，我从来不买法拍房，怎么法院拍卖的房子他只承认产权是被拍卖人的，但他不承诺你这个房子不再租约的啊。

这个老李打官司也不行，报哪也不行怎么办？老李采用了极端手段，他们打着打着，盛夏来临，杭州是个热翻天的地方。

老李跑到供电公司，告诉供电公司，我这个房子从此不用电，请你帮我销户。他不是停电他是销户，销户是不是什么意思？就我不是你这个电力公司的用户了啊，我就不要用电，派工人上门把电表拆了，把电线撤了，接下来他想把小王给逼走，谁知道小王也不是一盏省油的灯，他居然花了3万块钱买了一台发电机。

所以卖不破租这个法律制度在中国实行了20多年，可是多少人吃了这个亏，我在工作中经常碰到这样的事情，因此同学们你知道这样的法律应该怎么完善，怎么完善啊？顺便说一下，最后老李找到了本地的媒体，媒体记者一听，就是新闻点出来了，马上做了长篇累牍的报道啊，报道出来的那天，我接到了无数的电话， 都是上课听过我概括出这个法律知识的，我总裁班的学生。

他们欣喜的跟我说老师，我断定小王和老王都是我们的同学，我说他们俩一定听得过你的课啊，所以打了这一招啊，告诉你这一招真的很狠啊。所以我提醒你尽量要向我学习，买二手房一定要小心。

同学们，你听了我这课之后，知道了以后去买二手房，请告诉我怎么防范卖不破租？老王把房子卖给你之前已经租给小王了，怎么防范怎么防范？

现在互联网时代，高科技时代，我给你一个方法，你就跟老王走到那个120m2的住宅面前，让老王站在面前，你拍视频，不要照相，拍视频，让老王对着镜头说这么话，我是老王，后面这120平平方米的房子是我的，现在老李要买，他怕我已经出租了，现在我对着老李的镜头向老李承诺，这个房子绝对没有出租，如果出租什么天打雷劈，我愿意还他4000万，赔他4000万

朋友们够不够？同学们，有用吗？没有，一点用处都没有啊。所以告诉大家，正因为我找不到化解它的方法，防范他的方法，我到现在为止，我就是不敢买二手房，我就是不敢买啊，干嘛我要买，我就买一手房。

我认为这个这个法律制度的缺陷是由一个法律制度造成的，他什么造成的呢？对不对啊，你们看两个动作，卖不破租里面有两个动作啊，一个是卖，一个是租，而你们发现卖是确定的，因为买房子是需要办理过户的。租却是活动的。他们俩完全可以把房子卖掉之后，再补签这份租房子，知道吧？这种事情已经有很多起了，因此你知道吗？根本原因就在于房屋租赁的合同。