开年之后的楼市，整个楼市虽然“浅草才能没马蹄”，但已经“乱花渐欲迷人眼”了。

对整个网络和朋友圈充斥的各种回暖的新闻，民众都搞得晕头转向，今天这里成交量翻倍，明天那里楼盘劲卖，后天又是售楼处爆满。

更为关键的是，已经有不少城市的房价开始上涨了。

典型如苏州、成都，就连北方的石家庄、长春、太原也在其中，还有中部的武汉。

以苏州来说，不仅中介大肆宣传，连央视也来助力：苏州开年楼市行情全面回暖。

苏州位于元和核心的中冶国锐·锦绣雅著，发布的海报明确表示：将于2月13日全线上调2个点！另一个楼盘笠泽之星也已经官宣，2023年2月5日24时，收回2%折扣！涨价在即！据悉，也将于近期推出三期新品！万科云山著、九龙仓旗下全线楼盘、胜浦花语澜苑等项目均宣布收回春节优惠；在公开的海报中，雅樾澜庭称“房价将全线上涨1%”、科技城幸福里强调“2月6日起产品折扣全线收回”等。

成都方面，最新拿证的绿城凤起朝鸣预售价79120元/平方米，直接捅破了成都新房预售的天花板，之前金隅金城府、武侯瑞府的价格都是5万/平。

另外，根据时代财经披露，石家庄、长春、太原、武汉也有楼盘在涨价。

以石家庄为例，多个楼盘置业顾问在朋友圈发布楼盘涨价信息，并配以“涨价在即，刻不容缓”、“涨价倒计时1天 ”、“涨价在即，速来抢房”等话术。位于高营大街的万科翡翠书院涨价幅度在几百元左右，新城正弘府自2月6日起房价上调100元/平方米，旭辉公元2月初涨价500元/平方米左右。

长春、武汉、太原等省会城市也出现了小幅涨价的现象。华润系楼盘涨幅在200元-500元/平方米，万科系楼盘也有小幅上涨。

太原的购房者表示，中海寰宇时代之前卖过8500元/平方米左右的均价，现在基本涨到了8800元-8900元/平方米。

看到这里，很多人估计都急了。尤其是想要买房的刚需。

毕竟房价都开始涨了。

但我要奉劝大家的是，不要被表象所迷惑。开发商最懂得拿捏购房者的心理。所谓买涨不买跌，就是购房者最真实的心理写照。

去年全国各地都在降价，但销量仍是一片惨淡，除了当时宏观环境下的收入缩水外，大家对楼市没有预期也是重要原因。

去年那种情况下，其实没有哪个开发商愿意降价，大家都知道越是降价越不好卖，但遇到那样的大环境，也只能被迫降价。

如今防控放开，经济和收入开始复苏，开发商又可以用上涨的老招数来给购房者施压了。利用涨价去库存，在过去几十年里，屡试不爽。

但在如今人口见顶、城市化进入低速阶段的当下，不是每个城市都有上涨的资本，该如何判断呢？

首先，我们不要被售楼处爆满的消息所迷惑。想要售楼处爆满，开发商有的是办法，每天200请托开发商还是付得起的。

以深圳来说，各大楼盘售楼处人气满满。但是成交量才是底气。以光明区某在售楼盘来说，销售顾问讲了句真话，尽管客户来访比较多，但是真正的销售转化率仍然比较少，转化率仅10%。年后第一周该项目卖了8套房，与年前相差不大，市场没有明显回暖。

这么说，我并非是说深圳的楼市没有复苏，而是强调大家不要被售楼处的人气所迷惑。

也不要被涨价所迷惑。现在开发商都在给购房者打心理战，以涨价的方式给购房者施压。但要看一座城市是否真的回暖，不能只看短期的成交量，而要看这座城市成交量的韧性。

以韧性这个标准，我们不妨回过头来看看上面几个涨价的城市，究竟如何。

首先苏州和成都走在了回暖的路上。

苏州方面，可以从三个方面来看。

第一，1月份春节月，苏州新房有3972套成交量，较去年春节月上涨了134.1%。

第二，苏州过去三个月的二手房成交量只有1月份略低于荣枯线，去年11月和12月成交量均在8000套荣枯线以上。

坊间有个不成文的规定，一个城市的二手房成交量若能连续三个月在荣枯线以上，意味着上涨势头已经形成。

第三，苏州房价基本调整到位，还没有调整到位的片区，再调整的空间也有限了。

苏州和其他南方热点城市不同，大多数南方城市的房价都是在去年才开始调整，早一点的如深圳，在2021年开始。

但苏州2019年就开始调整。2019年年初，由于苏州房价和土地都过热，被管理层约谈，最终发布了两个大招，扭转了苏州楼市房价趋势。

从2019年7月份开始，苏州的房价就见顶向下。2019年至2021年，苏州房价在温和下跌。

进入2022年，在民众收入缩水、工作前景不明、不确定性充斥之下，苏州房价则开启了狂跌模式。

根据苏州楼市的梳理，苏州6大区23个板块今年进入了全线调整模式，其中跌幅最大的板块是吴江区的汾湖，同比下跌了75.3%。苏州房价天花板的园区，跌幅最大的板块也超过了三分之一。

在之前单独分析苏州的文章中，我强调过，这种调整幅度，在重点城市中，独此一份。也正因此，苏州的房价调整已经基本到位。没有到位的板块，在如今的氛围中，也很难再继续调整了。

如今苏州成交量确已回暖，苏州房价已经筑底，可以开始买入了。

成都方面，很特殊。成都不像东部热点城市，房价总是在短期内来个大拉升，成都走的是长沙模式，也即持续温和上涨，闷声发大财。

这种模式下，让长沙和成都两座城市即便在去年的那种环境下，房价也没有转向。

2022年，大成都范围内新房成交套数约142982套，同比减少约25%；二手房成交套数约151376套，同比增加约200%，二手房成交套数创下有史以来最高纪录。

在北上广深房价都在调整的状态下，成都的新房和二手房却长期领涨。国家统计局数据显示，2022年12月，成都新房同比上涨9%，领涨全国。

以二手房成交量来看，成都去年11月和12月都远高于荣枯线，只有春节月受春节假期影响和防控放开后的感染高峰影响才略低于荣枯线。

所以，对于成都，本号的判断是，核心区优质板块可能会温和上涨，差一点的板块也横盘。外围区横盘和继续调整的可能性更大。

特别强调一下，苏州和成都尽管有上涨的动力，但当下无论哪座城市的房价都没有快速拉升的力量。这在我之前的文章中已经强调过多次。

一方面，人口已经见顶。去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。

另一方面，2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%，这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段，进入了缓慢阶段。

过去二十多年房价快速拉升，是人口快速增长和城市化快速进行下的人口红利推动的结果，如今这种红利正在终结，哪还有大波动的力量？

也是不被允许的。经济日报已经喊话，防止房价过快上涨，谨防投机炒作卷土重来。

石家庄方面，去年年末我就专门分析过北方的石家庄、青岛、济南、天津。这四个城市房价已经调整了五年，基本跌无可跌，今年房价筑底横盘的概率最大。

太原则持保留意见，虽然太原的房价也调整了很久，房价已经跌破了万元，但这座本身人口增量有限，过去的房价纯属是棚改拉动的。

现在棚改熄火，人口增量不够显著，而且库存量还大。去年4月份克而瑞披露的数据显示，太原当时的狭义商品房库存量为1842万平方，位居全国第四，后来克而瑞没有再将太原纳入统计，后面的数据无法得知。但从太原去年惨淡的销量来看，库存量大抵已经突破了2000万平方米。也就是说，太原仍是一个供大于求的市场。

太原现在个别楼盘涨价，试探的味道更重一些。

武汉方面，不久前还在发放房票，给所有人增加了一张限购区域内的购房资格，而且把限购区缩小至二环以内。最关键的是，武汉的库存量全国第二。

武汉二环核心区的房价可能会筑底，甚至温和上涨，但二环以外，继续阴跌的可能性更大一些。

西安也差不多，小道消息说，西安正在研究放开限购。细品吧。

从第二部分那张二手房成交量荣枯线图来看，短期内重庆、郑州等城市都没有谈涨价的资格。尤其是郑州，解决项目停摆和城市形象才是首要任务。

另外，福州、厦门这些泡沫巨大的城市，今年的任务仍是挤泡沫。还是那句话，不要只看短期的叫嚣，这些泡沫巨大的城市，城市本身的经济和民众购买力已无法支撑。有价无市，可能才是后续的表现。

至于大多数三四线城市，有些在跟着热点城市的节奏叫嚣。

但在人口见顶的背景下，人口减少的三四线城市规模会快速扩大。大多数没有啥特色，比如产业特色、经济特色、旅游特色、资源特色、区位特色的普通三四线城市，房价还会继续调整，越来越多的三四线城市房价会逐渐鹤岗化。