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房屋养老金，
无疑是这个阶段除了改善市场的好房子，以及逐渐出现的地王之外，
另一个从行业到购房者都关注和热切讨论的行业热门话题。
企业会思考，自身的建筑和开发及服务能力，在房屋养老金体系里能够开展何种业务模式，
购房客户则考虑的更加直接，房屋养老金老百姓要直接出钱吗？在购房时缴纳的专项维修基金，还需不需要再交房屋养老金？
包括有许多购房者会困惑，房屋养老金是房产税吗？
那么关于房屋养老金和房产税，有什么区别，又分别承担什么使命？
今天，来聊聊这个话题。
02
房屋养老金和房产税，在征收方式和用途上就呈现出截然不同的形态。
房屋养老金的底层构成，是基于购房者购房时缴纳的专项维修基金作为初始来源形态。
同时，专项维修基金的类别，更像是一种取之于购房者并用之于购房者的专项费用。
在这样的专项费用基础上，推行的“房屋养老金制度”，其实是针对购房者所居住的房屋，通过建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，
基于制度和体系保障，进一步构建起一种房屋全居住周期的安全、宜居的长效管理机制。
房屋养老金的使用逻辑，是专项资金：“取之于购房者，用之于购房者”。
但是房产税是一个税种，那么就纳入国家税务收入，并不完全解决专项用途。
先行试点的22个城市，房屋养老金的试点核心，都是聚焦于政府层面公共账户的设立与运作，专款专用。
公共账户的资金将来源于公共资金，且将遵循“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，目前试点工作的重点在于政府建立公共账户，而非个人缴费。
相当于购房者缴纳的公共维修基金是资金池的原始资金，地方政府通过设立专项管理和拓宽资金的筹集渠道，用以房屋的养护和维修。
试点城市中走在前端的上海，今年先行在浦东等区开展试点，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。
也就是说，购房者之前缴纳的专项基金，通过房屋养老金制度的体系和监管，让我们所居住的房屋，能够通过体检、维修、保险等模块的完善，形成更加精准、高效和实现运转的房屋使用与维护系统。
拿我们日常的家用车为例，
车辆行驶到规定里程，需要通过维护保养，进行零部件的维护和更换；通过缴纳保险，解决日常车辆出现使用问题的维修和服务。
使用者缴费，使用者受益，
这是家用车保险和日常维护保养的使用闭环。
房屋养老金作为更具备公共属性的制度体系，出发点和使用的落点更基于“房”和“购房者”展开。
除了在购房者缴纳的公共维修基金的基础上“取之于房、用之于房”，
房屋养老金作为由政府负责建立的专项账户，
在购房者购房时缴纳的资金之外，通过土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、以及城市物业管理奖补资金等更多元的资金获取途径，
在制度保障下“不增加个人负担、不减损个人权益”，提高住房品质，延长建筑使用周期。
这是房屋养老金区别于房产税，最大的从专项用途到募资方式的差别。
03
房产税的收取和使用范围，都和房屋养老金有着本质的差别。
先看对房产税的定义：
“房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租赁收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。”
首先，从税种的定义上看，房产税是一种财产税。
作为财产税的征收，意味着拥有财产越多的人，应税金额越高，但是对于“房住不炒”的自住家庭来说，并不是过大的负担。
其次，是征收的对象，面对的是产生收益的客群。
对于财产税的征收对象，财产税调节的重点，一方面是富裕人群和富裕人群持有的多余财产，另一方面是用于租赁产生收益的租房税收。这种征收方式，都有利于缩小整个社会的贫富差距。
第三，是税收的用途，纳入国家基础建设序列，而不是单一专项用途。
房产税的征收，是国家税收体系的一种。于是作为税收计入国库收入的房产税，未来的用途也是按照国家的统筹进行城市发展、城市基建与城市配套的建设和完善。
房产税的底层逻辑：取之于多财产人群，用之于全体人民。
在行业上行期，
房产税作为一个重要的资产调节工具，能够进一步解决“房住不炒”的时代命题，同时，对于平抑房价过快上涨和平衡城市居住资源具有积极的作用。
但是在当下整个行业处于下行，市场库存居高不下的现状下，房产税的步伐放缓，成为时代和许多城市的共同选择。
这样的背景下，
房屋养老金制度的出台和体系与规范的建立，
一方面是“城市跟新”的重要政策组成部分，未来的城市更新有了更有制度保障的专项费用；
另一方面，对于购房者的实际居住来说，政府层面的房屋养老金制度，能够在房屋试用期间从体检到维护到保险建立起完善的保障体系。
购房者享受居住品质逐步提高的制度保障，潜在购房者吃到了未来安心买房的定心丸。
04
无论是城市更新的时代命题，还是以旧换新的落地举措。
从制度层面保障，比在税收层面调控，
都更加符合普通购房家庭和购房者，无论在当下还是未来的居住需求的满足。
清晰的辨识时代的命题和制度保障，
明确的根据需求进行购房的选择，
无论在市场层面，还是购房者层面，
都是好的制度提供保障，也是好的制度给予信心。
有了保障和信心，市场才有曙光和未来，
购房者才有安心和动力，不是吗？
全文完！
