福州南二环的融信国公馆，今年4月改名“鹏湃国公馆”重启销售。将地块转让给上海资方“鹏湃”之后，项目面临的去化压力依然不小。

近日，国公馆热推1.6万起步的高层产品，相当于备案价6折左右销售，显示出破釜沉舟的决心。对于联排商墅，更是发出百万佣金，催生中介的“速度与激情”。

然而，开发商的努力是一回事，购房者买不买账又是另一回事。

2021年5月12日，彼时还没暴雷的融信连下3城，壕掷21亿补仓福州。其中，4个马甲参与摇号的宗地2021-17号（仓山郭宅周边旧改地块六），是以最高价14.2亿元+18000㎡自持社会租赁房成交的，楼面价约9895元/㎡。

国公馆分两个地块开发，除了200-420㎡商墅外，还规划10栋住宅（包括3栋社会租赁住房），业内预估实际楼面价可能超过1.5万/㎡。

而9月这波针对117㎡中间户住宅产品的促销是：

1、2楼15999元/㎡；3、4楼16999元/㎡，5、6楼17999元/㎡……以此类推，每2层单价加1000元（1#楼总高12F、2#楼8F）。

东街1號在市不动产登记交易平台查询到，鹏湃国公馆（备案名：融信公馆）117㎡中间户，1-2楼的备案均价约2.69万/㎡，3-4楼约2.73万/㎡，5-6楼约2.78万/㎡……

相比备案价，此次单价直降约1万/㎡。对比刚入市中间户2.15万的均价，大概也有三千多的降幅。

事实上，早在7月中旬，东街1號就刷到过国公馆15888元/㎡的工抵房。开发商看起来诚意十足，但项目4月30日取证至今，仅网签备案19套住宅。不降价根本卖不动！

鹏湃国公馆都快贴地价卖房了，谁最怕？直线距离仅300米的左海望悦。

项目均价约2.4-2.8W，纵然部分有精装交付，也有配套优势，但面对价格敏感的刚改客群，这么大的价差很容易被国公馆分流。可以参考当初1.8万的中骏璟宸。

比起117㎡住宅，国公馆更难卖的是168㎡小面宽竖厅，目前该户型全盘仅网签2套，理由很简单：刚需买不起，改善看不上。

同理，别墅产品去化惨淡。

市不动产登记中心数据显示，鹏湃国公馆22套联排商墅6月13日就已取证，三个月过去了，网签0套！

逼得开发商祭出百万佣金！据悉，鹏湃国公馆总价600-1000万的商墅，不管什么成交价预计套佣都是100万！高佣之下，全城不少中介都在卖力推荐。

能给分销这么高佣金，原因除了难卖，无他。

客观说，国公馆14万方的苏式园林产品力并不差，高改客群为什么看不上呢？

首先，豪宅的最大价值在于地段资源。二环外被安商房、庙、祠堂包围的郭宅片区，江景、湖景、城市顶级配套……都没有！所谓的文脉，只能收割地缘改善。

其次，大平层早已代替别墅成为豪宅市场上的主流。上一篇东街1號刚提到鼓台土地开闸，千万级购买力在市中心多的是选择。南二环住宅性质的叠拼都在降价，更何况只有 40年产权的商墅。

我不否认纯正的中式低密别墅对老钱是有吸引力的，别扭的是，高低配甚至有公租房的鹏湃国公馆并不是纯粹的别墅区。项目想走产品、文化溢价，又无法满足豪宅客群对于纯粹圈层的需求。

鹏湃国公馆的开发商是福建融飞翔房地产有限公司，曾欠缴土地出让金导致项目迟迟未动工。被资方收购后，据悉，鹏湃集团仅前期就斥资近7个亿付清土地款和各种历史欠款。

200亩大盘，前期资金投入这么大，后期又面临去化不佳，现金回流慢，如今降价不排除是为了缓解后续资金压力。

目前国公馆项目已与融信进行风险切割，由鹏湃（福建）投资有限公司间接全资控股，实控人许金锁。不过，项目依然由融信代建。

以新品牌对外销售的鹏湃国公馆，明显是想摆脱主体爆雷对营销的影响，奈何逃不掉市场下行的影响。

从卖方市场拖到买方市场，最大的杠杆不是资金，而是时间。

上为正文。