龙有九子，皆是难题——徐州宝龙观邸九大问题！

2017 年至 2018 年期间，各业主通过宝龙公司广告宣传、微信公众号、销售顾问的推广等方式了解到宝龙观邸商品房项目，针对宝龙观邸的绿化率、学区房、人车分流等方面重点推广，所宣传的高绿化率、学区房(含南师大附小、矿大附中、矿大、师大)、人车分流等条件吸引并因此与贵公司签订宝龙观邸的商品房买卖合同。

考虑到交房的日期为 2019 年 12 月 31 日，各委托人怀着对新家的期待于近期前去宝龙观邸提前看看小区施工情况。遗憾的是，宝龙观邸的现状让各位委托人忧心，深感被宝龙公司欺骗，宝龙观邸正在施工的地面各项规划与贵公司就宝龙观邸商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺严重不符，具体问题如下:

第一、车位:

关于车位配比，贵公司宣传的是 1:1.2，地面仅有十几个少量的车位。目前，贵公司宝龙观邸小区底下可售车位 377 个、人防车位 119 个、地面车位 199 个，车位总计约695 个左右，车位配比远超 1:1.2。

第二、小区人车分流:

贵公司宣传宝龙观邸小区实现人车分流，但目前的现状是宝龙观邸小区地面车位约 199 个，无法实现人车分流，严重影响老人和儿童的人身安全。

第三、小区景观及绿化:

按照贵公司的项目规划，绿地率≥40%，（且小高层业主不享受别墅院里绿化地使用权，那么小高层的绿地率到底是多少？）各栋楼之间入眼即是风景，绿地如茵，长廊水榭亦或是儿童娱乐休闲区。即将交房的宝龙观邸小区却是满目疮痍，绿化景观被地面车位沾满，尤其是 1 号楼与 3 号楼之间、2 号楼与 4 号楼之间。

第四、学区房:

贵公司售楼处及业务员等宣传宝龙观邸小区是学区房，含南师大附小、矿大附中、矿大、师大，部分委托人拜访铜山区教育局得知，宝龙观邸的学区将会被定在娇山湖小学。若信息属实，业主有理由认为宝龙观邸存在虚假宣传，诱导客户，且宝龙观邸小区距离娇山湖小学较远，孩子上学极不安全。

第五、配电箱:

宝龙观邸小区一楼阳台位置有配电箱，存在安全隐患，尤其是阴雨天。（且咨询供电公司、对方明确表示这种设计不合规。）再者：一号楼的变电站什么时候冒出来的？距离住户这么近，真的合理合规吗？（规划的宣传文件称配点箱在地下）！7、8号楼的变电站属于安全距离吗？

第六、物业用房楼梯:

2 号楼的物业用房楼梯不仅影响外立面，且对于邻近楼层的委托人造成了安全隐患。（且咨询城管大队及消防大队，对方明确表示不合规）

第七、合同约定：

出卖人涉及须政府部门批准的设计变更，应当在有关部门批准后60日内书面通知买受人。买受人有权回复是否同意该变规，但是宝龙观邸更改规划未向任何业主提出书面变规通知。

第八、阴雨天气去现场发现顶楼及一楼存在漏水渗水等问题！

第九、宝龙违约，延期交付

基于上述事实，我们认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，宝龙地产与业主签订的宝龙观邸商品房买卖合同是双方真实意思的表示，就宝龙观邸商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，宝龙违反的，应当承担违约责任。

宝龙观邸当初宣传是这样的。大品牌，有保障，与徐州城市成长。