在楼市中有一种说法，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

当今的福州楼市，在金融面利好不断：

首套房首付比例调整为15%，二套房首付比例为25%；

如今首套房的最低利率已经达到3.2%，而二套房的利率为3.65%（其中首套房为LPR-65个基点，二套房为LPR-20个基点）。

而在跨区购房的政策也已落地：

如果你在台江有两套房，在仓山无房的话，如果打算入手仓山的房源算首套，享受15%的首付以及最低3.2%的利率。

至少说到现在来看，楼市还是相对比较平静的，这对于一些高库存，且不在核心区的楼盘，反而是一种误伤。

边缘板块的市场非常冷淡，总能逼出开发商的极限，腰斩卖房已经屡见不鲜了。

PART 1

图片来源于中介

这两天被中介刷屏的楼盘，无非就是99万买三房，8楼以下楼层任选，送价值12万软装家电。

这个楼盘就是景粼天著，巅峰期的时候，也曾卖出不少2万＋的房源，如今单价只能卖到1.3万左右了。

项目位于三江口的梁厝片区，主要竞品楼盘为星海天宸，远洋天赋也算竞品吧，但区位差了一点。

七年前的三江口，是一个概念股，当时连南站的楼盘，都想沾一点三江口的光，禹洲天悦湾也给自己打上三江口的概念。

对岸长乐营前板块的融信上江城，拿着传单到二环内拓客，也号称自己是三江口的楼盘。

这些都源于泰禾对于三江口的宣传，泰禾收购的两个项目新的推广名为福州湾。

他们说这里是未来的福州陆家嘴，而曾经买入该板块的业主甚至吹到未来能成为东方曼哈顿。

当时福州湾的置业顾问还十分傲气，最早的时候说，开盘价大约要四五万左右的均价，因为现在认购的人太多了。

福州湾实际上属于下洋片区，在如今的三江口板块中只能是第三选择而已。

一顿操作猛如虎，只不过当年备案价太低，早期售卖时要求每平米加八千的装修，被投诉后变成加四千，但要带个高价车位。

当年一位朋友入手福州湾，综合成本大约在2.6万，甚是高兴，告诉大家仅用2.6万就买了一个价值4万的房子。

PART 2

图片为实地拍摄

七年过去了，三江口并没有兑现当年的诺言！

荒滩泽地或许有几许变化，有了马杭州公园，在梁厝站也通了地铁1号线和6号线。

可能在三江口板块，曝光度比较高的是梁厝历史文化街区吧，但那些只不过是匆匆而过的游客，对于板块的楼盘并没有太大作用。

不过，那个地方多了几个就业岗位：

刚出梁厝地铁站，就被小蜜蜂包围了，甚是热情，只要肯陪他们去售楼部走一趟，四十多岁的中年男子都叫你帅哥。

后来的三江口并没有异于其他板块发展，蓝图之梦，难圆了。

后三江口时代的楼市：

景粼天著2021年3月开盘，成交均价约为2.25万每平米，星海天宸2021年4月开盘，成交均价21762元每平米。

如今边缘板块少有人问津，不知道景粼天著会不会揉着星海天宸说：

如果梦醒时分我们还在一起（未清库存），请容许我们相依为命，相杀只是一时，让相伴走完一世。

三江口，真的能让开发商卖得没了脾气：

在星海天宸的特价房中，也出现过99万的房源，只不过是63平米的毛坯低楼层。

如今景粼天著同样的价格带装修，76平米，8楼以下楼层任选，送12万软装家电。

如此卖法，把悲伤留给三年前的业主！

PART 3

图片为实地拍摄

三江口的天还是那么蓝，水依旧清澈，似乎什么都没变，又好像变了很多。

当三江口被泰禾炒作的时候，看福州湾售楼部的放映厅里，一座座拔地而起的高楼给人太多美好的憧憬。

实际上，三江口只是一个待开发的板块而已，虽然它真的处于东扩南进的咽喉要道。

但必须明白一点，当时南三环以南，福峡路以东，除去一些民房外，真的是一片荒芜。

一个板块从无到有，再从有到成熟，如果没有什么特殊元素介入的话，发展周期真的需要很长。

七年时间，三江口板块或多或少还是有所进步的，只不过达不到当初的预期而已。

如今的三江口有基本的商业配套，有通往市区的地铁，最庆幸的是有了三江口麦顶校区。

如果从生态环境来看，对于喜欢安静的群体来说，三江口又似乎很宜居。

顺着南江滨东大道一路南下，茂密的绿植，盛开的鲜花，江边的芦苇荡总能让人心情更好。

泰禾当初给了三江口一个到天空的梯子，只因为太高，让人摔得血流不止。

当一切归于平淡的时候，大家才明白，之于福州主城区而言，三江口只是楼市的末端。

说好的幸福呢？很远，很远！

编后语

图片为实地拍摄

99万三房的景粼天著到底能不能买，或许是大家关心的话题。

在景粼天著二期和星海天宸中间有一个篮球场，在那边打球和市区对比有好有坏。

好的一点，是不用排队，坏的一点，你可能没办法组队，这样说你能理解吗？

对于新出的楼市新政，大家都觉得边缘板块的楼盘再便宜都碰不得，这未免太武断了。

楼市的真实行情都反映在市场里了，不是绝对的远郊板块，基本都有其价值所在，应该说适合部分群体吧。

如果是以前，百万总价带装修的地铁三房，只能存在于想象里。

一套低总价的小三房户型，对于那些只是单纯想在福州安家的人来说，至少能自住吧。

当然，三江口的库存总量很大，未来流通时可能疲态尽显。

其实三江口也很委屈，它只想安静地呆在城市的东南端，这份宁静在七年前被打破，于是它就有了自己的使命。

但它没有翅膀，怎么能一飞冲天呢？

三江口虽然早已褪去曾经那些不属于它的光芒，但也不至于一无是处，它只能按照自己的能力慢慢去完成使命。

对于边缘板块，多点包容之心，少点情绪化的表达，每个板块都有合适它的人。