入库编号：2025-07-2-111-001

北京某至物业管理有限责任公司诉北京某锦宾馆房屋租赁合同纠纷案

——房屋承租人优先承租权的把握

关键词

民事 租赁合同 优先承租权 通知义务 同等条件

基本案情

原告（反诉被告、上诉人）北京某至物业管理有限责任公司（以下称某至公司）诉称：某至公司与北京某锦宾馆（以下简称某锦宾馆）所签《房屋租赁合同》于2019年11月30日租赁期限届满，其后某至公司向某锦宾馆出具《租赁合同到期通知书》，明确不再续约，但某锦宾馆一直占用案涉房屋未返还。2020年1月2日，某至公司与案外人北京某聚科技有限公司（以下简称某聚公司）签订租赁合同，将案涉房屋出租给该公司。现请求法院判令：确认某至公司与某锦宾馆签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日终止，由某锦宾馆腾退案涉房屋并交还于某至公司等。

被告（反诉原告、被上诉人）某锦宾馆辩称：1.《房屋租赁合同》约定了某锦宾馆同等条件下享有优先承租权。某锦宾馆在合同到期前提出了续租申请，且某至公司也有继续出租的意愿。2.某锦宾馆在获知某至公司将案涉房屋出租给某聚公司及知晓相关的租赁条款后，即通知某至公司要求按照其与某聚公司签订的租赁合同行使优先承租权，续签下一期租赁合同。3.某锦宾馆长期使用案涉房屋进行经营，经营状态稳定。

某锦宾馆提起反诉，请求判令按照某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》的条件行使优先承租权。

某至公司针对某锦宾馆的反诉辩称：1.某至公司与某锦宾馆就续签合同进行洽商时已充分履行了告知义务，告知其续约单价过低且有意向其他客户开展同样的招商，保障了某锦宾馆的优先承租权。2.案涉合同未约定某至公司需要向某锦宾馆告知其他商户的报价，相关法律、司法解释亦未明确规定告知的内容。3.某锦宾馆提交的租赁意向书在租金及其他多方面不符合“同等条件”这一优先承租权的前提，某锦宾馆的优先承租权已经消灭。

法院经审理查明：2014年12月1日，某至公司（甲方、出租方）与某锦宾馆（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将北京某胡同房屋出租给乙方作为宾馆使用，租期自2014年12月1日至2019年11月30日，租赁期满前一个月，乙方可提出续租要求，若甲方拟继续出租该房产，且乙方在本合同期内无重大违约行为，则在同等条件下，乙方有权优先获签下一期该房产租赁合同……”

2019年9月至11月期间，某至公司与某锦宾馆就案涉房屋下期租赁事宜进行协商，某锦宾馆向某至公司发送了租赁意向书，意向书明确了租金、租期等意向条款。

2020年1月2日，某至公司与案外人某聚公司就案涉房屋签订《整体租赁类合同》，约定将案涉房屋出租给某聚公司。2020年2月，某至公司发函要求某锦宾馆搬离案涉房屋。

庭审中，某至公司提交公司会议纪要，证明已向某锦宾馆进行了充分说明，某锦宾馆提出的续租单价过低，经讨论未能通过，双方没有达成续租合意。某锦宾馆认为会议纪要系单方制作，且某至公司并未告知其会议具体内容。某至公司为证明某锦宾馆与某聚公司并非同等条件，提交了某聚公司的《租赁意向书》。某锦宾馆对该《租赁意向书》的真实性不认可，主张某至公司没有告知其某聚公司的租赁意向及相应租金标准。

一审审理期间，某锦宾馆在证据交换阶段获知某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》条款后，向某至公司发送《通知书》，要求按照该合同约定的内容优先承租案涉房屋。

另查明，某聚公司未实际占有使用案涉房屋，也未向某至公司交纳租金。

北京市西城区人民法院于2020年12月22日作出（2020）京0102民初17376号民事判决：一、确认某至公司与某锦宾馆于2014年12月1日所签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日终止；二、某锦宾馆按照某至公司与某聚公司签订于2020年1月2日的《整体租赁类合同》所约定的同等条件对北京市某胡同房屋进行承租；三、驳回某至公司的其他诉讼请求。宣判后，某至公司、某锦宾馆均提起上诉。北京市第二中级人民法院于2021年4月28日作出（2021）京02民终2444号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”（《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款予以沿用）本案中，某至公司与某锦宾馆签订合同，双方明确约定某锦宾馆在同等条件下享有优先承租权，该约定合法有效。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款确立了优先承租权制度，规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”本案的争议焦点为：某锦宾馆对案涉房屋的优先承租权是否消灭，某锦宾馆能否基于优先承租权继续租赁案涉房屋。

其一，某至公司有继续出租案涉房屋的意愿，某锦宾馆亦有继续承租的意愿，且某锦宾馆在合同期内无违约行为，在租赁期满前一个月提出续租申请，符合某至公司与某锦宾馆《房屋租赁合同》约定的优先承租条件。

其二，某至公司未充分告知潜在承租信息。某至公司仅告知某锦宾馆其发送的租赁意向书不符合某至公司内部确定的续租条件，但未将是否存在其他洽商中的潜在承租方及与潜在承租方商议确定的租金、租赁期限、租金支付方式等租赁合同应具备的主要条款告知某锦宾馆，并给予某锦宾馆合理期限考虑回复，致使某锦宾馆行使“同等条件”下优先承租权存在明显障碍。

其三，某至公司未及时履行告知义务。本案中，某至公司未提供相应证据证明其已在某锦宾馆发出租赁意向书前明确告知与某聚公司商定租赁合同，并将所商条款作为某锦宾馆行使优先承租权的“同等条件”，不能据此得出因租赁意向书不符合约定的“同等条件”导致某锦宾馆的优先承租权消灭。

综上，某锦宾馆对案涉房屋的优先承租权尚未消灭。某锦宾馆在法院组织的证据交换阶段获知某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》后，当即同意完全按照该合同约定的条款继续承租案涉房屋。某锦宾馆在该同等条件下，享有优先承租的权利，对某锦宾馆要求按照某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》约定的内容行使优先承租权的反诉请求，依法应予支持。

裁判要旨

1.出租人有继续出租房屋的意愿，且与第三人确定了租赁合同的内容，出租人应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人能够行使优先承租权。

2.租赁期限届满，承租人优先承租所依据的“同等条件”一般为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人在租赁合同中可获利益的关键要素。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第509条、第734条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第60条）

一审：北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17376号民事判决（2020年12月22日）

二审：北京市第二中级人民法院（2021）京02民终 2444号民事判决（2021年4月28日）