这两天，有衡阳西路旧改项目的老铁给我发来报喜信息，说他的拆迁款到账了。
掐指一算，今年2月才发布的南宁8大城中村旧改，仅仅半年时间，已经陆续有老铁收到拆迁款，不管是放在过去还是现在，这个速度都是前所未有的快。
南宁八大旧改启动以来，大家的关注点一直都是国有土地的征拆和补偿，但是集体土地上村民们的声音却很少被听到、被关注。
南宁八大旧改持续推进，最近，鸡村的补偿标准也公布了，但是村民们却犯了愁。
鸡村旧改补偿标准曝光
补偿2475元/㎡、每人80㎡回迁
最近，鸡村三组的老铁给我发来他们家旧改的补偿费用表，就是下图这张。
表格专业术语、数据、计算方式比较多，为了方便老铁们理解，我帮大家把重点摘出来。
1、回迁复建面积80㎡/人；
2、有证部分拆迁补偿标准为2475元/㎡；
3、无证部分拆迁补偿标准为500元/㎡；
4、建筑面积1079.8㎡拆迁款为730475元。
看完这组数据，可能有老铁感觉并不直观。
这位拆迁户老铁家有2口人，等于拆掉了自家一栋5层楼（每层约200㎡）的自建房之后，他们得到了80㎡X2=160㎡的回迁房和730475元的拆迁款。
得房又得钱，看起来感觉是不是还行？鸡村的老铁们为什么不高兴？
这位老铁给我算了一笔账，目前他家一栋5层楼自建房每月租金收入大约6000元，房子拆除之后：
1、租金就没有了。
2、回迁安置的160㎡为毛坯房，自己所得的730475元拆迁款还要掏出来作为装修费用、购买车位以及每月固定几百元的物业费支出，最后真正能落进口袋的钱所剩无几。
这一拆一建之间，非但没有提升经济收益和改善生活水准，房子产生的经济收益没有了，得到的拆迁款还要以另一种方式再花出去，村民认为这笔账怎么算都不划算。
鸡村旧改推进迅猛
但问题和困难不少
那么鸡村旧改现在推进的情况如何？
先看现场。
目前鸡村旧改中一队和八队已经率先启动拆迁。我在鸡村一队，也就是沿着南梧路一带看到有十几栋楼已经拆除，现场烟尘滚滚，有勾机出入工作。
不少民房已经喷上「严禁进入」「拆」等。不过我看到仍有相当一部分村民的房屋未搬离，甚至门口贴上了「声明」。
鸡村一队的回迁安置房已经启动，预计2027年交付，我在现场看到安置房正在进行地基施工。
鸡村一队回迁安置房实拍图
在快环和大鸡村路路口沿着沙江河一带的鸡村八队有部分楼栋已经开始进入「拆迁模式」楼栋喷上了「拆」字，门窗已被拆除，屋内无人员居住。
鸡村八队实拍图
再看官方数据。
鸡村一队127户本地村民目前仅剩2户没有签约，外来户还有20多户未签约。鸡村八队666栋已有20栋签约。
不管是从现场还是从数据来看，鸡村旧改的推进速度并不算慢，但在实地走访过程中，我发现，鸡村旧改困难重重问题也很多。
对于很多人来说，旧改，很有可能意味着「一夜暴富」，但是鸡村村民们却不这么认为。
首先本村村民的权益保障问题。前文我已经给老铁们算过账了，人均80㎡的回迁安置面积看起来不少，但一拆一建之间，村民损失的租金，回迁安置的面积没办法抹平这部分收益。
我了解到很多年长的鸡村村民，早年接受的教育有限，大多没有一技之长，很多村民靠收租、种地或打零工为生，旧改之后，赖以生存的租金没有了，周边的农田也被征收了，工作机会变少，未来村民们的收入没有相对应的保障措施，让他们陷入了迷茫。
鸡村实拍图
其次是对于回迁房建设的担心，南宁部分城中村改造的村民，拆迁过去多年没拿到房子的不少，很多老铁对此也心存疑虑。
其次是外来户的权益保障问题。鸡村是一个典型的「移民村」，很多外来户是90年代来南宁打工之后在这里买地建房安家成为「新村民」。
而这些「外来户」占了整个鸡村村民的近40%。外来户建的房子大部分属于「无证房」，而「无证房」的拆迁费为500-1000元/㎡。如果按照850元/㎡的拆迁费来算，拆掉一栋「外来户」600㎡的自建房，拆迁款约51万，这个金额在南宁主城区很难买到一套三居室。
由于不属于鸡村经济合作组织成员，不符合南宁城中村旧改的回迁安置条件，「外来户」因此也没办法拿到回迁安置面积。
拆迁款买不了房，又得不到回迁安置面积，还没有租金收入，「外来户们」对旧改抗性比较大。
最后就是拆迁补偿的标准问题。走访的过程中我了解到，鸡村10个队，每个队的拆迁补偿金额、安置面积各有差异。
村民告诉我，鸡村二队的房子在快环内和快环外有数百元的差价；鸡村三九队2014年之前的无证房两三百元一平米，2014年后的500元/㎡……
回迁安置面积也有区别。
鸡村一队由于项目启动较早，本村村民的补偿为：160㎡/人回迁面积+20㎡产业权益收入，房屋拆迁费为2000+元/㎡。但是村民告诉我，目前其他队流传出来的安置面积达不到一队的标准，这让很多村民不满意。
针对各队不同的拆迁补偿标准问题，我咨询了拆迁办，他们均以非拆迁户本人咨询不予回复。
能明显感受到村民们对此次旧改的补偿标准、补偿方式并不满意，而在旧改推进的过程中，拆迁办和村民信息不对等，村民的诉求和意见得不到回应，导致彼此之间冲突不断。
有一些队在经过多次村民小组开会讨论之后，大家认为旧改没有实现「提升村民的生活水平」希望退出此次城中村旧改。
价差9000—10000元/㎡
正是村民们不满意的地方
不仅是鸡村，此次八大城中村旧改，涵盖了多个城中村，最近这半年来我一直在走访旧改范围内的村民。很意外，大部分村民们对此次城中村旧改的积极性并不大，最大的原因就是补偿标准和补偿方式不能让大家满意。
就比前段时间，白沙半岛城中村旧改公众号就发布了一份意见情况及修改情况公告，对村民的部分意见不予采纳。
简单总结就是对村民提出的「自建房四层半未办手续按合法房屋补偿」「无证违建房屋按2000—3000元/㎡补偿」「房屋补偿15700元/㎡」无法满足。
说到底，村民们的诉求核心就是：提高拆迁补偿的标准。
那么南宁城中村旧改的补偿标准到底是什么情况？大家为什么普遍不满意？
在这半年的走访中，我也第一时间收集到了长堽村5组旧改、平阳村旧改、衡阳西路旧改、白沙半岛旧改的拆迁补偿标准。
我做成了表格大家看一下。
仅供参考，具体以拆迁办发布为准
简单总结八大城中村的补偿标准，集体土地有证房屋的补偿在2400元/㎡左右，无证房屋的补偿约500元/㎡；另一边，国有土地房屋的补偿均在1万+/㎡以上。
两者之间的价差在9000—10000元/㎡之间，我了解到，城中村自建房一户的合法面积普遍在350㎡左右，按照2000+元/㎡的补偿，一栋楼拆迁款满打满算也就百万元左右。
一百万元在当下的购买力如何，老铁们懂的都懂。
一些城中村居民告诉我，他们很多是宋朝时期就来到南宁定居的中原汉人，在这里生活了近千年，特别是长辈对自家宅基地有深厚的感情，他们不排斥旧改，只是希望旧改不要出现「被拆迁导致收入水平、生活水平下降甚至返贫」的情况。
这段算送的
在走访中，我询问了不少城中村本地村民，他们对旧改的态度如何？很多人都是三缄其口，不清楚、不知道是他们说得最多的话。
一边是拆迁工作泰山压顶的业绩考核，一边是对补偿标准不满意的村民，大家都是从各自的立场出发，如何在合法合规的前提下推动旧改，合理争取诉求，就看双方如何合作了。
可见，要推动八大旧改，相关部门要做的工作还很多。
对了，关于南宁八大旧改的拆迁补偿标准问题，我之前也写过几篇文，老铁们可以复习：
《白苍岭开拆！含37中、白苍岭菜市，首批拆迁款已到位！》
《沿着衡阳西路拆！白苍岭回迁安置开动！》
《补偿2475元/㎡+复建80㎡/人，长堽村这次要脱胎换骨！》
《揭秘南宁拆迁户现状：一夜暴富之后，1000000家财去哪了？》
《803亿城中村旧改金，南宁独吞738亿的背后…》
城中村旧改补偿涉及到很多相关政策文件，我给老铁们在官网上找出来了，有需要了解相关政策的老铁可自行下载阅读。
南宁市人民政府关于南宁市征收集体土地补偿安置的实施意见
（南府规〔2023〕25号）
https://www.nanning.gov.cn/zwgk/fdzdgknr/zfgb/2024nzfgb/d2q/zfwj/t5847934.html
南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置指导标准的通知
（南府规〔2023〕12号）
https://www.nanning.gov.cn/zwgk/fdzdgknr/zfgb/2023nzfgb/d18q/zfwj/t5713662.html
南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知
https://www.nanning.gov.cn/zwgk/fdzdgknr/zcwj/zfwj/t5816496.html
《兴宁区鸡村一二七八队城中村改造项目(一期)征地拆迁补偿安置方案细则》政策解读
http://www.nnxn.gov.cn/xxgk/fdzdgknr/zcjd/t4269017.html
关于对《长堽村五组城中村改造项目(长堽村五组片区)国有土地上房屋征收补偿安置方案》征求意见的公告
http://www.qingxiu.gov.cn/gongkai/fdzdgk/zdjsxmpzhsslygk/zstd/t5888072.html
南宁市衡阳西路片区城中村改造项目地块一（西乡塘街道片区）征地补偿安置方案公告
http://www.xxtq.gov.cn/xxtqzcb/tzgg/t6162494.html
南宁市衡阳西路片区城中村改造项目地块二征地补偿安置方案公告
http://www.xxtq.gov.cn/xxtqzcb/tzgg/t5984255.html
南宁市衡阳西路片区城中村改造项目地块三征地补偿安置方案公告
http://www.xxtq.gov.cn/xxtqzcb/tzgg/t6162238.html
南宁市江南区人民政府征地补偿安置公告〔2024〕22号
http://www.nnjn.gov.cn/xxgk/xxgkml/zdjsxmpzhsslygk/zdcqxx/t5950002.html
