面对数百万拆迁补偿和537平米安置房，一个25年前仅以10万元成交的农村房屋买卖案，引发了轰动性的纠纷。

网友对此发表看法：这种情况太常见了，拆迁一来，原本和和气气的邻居亲戚都能反目成仇，更何况这还涉及农村宅基地！

案例回顾

"你可真不要脸！不就是听见拆迁想要钱吗？白纸黑字的合同摆在这，房子和土地都是我的！"李明（化名）愤怒地拍着桌子说。

1998年，在北京某医院工作的河北籍牙医李明，凭借过硬的专业技术，半年时间就赚到了人生第一桶金10万元。

看着北京城里高昂的房价，李明和女友商量后决定到郊区创业。经多方打听，他认识了延庆农村的张大强（化名）。

张大强早已在城里买房定居，家中留有一处6室2厅的破旧老房子无人居住。两人一拍即合，很快谈妥了买卖事宜。

在付款前，李明发现这房子建在村集体用地上，宅基地无法过户，心生犹豫。张大强找来自己的三叔——时任村长担保，承诺只要签了合同，房屋和土地使用权就归李明所有。

得到村长担保后，李明打消顾虑，双方签订了房屋买卖合同。为了追求自己的创业梦想，李明不但投入了全部积蓄，还向亲朋好友借钱，将破旧房屋改造成四合院式样，又盖起三层楼房开设牙科诊所。

25年间，李明在这里结婚生子，诊所生意蒸蒸日上，和村民们也相处融洽。他时常为村里老人免费看牙，村民们都亲切地叫他"李医生"。

2023年，由于城市规划需要，这片区域被纳入拆迁范围。按照政策规定，拆迁户不但能获得数百万补偿款，还能分到537平米的安置房。

当张大强得知这个消息后，立即找到李明，提出要还给他当年的10万元买回房产。李明当场拒绝，张大强恼羞成怒，放话给李明一周时间搬走。

面对昔日邻居的指指点点，李明坚持自己的权益。张大强则以宅基地登记在自己名下为由，多次上门骚扰，甚至扬言要强行收回房屋。

事情闹僵后，张大强将李明告上法庭。庭审中，双方就房屋买卖合同效力展开激烈争辩。

案例分析

本案的核心争议在于农村宅基地上的房屋买卖合同效力问题。

根据《土地管理法》规定，农村集体土地使用权不得转让给本集体经济组织以外的单位或个人。

当时的交易存在特殊性，买卖合同签订时虽有村长担保，但并未经过村民委员会同意。

即便房屋经过重建改造，其所占用的土地性质仍然是农村集体土地，这一基本属性并未改变。

李明虽然支付了对价并实际使用25年，但这并不能改变合同签订时的法律效力认定。

处理结果

一审法院认为：1998年签订合同时，相关法律对此类买卖并无明确禁止性规定。考虑到李明支付了合理对价，实际使用25年，且进行了巨额投入，应当保护买受人合法权益，因此判决支持李明继续享有房屋所有权和拆迁补偿权。

二审法院则认为：根据当时已施行的《土地管理法（1988修订）》，农村宅基地及其上房屋买卖违反法律强制性规定，合同应属无效。据此撤销一审判决，驳回李明的诉讼请求。

案件看法

如果我们为当事人，可以利用以下几点让自己处于有利地位：

立即申请对房屋现值和改造投入进行司法鉴定，为后续主张补偿提供依据。

收集25年来支付的各项费用凭证，包括房屋改造支出、缴纳的相关税费等证据。

根据《民法典》第157条，可以主张基于无效合同的损失赔偿，包括合理的改建支出、房屋增值部分等。

网友评论道：这不是要把人往绝路上逼吗？人家辛辛苦苦经营25年，说收回就收回，还有天理吗？

还有网友认为：法律是死的人是活的，就算合同无效，也要考虑实际情况，总不能让一方得到所有好处，另一方血本无归吧！

对于这个案子，你怎么看？