这几天有个刷屏的新闻，大家应该都看过了：

为了“推动高质量发展”，有司决定建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制，目前准备在上海、深圳等22个城市开展试点。

听不太懂？用大白话说，就是给房子上社保，交养老金。

这道理嘛，是显而易见的。

你想，那些开发商们，辛辛苦苦盖起来的房子，天天风吹日晒的，多可怜啊！年头久了，房子肯定会老化吧，各种问题就出来了，什么漏水呀、外墙脱落呀。

要是房子出问题了，住在里面的人，不也跟着倒霉吗？

为了你自己的安全考虑，你可以不把自己当人看，但不能不把房子当人看。

所以你得给房子体检，出了问题你得花钱给它治病，不是，给它维修。

还有传言一套房子每年超过1万的费用。

什么，你说买房的时候已经交过维修基金了？

而且全国住宅专项维修资金，早在多年前，结余就超过1万亿，而且大部分现在根本没用上？

不过，别看这个基金全国有超过1万亿元。

但随着老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来可能面临缺口。

例如之前全国两会就有代表说：在南京，有近三成小区专项维修资金余额，低于10万元。

远远满足不了现在老旧小区老化维修的需求。

所以，这才要研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度。

以后房屋养老金，除了有已交过钱的住宅专项维修基金个人账户，还会有政府筹资的公共账户。

公共账户筹资的来源，近年也在探索。

可能会通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、住房公积金增值收益分配一点、原公房出售资金等多渠道归集。

其实在房屋老化和维护方面，香港可以说是一直走在前面。

香港大规模的房地产开发，始于上世纪70年代，比内地的房地产热足足早了20多年。

所以，想知道内地老旧小区与超高层住宅未来的命运，现在的香港会是一个很好的观测窗口。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

首先，拆一般是拆不了的，想拆了重建，非常复杂、非常困难，一般只能靠持续不断的检修与保养。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

走在香港的大街小巷，看过十几套房子后，我有一个总体的感觉，就是：旧而不破。

我印象最深的是香港马路上的地砖，质量普遍很好，全部贴得严严实实、规整有序，几乎看不到松动、起包、渗水、粘泥的情况。

‍‍我一直认为，一个城市有没有品质感和档次感，最直观的就是看它马路上的地砖。

香港的马路，的确很窄、很旧，但是干净、整洁、质量好。‍‍‍‍‍‍‍马路旧而不破，建筑也是这样。

首先，香港的住宅，大部分是单体楼，有封闭式花园的小区，不多，但这些单体楼，因为保养得当，并没有给人很差的感觉，反而因为临街而建，生活十分便利，一下楼就能无缝融入城市的海洋。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

香港的住宅按楼龄分为三类：50年或以上的楼龄是“老年”，30-49年的是“中年”，30年以下的是“青年”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其中，30年以上楼龄的“中老年”住宅随处可见。

数据显示，全香港约有3.9万幢住宅(综合楼宇)，超过25%的楼龄在50年以上，50%在30年以上。

但奇怪的是，香港的老旧建筑，普遍保养得不错，虽然楼龄大，但衰败感不像内地老旧小区那么明显，甚至还透露出一种老派的精致感。‍‍‍‍‍‍‍

总体上，因为保养得当，香港30年的楼龄，相当于内地10-15年的楼龄。

一个香港朋友和我说，她住的房子建于上世纪80年代，但房屋状况还不错，能继续住，就是经常要交钱维护房子，这方面的开支不小。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍但她强调，她们小区的物业费算很便宜的，只需20元每平米。我一听，这几乎是我广州房子物业费的10倍之巨！了解清楚之后发现，20元在香港确实是非常便宜的，香港新房市场或者次新房，物业费普遍超过50元每平米。

这意味着一套100平米的次新房，每个月仅物业费都要5000块（香港房子还有差响、地税等持有成本），差不多是广州同类房子的20倍。

香港房子的保养和维护好，但天底下没有免费的午餐，良好的房屋状况是高昂的物业费在养着。

除了日常的物业维护，港府还规定，对楼龄30年以上的住宅，要求强制检修。

具体来说，只要是3楼以上、楼龄30年或以上的私人房屋，就必须委任一名在政府注册的检验人员，每10年对房屋的公共部分、外墙及伸出物、招牌检验一次。

检验人员还要负责监督检验后认为需要进行的维修工程。

如果业主的维修保养资金不够，也不用担心，只要房屋楼龄30年或以上、符合差饷租值资格，就可以申请全额首次强制验楼计划。

而强制验窗计划则规定，所有高于3层、楼龄10年或以上的私人住宅楼，必须每五年检验一次。

香港屋宇署则每年会随机挑选2000幢和3800幢旧楼分别进行强制验楼和强制验窗计划。检测不合格的大厦，必须短期内维修整改，否则会遭到重罚。

至于30年楼龄以下的楼宇，香港屋宇署认为，新建楼宇质量上相对有保障，但屋宇署也鼓励业主自发保养。

香港对“房屋养老”的重视程度，可想而知。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再看回内地，国内长期以来“重开发轻维护”的发展模式，积攒了很多问题。

尤其是最近几年，不少开发商亏本卖房，只能想方设法降标交付，导致一些房子的质量大打折扣，买这类房子，日后给它的“养老成本”只会更高。

当然，我不是为房屋养老金辩护，这个东西该不该收、向谁收、怎么收、收多少、怎么用？

凭我浅薄的认知还没办法一篇文章讲清楚，这里只想给大家提几个醒：

1、房子跟人一样，都有养老成本的，而且都不低，即使是发达国家，也没有很好地解决过这个问题。

2、几乎所有的发达国家和地区，房屋的持有成本都不低，中国房子的持有成本低，只是一个阶段性现象，未来这方面很可能会跟国际接轨。所以，买房子的时候，要有这个心理准备，它是一项资产，同时也是一个负担。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍