格力地产发布公告，称公司拟以其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权及格力地产相关对外债务，与海投公司持有的珠海市免税企业集团有限公司51%股权进行置换，估值差额部分以现金进行补足。拟置入资产最终作价45.79亿元；拟置出资产最终作价55.05亿元，拟置出债务最终作价5亿元；差额部分4.26亿元，海投公司向格力地产支付现金对价。

通过本次重组，格力地产将逐步退出房地产业务，注入盈利能力较强、现金流情况较好的免税业务，发展成为以免税业务为核心、围绕大消费运营等产业链布局的上市公司。

众所周知，现在房地产行业面临着严峻的挑战。

星空君曾经分析过，房地产行业是如何用了30年的时间从经济的增长引擎转变为经济的血吸虫。

简单总结，就是房地产业初期带动了数十个行业，契合中国从农村经济转型为城市经济，在城市化进程中实现了众多行业的共同发展；但过高的杠杆，最近十年来，已经透支了民众的钱包，也透支了其他行业的发展机会。

在这种情况下，房地产业转型是唯一的选择。

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格力地产发家史

格力地产前面的格力两个字，来自于格力集团。

格力电器和格力地产都曾经是格力集团旗下的业务，2004年，格力集团副总裁鲁君四担纲房地产专责工作小组组长，为格力地产的前身，当时仅有7名员工和9平方米办公空间。

而格力电器在家电领域已声名鹊起，2003年的时候已经是国内知名家电巨头之一。格力地产的年营收尚不足10亿。在鲁君四的带领下，格力地产规模不断扩大。2009年，格力地产通过借壳海星科技成功上市。

2012年5月至2016年10月，董明珠任格力集团董事长。2014年夏季达沃斯论坛上，董明珠抨击房地产业务，“格力走专业化道路，绝不做投机生意。房地产行业赚钱太多、太快，很容易就让人将奉献的精神丢掉。”

对于格力地产，董明珠有一句名言：“一家企业的战略一定要清晰，不是什么赚钱你就做什么，也不是谁做房地产都可以”。

虽然董小姐经常口无遮掩，但是在做地产这件事上，星空君是非常赞赏她的观点的。

尽管董明珠不支持格力地产，但鲁君四依然在有限的空间内积极运作。

布局了海洋经济产业（洪湾中心渔港发展有限公司）、现代服务业（万山静云酒店、格力船务公司）、教育产业（茵卓小学）、旅游产业（珠海竹洲水乡项目）、金融产业（海控金融上线），还高价拿下上海浦东新区前滩地块。

一边是董明珠抵制房地产业务，一边是鲁君四想要扩大房地产业务。

珠海国资委选择了成全。

2015年1月，格力地产与珠海国资委新设立的全资子公司海投公司签署《国有产权无偿划转协议书》，将格力集团持有的格力地产3亿股股权无偿划转给海投公司。格力地产正式脱离格力集团。

海投公司主要有两家投资公司，除了格力地产，就是港珠澳大桥管理公司。

港珠澳大桥管理公司的一把手，正是鲁君四。

不难发现，当时的鲁君四已经感受到了房地产行业的压力，开始筹备房地产之外的业务，这也给格力地产的转型进行了提前布局。

02

中小规模房地产并不乐观

在房地产行业如日中天的时候，格力地产营收规模从2015年的25亿元增加到2021年的71亿元。

和行业巨头相比，无论是绝对增速还是相对增速，都缓慢的多。

房地产是一个赢家通吃的行业，最大的成本是资金。能否撬动更多的资金，取决于企业的规模。

因此头部企业获得了天量的资金，中小企业并不像整个行业那样欣欣向荣。

数据来源：iFind

公司2019年才迎来了净利润的增长，但很快遇到了“三道红线”。

格力地产规模虽小，五脏俱全，每一道红线都精准中枪。在“三道红线”的重压下，中小房地产企业拿不到足够的资金，无力支撑扩张，不得不转型。

2020年初，鲁君四上任珠海免税董事长。珠海免税运营拱北口岸出入境免税店（全国陆路口岸单店面积最大的免税店）、横琴口岸免税店、港珠澳大桥免税店等口岸免税店。

在这种情况下，格力地产对接免税业务也就成为必然。

2022年，公司发布公告，准备和珠海免税的重组业务。

但这次重组并不是一帆风顺的，2022年6月，鲁君四因涉嫌泄露内幕信息被上饶市公安局采取刑事强制措施。格力地产召开了董事会，审议通过了《关于免去鲁君四先生董事长职位的议案》。

2023年，证监会向格力地产下发了立案通知书。

但对于陷入亏损境地的格力地产来说，已经别无选择。

2022年，格力地产亏损20.6亿元，2023年亏损7.3亿元，2024年前三季度亏损9.2亿元。

03

免税经济的展望

最近比较火热的消息是144小时免签，China travel 成为油管最受欢迎的旅游关键词。

引爆入境游客数量，免税业务成为最大的受益者之一。

根据重组方案，2023年及2024年1-6月，珠海免税实现净利润分别为6.67亿元、4.38亿元。随着免签国家越来越多，尤其是日韩放开免签后，涌入中国的外国游客会给免税业务带来高速成长的机会。

从长远看，格力地产的这次转型机遇，把握的非常好。