自从老旧小区改造以来，拆迁渐渐淡出人们视野，2020年-2023年全国棚改新开工分别为209万套、165万套、134万套、159万套，相比2015-2018年期间（约600万套），缩减超过60%，拆迁规模大幅下滑的主要原因，还是在于拆不动，不少棚户区已经做好了征收准备，却因为没有充足资金而搁置。

其实，大家都在等时间换空间，等开发商手中的库存消化完，尤其是从2021年开始，全国商品房待售面积逐渐走高，数据显示，2021年、2022年、2023年全国商品房待售面积分别为5.1亿平方米、5.6亿平方米、6.7亿平方米，可以看出，时间并没有换来空间，市面上的商品房库存面积反而越来越多，之所以出现库存不减反增，还是在于市场变化并没有按照预期走，这其中的变数就来自于二手房，或许谁都没想到，原本高于新房价格的二手房，大量房东选择了割肉降价促销，加上之前大型房企（恒大）出现的停工风波，越来越多人更倾向于买现房，尤其是二手房，在购房者眼中，至少看得见摸得着，不会出现“花钱让开发商建房子，最后钱房两空”损失。

一晃3年时间过去，再等下去可能又是3年，在第四届全国人大二次会议记者会上，住建部部长倪虹回答提问时表示，要稳步实施城市更新行动，所谓的稳步指的就是稳中求进，以进促稳，先立后破。这里我们先来梳理一下：

一、所谓稳中求进，也就是指城市更新是循序渐进的过程，想必都清楚，城市更新分两种：第一种是拆迁，这种方式最直接，效果也是最理想的，只不过拆迁成本较高，第二种改造，这种方式比较简单，改造成本较低，但是效果一般，就以老旧小区改造为例，基础类改造还远远达不到城市更新效果，加装电梯、增添配套等都是城市更新难点，很现实的民生问题就摆在面前，未来迟早要拆，经过改造之后再拆，所付出的成本不比直接拆迁小，所以但凡符合拆迁条件的老房子，改造意义并不大。

二、所谓以进促稳，则是指有利于加快城市更新基础措施都要快速推动，哪些措施能推动城市更新呢？我们经常听到的城市更新都会伴随着新型城镇化推进，要提高城镇化率，把农村人转移到城里来，但是最近几年农村人进城越来越慢了，说明之前的“有偿退出宅基地”力度不够，并且规模和范围较小，需要加大力度，如果农村也能像城镇棚户区拆迁，或许就能解决加速推进新型城镇化问题了，虽然拆迁补偿没有城市拆迁多，但是拿着这些钱到城里面付个首付还是足够的，只有加速农村人进城，才能快速提高城镇化率，进而稳步推动城市更新。

三、所谓先立后破，很多人或许对这个词很难理解，听得最多的就是先破后立、不破不立，为什么是先立后破呢？北京日报客户端特意了一篇题为《刘陈德：如何理解中央经济工作会议强调的“先立后破”？》做了解释，在方法论中，先立后破指的是根据市场变化，建立新的机制、制定新的政策，新的建立起来后，旧的才能退出，换言之，立新破旧，放到城市更新上来，其实就是住房供应体系、制度改革，以前商品房供应主导房地产市场，推动城市更新，但现在单一的商品房供应不够用了，房价太高，大家不买房，就需要保障性住房来作为媒介，地方城市下属国企收购存量住房，提供给低收入人群居住，去化商品房库存，开发商房子卖出去后才会去拿新地，才有资金去实施“拆老房盖新房”，完成国家城市更新任务。

换句话说，推动城市更新始终都绕不开“拆迁”二字，老房子摆在那里，国家不出面拆迁，大概率会住到房子不能再住人，到那时大不了重修翻新，长此以往，眼下的库存难题还是难以解决，总不能完全依靠农村人种地或者进城务工来买房消化库存吧，一方面农村人收入本身就不高，让他们进城买房，很难支撑目前的高房价，反而会去选择“以价换量”的二手房；另一方面进城的农村人，有条件买房的基本都买了，剩下的大多压根不想在城里买房，这种情况下，再怎么鼓励他们买房都意义不大，最好就是一次性给他们一笔拆迁款，解决他们在城里面居住问题，那么，哪些房子在2024年会被拆迁呢？

先行示范区深圳市在即将实施的新规中，对城中村改造中的“4种房子”做出了细化说明：

第一种是国家经济、社会发展各类规划重点功能区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；第二种是国家、省、市三级重大民生项目、基础设施范围内的；第三种是先进制造业园区、重大产业项目范围内的；第四种是存在公共卫生、房屋、消防等安全、风险、隐患大的，以及配套设施落后、环境脏乱差、治理困难的城中村老房子。

从深圳这次拟定的城中村拆迁新规中，涉及到的拆迁范围十分全面，把能考虑的都考虑在里面了，尤其是第四种，把环境脏乱差、治理困难列入拆迁行列，可谓首例，一旦实施开来，全国21个特大、超大城市大概率也会跟进。

第五种是上世纪80、90年代建成的预制板房。这类房子用空心预制板搭建而成，存在明显弊端，比如承重力较差、毫无抗震能力、居住危险系数较高、功能配套不完整等，08年汶川地震中，居住在预制板房内的居民几乎无一逃生，虽然预制板房建设成本较低，但是在生命面前，再省钱也不能省到关乎生命的住所中来。

当然我国高层也注意到了这个问题，住建部颁布的《民用建筑节能条例》中就明确指出：“禁止在城市建设用地范围内新建、改建、扩建预制板房等不符合规范的建筑物”，换句话说，我国基本禁止了建设预制板房，那么之前建成的预制板房又该怎么呢？全国共富示范区浙江在政务公开信息中表明：浙江将全域范围内的多孔板建材房屋列入全拆重建类，预制板房就在其中之列。当然，截止到目前为止并没有多少城市跟进或明确表态预制板房要全部拆迁，不过很多被征收待拆迁的房子中，就有不少房子属于预制板房。

第六种是农村宅基地住房。农业农村部曾在回答“关于保障乡村振兴战略下宅基地退出中农民土地权益的建议”时表示，我国已经有104个县（市、区）和3个地级市启动新一轮农村宅基地试点方案。试点方案中就有关于“货币补偿退出宅基地”原则指示，采取村集体与农民商量、第三方评估、参照土地征收片区价格制定合理宅基地补偿标准，也就是说，只要补偿力度够大，宅基地就有望大批量退出，这也与推动新型城镇化不谋而合。

第七种是棚户区改造范围内的老房子。尤其是那些纳入征收范围却迟迟未见动静的棚户区，这些区域的房子，征收工作还未完全结束，总不能拆一半留一半吧，自从老旧小区改造计划实施以来，棚户区改造量虽有下滑，但也并非完全停止，一批一批来，拆迁只是时间早晚问题。

最后，笔者想说的是，拆迁快慢与否，最终还是取决于“资金”二字，随着直属国家管理的三大银行在2023年底净新增抵押补充贷款3500亿元，意味着城市更新将要再次提速，既然城市更新都要提速了，以上7种房子拆迁也就离得不远了，不妨拭目以待。