来源：丁祖昱评楼市2024-08-22 10:30:14
2024年8月7日结束的上海集中土拍，绿城摇中的徐汇滨江原小米地块，刷新了维系八年之久的融信地王楼板价，引发了业内的广泛关注与讨论。
根据CRIC统计，2014-2023年各年度地王（共10宗）中，除2015年和2022年度地王外，其余8宗年度地王均已经入市。
本文基于2014-2023年这十年的单价地王数据，对各年度地王入市和去化、盈利情况进行梳理分析。
结果显示，在限价制约下地王项目性价比较高，绝大多数入市地王已售罄或尾盘。高能级核心高价地更具投资价值，已成为头部房企“头号避险湾”。
时隔八年，2024年8月7日绿城总价48.05亿摇号斩获的徐汇滨江原小米地块，成交楼面价131045元/平方米，刷新了2016年融信总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海静安区中兴社区地块的名义楼板价。
该地位于徐汇滨江板块，紧邻西岸金融城，曾在2021年由小米竞得，当时性质是商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。后该地被政府收储后重新上架，用地性质调整为住宅用地，起始价为36.96亿元，且未设中小套型比例要求，并以“招挂复合”方式出让，最高总价限制为48.048亿元，最终达到最高限价，采用摇号方式确定竞得者。
值得注意的是，该地起始楼面价达100805元/平方米，已经超越融信的全国单价地王纪录。2016年，融信以总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海静安区中兴社区地块，楼面价约100218元/平方米，成为当时全国单价地王。不仅如此，今日竞拍的徐汇滨江地块不设置房地联动价，给了市场更多想象空间。
周边同类的香港置地启元项目，全部为258-548平方米的大户型房源，均价178000元/平方米，于今年4月开盘热销，认购率235%，两个小时就清盘。
从2014年至今各年度地王楼板价来看，除了2016年上海静安区中兴社区地块之外，其他所有地王楼板价都在100000元/平方米以下。
考虑到房企融资环境依然偏紧，资金压力仍较大，并且优质地块较为稀缺，相信在未来较长一段时间内131045元/平方米的楼板价无法被超越。
CRIC统计数据显示，截至目前，2014-2023年共10宗年度地王，除了2015年和2022年的年度地王之外，其余8宗年度地王均已全部入市。
从这些地王的入市周期来看，平均入市周期约为2.5年，慢于全国平均入市周期。
具体来看，入市周期最长的为2014年年度地王，位于上海前滩的三湘印象名邸，该项目于2014年12月24日拍得，2020年6月开盘入市，历时5.5年之久。
究其缘由，主要与上海调控政策有关，该地块当年拿地楼板价为66629元/平方米，想要盈利势必需要房价上浮，而当时上海对新房售价有较为严格的规定，因此该项目一直到2020年才最终以准现房开盘，售价高达12.18万元/平方米，142套房源，首日认筹破230组，认筹率超160%。
入市周期最短的为2023年年度地王，位于北京海淀四季青板块，该项目与2023年6月14日拍得，2023年12月24日便已开盘，前后仅历时6个月，99套房子开盘认购68套，认购率达69%。
除此之外，其余已经入市的地王大部分入市周期都在2-3年不等。
从地王城市分布来看，2014年至2023年年度地王大多位于北京和上海，其中上海达50%，共5宗，北京4宗，深圳1宗。
深圳地王竞得时间为2015年12月25日，位于深圳尖岗山，至今尚未入市。
2015年12月，泰禾进驻深圳，以破楼面价记录的方式合计57亿元竞得宝安尖岗山两块地。2020年12月，泰禾集团公告债务展期时深圳院子已处于停工状态。
2024年初深圳公共资源交易中心发布招标项目计划，将在2024年2月12日到2024年4月12日期间，对泰禾城市花园、泰禾都市花园项目建筑方案设计进行招标。招标计划显示，发布人是深圳泰禾房地产开发有限公司。
若该项目后续能成功入市，那其收入周期将超越上海前滩的三湘印象名邸成为2014年至2023年年度地王中入市周期最长的项目。
从这些地王入市后的销售情况来看，8个地方项目，除2023年地王天恒广安·印香山去化在七成左右外，其余地王均已经售罄或尾盘。
其中，2014年、2017年、2018年、2019年、2021年年度地王已全部售罄，2015年和2020年地王还在售，去化率分别为96%和98%。
究其原因，很大程度上与地王项目的稀缺性有关，这些项目多位于核心区位、配套较为丰富，这些区域新房销售价格由于受到政府监管，新房性价比较高，因此去化表现较佳。
盈利方面，地价房价比值处于50%-89%不等，房地差在7576-69375元/平方米之间。盈利空间较大的项目多在2020、2022年入市，这些项目拿地相对较便宜，入市时新房市场热度还尚在高位，尤其是核心地块项目市场热度较高，并且能很快的去化，因此去化和盈利空间都表现较佳。
其中房地差最高的是2019年年度地王，位于北京的恒基·天汇，房地差高达69375元/平方米，该项目于2022年7月入市。其次为2014年地王，位于上海的三湘印象名邸，房地差达55171元/平方米，该项目于2020年6月入市。恒基·天汇与三湘印象名邸是2014年至2023年已开盘的年度地王中唯二房地差高于5万元/平方米。
同时，也需要主要的是，并非所有地王都有丰厚的利润空间，如2017年及2018年地王，房地差分别为16895元/平方米及7576元/平方米。这两个项目均为限竞房，即“限房价、竞地价”。剔除掉建安、财务、营销等相关费用后，盈利空间不大，尤其是2018年地王，位于北京的禧瑞春秋项目，房地差仅有7576元/平方米，土地成本的大幅上升使得盈利空间大幅压缩，亏损概率较大。
总体来看，作为核心城区，地王所在区域内各项配套醇熟，是高净值客户重点关注的区域，存在大量的购房需求，同时购房者的购买力都比较强，地王入市去化表现大多较为不错。
在当前市场下行的大背景下，高能级核心区高价土地去化和盈利更有保障，安全系数较高。
但也需要注意，从2014年至今的地王表现来看，也并不是所有地王都能实现盈利，因此各房企仍需考虑市场去化能力。
近期刷新全国单价纪录的徐汇滨江小米地块，该地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房，可以打造豪宅产品，即使按照香港置业启元的售价测算，房地差也高达4.7万元/平方米，尚能实现一定的盈利。
建议各地进一步优化供地质量和节奏，提高优质地块的供应占比，助力市场预期恢复。
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