有点沉重！当初3.9万/㎡买的神盘，如今成交了首套房，2.6万/㎡就卖了， 前后4年时间，光明账上就缩水1.3万/㎡。

好消息：成功变现。

坏消息：亏了些钱。

4年缩水160万！

江核神盘成交首套房

最近，江核神盘金基中北映樾成交了首套二手房，建面约125.67㎡，成交总价333万，折合单价约2.65万/㎡。

经网房查询，这套房应该是2021年首开时买的，当时高楼层的单价大概在3.6万/㎡左右，再加上3300元/㎡升级装修包，买入成本挺高，不仅带上装修包总房款约494万，还要首付8成起。

如今333万成交，房子直接缩水160万。当然这只是明面上的房价，实际上还有首付的资金成本、高额贷款利息、税费成本等，林林总总亏得不少。

回想2021年的南京楼市，绝大部分的楼盘还是要摇号，金基中北映樾开盘不仅摇号，还要8成首付。

2021年9月，项目首开，推出254套房源，均价为38463元/㎡（含3300元/㎡的升级装修包），共吸引了456组买房人报名，中签率为55.7%。

交付实景可圈可点

价格当属区域第一梯队

2023年1月，金基中北映樾提前8个月交付，现场实景呈现可圈可点的。而项目当初入市，也是打造江核的品质改善盘。

所以，金基中北映樾的房价，潜意识也是江核品质次新房价的天花板。当这个线确定之后，影响的也是全江北的房价格局。

整个项目打造8栋25-26F高层，共计714户，户型覆盖99㎡三房两卫、127/143㎡四房两卫。

项目外立面以深浅高级灰色为主色调，南向窗墙比达到了0.45。

入户大门仪式感满满，哪怕在产品内卷的现在，看起来也毫不输阵。

园林之内还分布了多处水景，层层叠水，乌桕参天。小区内有鸡爪槭、乌桕、乐昌含笑、杨梅、枫树、水杉、金桂、红枫、紫薇、纳塔栎等。

车库内景虽然没有星空顶、金属格栅，但看上去也比较干净整洁。

当时交付之际，室内的装修设计都比较在线。

不止1例！

江核多个神盘都破发了

非常沉重的是，江核次新房的破发，这不是第一例。

1、长江凌云府：买时3.4万/㎡，卖时2.2万/㎡

江核长江凌云府成交首套二手房，户型建面约108㎡，成交价240万，单价约2.2万/㎡，另外业主还要承担13万的增值税。

当初业主买入价410万，如今240万出手，资产直接缩水170万！

笔者咨询了中介，确有其事。据悉，这套房位于8栋，2021年6月开盘，新房销许均价约3.4万/㎡，降了约1.2万/㎡，降幅约35%。

2、首开万科江悦光年：买时3.3万/㎡，卖时2.3万/㎡

小区最近成交价约2.3-2.5万/㎡。当年新房销许均价约3.3万/㎡，房价降了约1万/㎡。

3、花语熙岸府：买时3.3万/㎡，卖时2万+

数据显示，目前小区成交价基本稳定在2-2.4万/㎡。相比当初3.3万/㎡的销许均价，业主亏损金额超百万。不过，虽然此前有不足2万/㎡的成交记录，但近期的价格都稳住2万+了，算是个好消息。

4、大华锦绣江来：买时3.5万/㎡，卖时2.5万/㎡

小区最近成交了2套房源，成交单价稳定在2.4-2.5万/㎡。当年项目销许均价约3.5万/㎡，明账上就要亏损1万/㎡。

神盘相继破发

说明什么？房价还会接着降吗？

江核不少热门楼盘房价缩水，反映了当前房地产市场的多重复杂因素，可能传递以下几方面的信号：

现在消费、买房热情不行，归根结底还是大家钱包不够鼓。关键很多人对未来的期望值不高。比起买房置换、添置房屋，明天工作怎么顺利开展、家庭这个月开支从哪来、工作还能干多久……这些问题恐怕来得更实际点。

江核的库存到底有多少？不算不知道，一算吓一跳。光压在城投手里的地，就有30多个，不过所幸这些库存还压着没上。

二手房方面，投资客因市场预期转弱或资金压力选择抛售，二手房挂牌量增加，进一步压低房价。

从地图上看，就能发现，在江核最火爆的一两年，就有15家楼盘冒出来，如今这些都变成了次新房，成了压制房价的大手。

3.投资属性褪去

前期炒作推高房价，但区域配套（如交通、教育、商业）尚未完善，实际居住价值与价格出现背离，市场进入调整期。

南京江北房价缩水是政策调控、区域供需及市场预期共同作用的结果，反映了楼市从“投资驱动”向“居住需求”转型的阵痛。短期调整有助于挤出泡沫，长期还是依赖区域实质性发展兑现价值。

也就是说，当江核的兑现差不多了，短期的回调阵痛期过了，房价也就稳定了。就目前来看，距离目标已经很近了。

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