文｜老墨

我早就说过，如果现在你还考虑买房，脑子里就绝不能还有以前的房价逻辑，哪怕一点也不行。

咱们不说远，就光是2010年前后，那年中国GDP刚刚超过日本，虽然成了全球第二，但是国内人口实在太多了，所以一算人均还是很低，那就只能继续发展经济，而在那个年代，发展经济就必须依靠房地产，这就是时代需要。

注意这四个字，时代需要。

难道还不明白吗？一年开发投资几亿，销售额几亿乃至十几亿，再加上贷款利息、材料、设计等上下游行业，资金池之大是绝大多数行业无法比拟的。

更何况那时也有基础，毕竟房价低，城镇化水平又不高，房价有很大的上涨空间。

如果你能能懂这点，那你就肯定能理解，为什么有人说2016年是中国房价的巅峰了。

你要记住，只要你是贷款买房就肯定遇到一个情况：不计算利息，2019年买房也是赚钱的，可一旦计算利息，2016年就是你最后的机会。

怎么来解释呢？思来想去还是举例吧。

就算在2016年到2019年，这个被很多人称为“中国老百姓最后一次投资房产的机遇”，房价年均也只上涨了一平800块不到。

就算你的房子再大，120平足够了吧，算算也只涨了9万6。

假定你贷款六成57万买房，还是三十年还清，利率算5个点，一年本息就是3万6。你想买房赚钱，账就必须这么算，说实话要是只算到这，其实还是赚钱的，但前提是你必须在2019年左右卖掉，如果没有，那情况可就不一样了。

因为截止到今年前七个月，全国商品房均价依然是一平9800块，和2019年几乎没有变化，那问题就来了。

前几年好不容易赚的钱，在这四五年里，基本都亏光了。

所以这才有了“中国房价跌回XXXX年的说法”，我觉得严格来说，跌回2019年比2016年更严谨。

你要记住，老百姓想靠买房赚钱就必须考虑两点，一是能不能流通，二是收支差有多大。你房子都不流通，也就是都卖不掉，还谈什么赚钱？你就算卖得掉，要是收不抵支，那你不纯是白费功夫吗？

还有一个现实，预测从这两年开始，最起码到2030年，中国住房需求将长期低水平走稳。

也就是按照上面这张图所示，这两年相比2016年到2019年，总需求明显大幅度下跌？

房价高，需求又少，你怎么可能赚钱？

而且宏观来讲，国家也在间接影响房价，我不说控制、引导，毕竟这些词太敏感了，但确实在影响，方法之一就是发展保障性住房。

很多人连这点都没注意到，还大谈特谈楼市，纯属不懂装懂。

大概从世纪初到2021年，中国就整整建造了各类保障房超5900万套，这么大的规模势必冲击商品房市场，只是过去房价涨的太狠，风光被盖住了，但是现在情况完全不同了。

因为保障房便宜啊，按照估算，同地段保障房仅是商品房均价的1/3。

你可以照搬到你所在的城市，你看到这个差价不心动吗？

说实话，反正我肯定心动。

时至今日，你不要再说自己是刚需，就希望买房赚钱，哪怕少赚点也行。

明确告诉你，根本不可能。

我就不明白了，多少算少？一年赚1万行吗？如果你说行，那我就推荐你买郊区，房价低啊，就算亏也能少亏点，能赚就更好了，毕竟理论上的上升空间大啊。

我真想问问你一句话，为什么直到现在还有侥幸心理？我都明确告诉你了，为什么如果你在2016年买房，到2019年卖掉就能赚钱，如果到现在还没卖掉就肯定亏钱？

就是本息远大于房价涨幅，你自己算算你的本息。

目前全国百城新房均价约一平1万6，你说你手上钱不多，那就买套小面积89平，贷款六成且三十年还清，利率按照3个点来算，一年的本息就是4万3。

我再说细点，把本息均摊到面积就是一平大概480块，这就清楚了。

你觉得还能涨这么多吗？

我的感觉是中国楼市正在房改，重点就是优化楼市结构，轻商品房而重视共有产权房、保障房等。

早在十年前，2014年北京上海等地就试点了共有产权房，2017年又开始深化，大概到了2021年，北京已经筹集了8.3万套的共有产权房，上海也签约了13多万户。

我们总结一下，算是共有产权房，又是保障房，这都是楼市的组成部分之一，目的就是优化结构，毕竟商品房是市场决定走向，一旦长期被资本束缚，就不仅是影响居民财产安全，而且还会影响国家安全。

现在房价太高了，肯定要降低，但也不会暴跌。

怎么样才能稳中有跌呢？发展这些保障房、共有产权房就是重要手段。

所以结合数据，我的看法是房价跌回了2019年，正在跌回2016年的路上，但是还没有走完，严格来说确实是这样。

买房吃亏在所难免，不要再有侥幸心理了。

对此，你怎么看呢？

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