随着一线城市调控放松，国家重新开始“撒钱”刺激经济，新一轮的买房周期又来了。不同的是，这次的市场有了一个新共识：买入一二线核心资产。

不得不说，这个共识是对的，房子的长期价值一定取决于经济和人口的基本面。

共识要坚持，但一些买房执念，也要不得：

1、对“一线”和“核心资产”的理解过于狭隘

很多“新深圳人”买房，只认“深圳”，以为把房子买在深圳就掌握了核心资产，可以高枕无忧。其实深圳内部的分化同样很大，看重投资，还是要慎重。

2.“宁为凤尾，不做鸡头”

深圳的外溢能力很强，这些年以华为为代表的深圳企业，很多都外溢到了周边城市。大湾区时代，深圳是拉动湾区发展的核心引擎，分享深圳发展的红利，并不一定要买在深圳。

事实上，部分外围的临深板块，其价值不比深圳内部的板块价值低。

2、盲目认为贵的就是对的

便宜大概率没好货，但好货也并不一定都是贵的。就像炒股一样，最理想的操作，是以相对低的价格买对的标的。

深圳一路向西

滨海湾是最受益的临深板块

中国4个一线城市中，深圳面积最小，不到2000平方公里，同时也是发展最失衡的一个。隔壁的广州向东、向南、向北都可以发展，北京、上海更是四面生长。

反观深圳过去40多年，发展重心一直沿着狭长的西部，一路向西，从罗湖到福田，再到南山、宝中、前海，现在的开发焦点变成了大空港、会展海洋新城。

这也导致了几个结果：

1.深圳内部东西发展差异很大

罗湖、福田、南山、宝安、龙华、光明，以51%的面积贡献了71%的人口、78%的GDP。

2.房价差同样很大

以福田、南山及宝中、前海为代表的西部，房价是东部龙岗 坪山、盐田、大鹏3-5倍。

3.局面未来难以逆转

下个40年，深圳的发展重心会继续向西，这些年前海扩容，政策红利、规划能级、资源投入，始终都是深圳发展的重头戏。

这给深圳买房人置业，造成了不小的影响。

总的来说，受限于发展的不均衡，深圳东部的房子更多只有住的价值，一些边缘板块因为通勤成本太高，没有政策利好倾斜，发展速度很慢，更别提资产升值了。

而大量的资源、人口和财富聚集在西部，西部的房子，有着更强的投资属性，能自住，房产长期也可以更好的保值增值。

但西部的问题是房价不便宜，上车门槛高，对很多资金不太宽裕的刚需或投资客来讲，压力不小。

但在高价值的西部并不是没有卡位买入高性价比房产的机会。与深圳前海合作区一线之隔的东莞滨海湾就值得重点关注。

滨海湾是深圳继续向西发展过程中，受益最大的临深板块之一。与扩容后的前海合作区，仅隔了一条河。近水楼台先得月的道理，想必大家都懂。

另一方面，东莞滨海湾板块现在不仅有买入机会，同样性价比也是另一大优势，关键是门槛低。

目前深圳仍处在严格的调控中，即便日后有所松绑，但做为发展重心的西部，松绑的大概率有限。

而东莞滨海湾已完全放开限购，深圳人又可以买了，一些性价比高的项目只需要深圳宝安会展湾海洋新城一半的价格就能上车。

价差的背后是相对厚实的安全垫。

滨海湾有足够的实力

成为深圳西部发展轴的延伸

与其他临深板块比，滨海湾并不是那种只能靠外溢，低附加值的睡城。

事实上，滨海湾自身的实力同样强劲，它和深圳大前海不是吸血和输血的关系，相反是相互成就的合伙人模式。

1、地缘上，占据着黄金内湾的绝佳位置，扮演着“枢纽”角色

大湾区最有价值的板块，基本上都围绕着“黄金内湾”分布，深圳的前海、东莞的滨海湾、广州的南沙、中山的马鞍岛、珠海的横琴。

滨海湾的位置恰好处在大前海和南沙自贸区之间，与前者隔了一条界河，与后者隔了一个虎门大桥。就像一枚纽扣把两大自贸区连在一起，未来能够实现连片发展统筹资源的作用。这种地缘优势不要说在大湾区，放眼全国都难找第二个。

2、地位上，滨海湾在东莞发展规划中的站位极高，是和松山湖比肩的存在

如果东莞要坐上大湾区的牌桌，就必须大力建设滨海湾，可以说滨海湾是东莞迈入大湾区建设的重要一环，也是未来东莞链接世界的窗口！

为此，东莞做了两件很关键的事，一是提升滨海湾的地位，将其抬高到东莞未来几十年城市发展格局的“两核”之一；二是大手笔的规划提出“五年大发展、十年建新城”（来源：《滨海湾2018-2035年总体规划》）

也就是说，和大前海一样，滨海湾同样被寄予厚望，有政策推动往前迈进。

滨海湾主要聚焦高端电子信息、人工智能、生命健康等产业，打造链接全球的制造业企业总部经济带。在东莞经济产业中，居于金字塔尖的OPPO、VIVO、欧菲光等企业，也都把总部设在滨海湾、兴建产业园...

2023年光引进投资就将超过100亿元。根据规划预计至2035年，滨海湾将吸引约70万高新人才就业，常住人口约50万。

3、底子厚，站在巨人的肩膀上

这一点和大前海也很像，它们都不完全是一张白纸，背后都有强大的靠山。

前海后面站着南山、宝安。滨海湾新区背后则站着虎门、长安，它们也都是东莞的经济和产业强镇。2022年长安GDP近900亿，稳居第一；虎门则位居第三，厚实的底子为未来新区的发展打下了坚实的基础。

有基本面、有预期、有性价比、有安全垫，可以预见东莞滨海湾的腾飞！

这也是为什么说分享深圳城市发展红利，不一定非要在买深圳的原因。

滨海湾买房，首选大盘、大品牌

在东莞滨海湾这样的高能级板块买房，建议首选大盘。

大盘本身就是一个微型城市，它对区域面貌的塑造是翻天覆地的，无论是公共配套，还是生活氛围，都会是区域最好的存在。

整个片区内的超级大盘并不多，万科已持续开发了近10年的「南部湾万科城」是其中之一，目前已开发到了第5期。

实拍图

南部湾万科城在区域内可以说是顶流的存在，项目5期首开去化超93%，在刚过去的8-9月份，又拿下虎门网签套数、面积、金额的NO.1（来源：克而瑞）

值得不值得买？销量本身就已说明了一切，这个盘有几个比较突出的卖点：

1、生活氛围成熟，配套都已基本兑现

前面说了，这是一个开发了近10年的大盘，它的配套都已基本上兑现，生活氛围已经非常浓厚。

从南部湾万科城5期出来，步行就能到达商业中心——万科里。

孩子上学，就更不用担心了，周边10所学校环绕，其中还包括省一级学校—大宁小学。

2、通勤便捷，高效通达深圳

对于有意买滨海湾的人来说，不管日后留在深圳，还是打算去滨海湾发展，亦或是纯粹的投资。通勤的便捷性都是极为重要的一个考量因素。从南部湾万科城5期出发到深圳，非常便捷高效。

从穗深城际虎门东站出发，2站就能到达深圳；自驾的话，直线距离1.1km就是京港澳高速。

交通示意图

3、万科大品牌，买着也放心

现在买房，不管买哪，没有比交不了房，或者交付质量不过关更让人糟心的事了。

万科行业老大哥的地位就不多说了，单单是在东莞，万科就已经深耕了20年，开发了很多精品项目，市场占有率高居第一。

总之，万科是一个经得起时间和口碑检验的开发商，南部湾万科城5期买着也能让人放心。关键是对标深圳，不管从产品品质还是买入门槛来说，都很值得入手。

5、产品能打，户型亮眼

南部湾万科城5期容积率仅2.2，这是一个在深圳想都不敢想的数字。

对比深圳的很多项目，容积率动辄6.0起，高的能破9。那种高密度带来的压迫感，想想都让人窒息。

值得一提的是南部湾万科城5期的板楼设计，不仅仅提高了对空间的使用率，让户型设计更为规整的同时，还能兼具功能性，让家灵动多变，可以被赋予多种可能。

较于常见的塔楼来讲，板楼的采光 通风都能够做到最佳，实现对城市资源的占有最大化，这是妥妥的豪宅才会有的设计样本。

此外，户型也非常亮眼：

143㎡的4房2厅2卫豪宅户型

配置很豪，未来业主都是专梯入户，一打开电梯门是约8㎡（相当于一个次卧大小）可以独享的公共空间。这样的设计不仅让回家有仪式感和私密性，也更加实用，可以把大件物品放在这里，留给室内一个更加整洁清爽的空

得益于板楼设计，户型呈现“多开间、大面宽”特点，4开间朝南，整体开间面高达15.7米。其中阳台开间达到了8.6米、进深约2.1米，就是一个别墅级“小院子”。

空间布局同样很讲究，考虑到老人喜欢清净、休息早，长辈房就放在了客厅另一端，形成了两条独立的生活动线。

板楼的另一大优势就是公摊小，南部湾万科城5期143户型得房率更是高达98%，而几乎做到了0公摊。

120㎡的4房2厅，改善户型，亮点颇多

朝南面宽约达15.6米，丝毫不输143㎡的豪宅户型。

大横厅设计，开间达到6.6米，相当于普通竖厅的2倍。

大U型厨房，能兼容多人同时操作，而且是南向设计，也减少了厨房的病菌滋生。全赠送的飘窗达到8个，大大拓展了每个房间的实用空间。

高赠送也带来了96%的高得房率，遥遥领先于市场上新房。

88㎡4房户型收纳多功能性强

目前虎门主流三房平均在95㎡，而南部湾万科城5期88㎡做四房，降低买房门槛的同时，又进一步拉升了居住体验和功能。

客厅+主次卧三开间朝南，朝南面达约10米宽，其中主套和次卧都带全开间飘窗，每天都能被阳光叫醒。

约6.1㎡超大景观阳台，放上跑步机、种上花花草草后，还有可供休闲娱乐的空间。

此外极致的收纳。从入户玄关柜、客厅的4米长一体式收纳墙、餐厅的餐边柜，再到阳台家政台、卧室双床头柜，全屋多个空间都加上了收纳区。

当全屋杂物收纳有方，家里便能保持干净整洁，居家空间得到更大程度得到释放，也能为家庭创造更多欢声笑语。

88㎡的4房，总价也就200万左右，首付2成，40多万就能上车。

143㎡的豪宅户型，总价也才360万左右，这个预算在深圳也就在东部偏远的郊区，买个七八十平的刚需盘。

可以说，南部湾万科城5期降低了买房上车的门槛，而产品又拉高了生活的品质和舒适度，这份性价比，市场难觅！