大家好，我是大嘴。

由刘德华和万梓良主演的电影《赌城大亨》不少人都看过，电影中剧情中有这么一段：

贺新和郭英南被王昌陷害入狱，后虽被保释出来，但是被当时的葡萄牙澳门总督判定逐出澳门，且十年内不允许再回澳门。

贺新和郭英南回到香港之后，经过了十年的时间，全力在房地产发展，并且首创分层售卖的同时，还提供分期付款的制度，贺新和郭英南的财富与日俱增，成为了香港年轻一代的富豪。

剧情继续发展到十年后，他们受老朋友聂傲天的邀请，重回澳门，并拿下了赌场经营权，成为澳门的风云人物。

这部电影中，刘德华扮演的贺新人物原型为澳门赌王何鸿燊，郭英男人物原型为著名爱国人士霍英东先生。

根据资料记载，在1954年之前，香港的房地产销售都是按栋出售，业主置业都是按栋购买，所有的公共区域都属于一个业主，那个时候还没有公摊一说。

也是在这一年，霍英东收购回香槟大厦并重建，开始以分层的形势向购买者出售，这样一来，便面临着公共的楼梯，公共的走廊和过道。于是，他召集了全体业主签订了一份类型公共面积使用协议的公共契约。

这就是公摊的最早由来。

内地于1995年开始引入公摊概念，当时施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

而这项规定一规就是三十年。

上个星期，中部湖南省衡阳市发布消息，从2025年1月1日起，衡阳市内所有商品房销售私信套内建筑面积计价。

准确来说，衡阳并不是第一个吃螃蟹的，在衡阳之前，重庆于20年就立法过要求商品房取消公摊。

而今年，取消公摊的地方明显增多了，在衡阳之前，广东肇庆、浙江杭州、绍兴、温州纷纷出台新规，新拍土地取消公摊面积，深圳、佛山新规也强调减少公摊面积。

对于房地产来说，预售制和公摊面积，一直是购房者广为诟病的两大问题。

预售制增加了购房者的买房风险，而公摊面积最直接的影响就是降低了实际得房率。

比如你购买的一套产证面积上150平米的住房，实际上套内使用面积只有可怜的118平。

属于公摊的32平米，大过于任何一间房间，嘿！就是这么离谱！

一直以来，公摊面积也是一笔糊涂账，当然，这里面涉及到的规则和各方利益也是相当的多。

以开发商为例，这些年的日子越发的艰难，想挣钱太难了。所以，不少开发商要么通过减配来补充利润，要么就是从公摊面积来抠利润。

一户多算个一两平的公摊，几千户就能凑出个上万平，房价上两万的城市，轻轻松松就能整出上亿的利润。

实际交房后，绝大多数的业主根本也没办法发现自己公摊为啥那么多，毕竟公摊涉及到的东西包含又不限于电梯井、管道井、楼梯间、设备间、大堂等一切地方。

而购房者想去弄清楚自己到底是不是多出了公摊面积，去请专业人士测算，显然又不合适，毕竟这成本可能远超自己多摊出的那些面积。

最终就只能吃着哑巴亏，默认开发商报备的，反正大家都这样，算了！

可自己明明住着118平米的房子，却要交着150平米的物业费、暖气费，明明住着118平的房子，却要掏150平米的精装费用。整个算下来，这也是一笔不小的费用了。

其实，从买房角度来看，不管是按“建筑面积”还是“套内面积”计算，其实反而影响不大。

就像在街边买核桃一样，去壳的和不去壳的价格肯定不一样。

但好处是明码标价，我知道我买的具体商品，也是明明白白的消费，而房子本身也是商品，竟然是商品，定价就不能模棱两可，何况它还是重资产，更应该做到价格“透明化”。

眼下的房地产行情大家都知道，房企销售去化困难，地方政府土地财政收入大幅锐减，这也直接影响到地方财政的稳定性。

而房地产作为国民经济支柱的地位也不是一天两天了，想以其他的领域来快速替换，明显是不现实的。

所以，现阶段房地产还是要救的！在降首付、降利率、降购房门槛都没办法形成有效刺激的情况下，那政策端也必须加码了。

这个政策会有何作用呢？先给个结论：用行政手段保成交单价+拉高交易量+保土地财政（苦一苦二手房，让新房先走）。

所谓保成交单价，是因为假设房屋总价不变，以套内面积计算的单价会比分摊了公摊面积的名义单价更高。

考虑到名义单价已经经历了一轮下跌，这种拔高单价的效果就是变相地保了成交单价。

由于购房决策往往把总价作为最重要的参考因素之一，零公摊新房的总价很可能还要更低，相对于存量未售住房和二手房形成更明显的降维打击，不仅能阶段性地拉高交易量，甚至还可营造出一种“抢筹”的氛围。

拉高新房的交易量理论上对产业链上下游都有好处，因为广义的房地产相关全产业链，包括家具装修、家用电器等，实际上都是与新房销量高度关联，与全口径房屋销量关联程度则更弱。

对受益于土地出让金的地方而言就更是高度偏向新房，因为二手房交易契税连土地出让的零头都占不到。

所以，这时候单独拉新房交易量，就是“死道友不死贫道”，苦一苦二手房，保新房就是保土地出让。