兰州终于朝“市场＋保障”的住房双轨制，迈出了第一步。

8月23日，兰州市住房和城乡建设局发布了“关于征集收购已建成存量商品房用作保障性住房房源的公告”。

市政府选定兰州更新城市建设发展集团有限公司作为收购主体，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

在兰州市全市范围内拥有已建成存量商品房，且自愿参与存量商品房用作保障性住房的各房地产开发企业皆可参与。

征集时限：自公告发布之日起至2024年9月30日，征集房源须满足以下要求：

1.房源性质为住宅或公寓，单套建筑面积小于120平方米；

2.房源已取得竣工备案手续；

3.房源权属清晰，可办理不动产权证书；

4.房源企业资产负债和法律关系清晰；

5.房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；

6.优先选取整栋或整单元未售的楼栋项目。

收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5％的利润。

国企下场“收储”，兰州也终于迈出了这重要的一步。

今年的兰州房地产市场，分化非常明显，区域之间，项目之间，企业之间，皆是如此。

过去的市场是一个普遍向好的市场，头部的、热门的项目保持热销，普通项目保持普销，但是，大家基本都有饭吃，只不过是份额多少的问题。

但现在则不同，热门的项目持续还是在热，冷门的就真的是无人问津。

上半年，兰州销售量前20的项目，占据了市场62%的份额，成交集中度非常明显。

今年1-7月，兰州新房+二手房共成交33981套，主城市场份额占比68%，二手房的占比提升到了63%。

其中，兰州新房成交套数12577套，同比下降27%，成交均价8748元/㎡，同比减少4%。

二手成交套数21517套，同比增加5%，成交均价10536元/㎡，同比减少3%。

目前来看，二手持续挤压新房市场，成交向主城靠拢，主城供应继续缩减，二手继续火热，这个趋势将继续保持下去。

也就说，兰州房地产市场现在在售的那些新房中，注定有一部分是要长期处在冷冻期的，回暖或者触底反弹注定属于那些天时地利人和的少数派。

尤其是没有地段和产品优势的期房项目，如果没有魄力低价甩货，那基本很难打动购房者，毕竟，来自二手市场的选择现在太多了。

相关数据显示：截止今年7月，兰州全市有效显性库存为234万㎡，去化周期11.1个月，这个数据是微增；有效隐性库存823.3万㎡，去化周期为39.2个月。

其中主城有效显性库存为168.2万㎡，占比72%，去化周期10.7个月；有效隐性库存为378.5万㎡，占比46%，去化周期24个月。

去年，住建部透露出一个数据，其原文为：住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。

也就是说：平均下来每2-3人就拥有一栋房子，而且，不是套，是栋。

而一栋又是多少套，无从知晓，当然，这里面可能包含了农村、一些公共用途房屋、废旧房屋等等，尽管如此，换算成套数，仍然是天文数字。

全国房屋总共有6亿多栋，城镇居民人均住房面积35.9㎡，不管再怎么客观、怎么剔除农村的、非住宅的、分布不均的等各种因素，饱和这个结果必然是肯定的。

只不过现在的矛盾是，普通的、老旧的、啥也靠不上的房子很多，真正能对个人或者家庭有加成的好房子，能起到改善作用的房子，反而很有限。

真正有价值的房子，从来都不是一堆单纯的建筑材料糊成的水泥盒子。

它背后的创业机遇、就业机会、公共服务远比这房子本身更有价值，但显然，很多房子并不具备。

也就是，错配，现在房地产市场上很多项目，很多房子，是不被来到城市有所求的人们所需要的。

那对于那些持续无人问津、空置的、过剩的项目，或许流入保障市场，就是它们最终的、最好的归宿。

毕竟很多企业已经举步维艰，也许等不到下一个周期的到来了。

再者整个市场也在持续向新，过去那些标准化、流水线的产品，现在都没什么吸引力，未来，对比新产品只会更加相形见绌。

如果住房双轨制落地，那些普通甚至弊端明显的产品，将彻底被遗弃在变革的缝隙之中。

而“收储”存量房做保障房，这个举措可以减轻库存压力，有助于缓解企业资金压力，也有助于市场情绪的恢复。

楼市历史性大变局已定，以后的房地产就是“保障+市场”的发展新模式。

由政府或国企收购或新建保障性住房解决民生居住需求，由房企开发市场化、高品质的私宅供应给有经济能力的人群。

今年上半年，重点会议正式定调了房地产的去库存政策，首次将保障性住房建设与商品房“去库存”结合施策，鼓励地方政府下场，从开发商手里“买房买地”，用作配售型保障房和保障性租赁住房。

央行也宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，用于“收储”房企已建成未出售的商品房，且对不同所有制房企一视同仁。

并且，考虑到政策衔接，央行将1000亿元的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。

显然，下半年，就是政策落地的关键期。

据了解，截止目前全国已有超60城出台国资收购存量商品房用作保障房的相关政策。

其中既有广州、重庆、杭州、郑州等超大特大城市，也有一些县级市。

但不同城市在收储计划推进过程中表现出了不同的进度和困难，有的还未披露具体实施方案，有的具体落地进展缓慢，收购过来的资产如何有效利用成为了关键问题。

对于一些参与收购的主体而言，出于商业可持续性考虑，收购存量房用于保障房的具体实施路径还需要进一步探索。

而且，人们对于配售型保障房的接受程度几何，目前也还比较难判断。

乐观来看，“收储”模式才刚刚开始，未来随着各城市的摸索及实施、推广，也许将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用。

这注定是一个变化的时代，只是接下来这几年，变化必定会格外深刻！