未来商品房的供给情况如何？

一线、二线三四线城市来看有何分化不同？

2024 年商品房供给的关键变量又是什么？

在当前的形势下，房地产行业正在经历重大变化。为了稳定房地产市场并向新模式过渡，需要确保供给与需求的匹配，并推动房地产业的转型和高质量发展。明年的新供住宅将主要来源于两个方面：一是今年新拿地项目，二是通过盘活库存项目。

然而，2023 年的土地供应同比下滑明显，这引发了对于明年是否将面临有效供应不足的担忧。

需要关注的是今年的土地供应与 2024 年新增商品房供应之间存在的差距。2023 年 1-10 月土地成交建面仅为去年全年的 45.4%。具体来说，住宅用地、综合用地及商业办公用地的成交规划建筑面积为 7.6 亿平方米，同比下降了 29%。这与 2022 年相比，土地供应量同比下降了 26.7%，连续两年出现较大的下滑。

因此，为了满足市场需求并推动房地产业的转型发展，新增不足，给盘活存量资源带来机会。

通过合理利用现有的土地储备和库存项目，有望填补今年土地供应与明年新供住宅之间的缺口。同时，如果政府和企业合作顺畅，制定更加灵活和可持续的土地供应政策，保交楼的同时提供市场供给，对各方均会产生价值。

2024年，房地产市场正面临重大变化，供需关系的平衡关系可能发生新的变化，供大于求正在向供小于求过渡。

市场供给持续减少，全国土地成交建筑面积逐年下降。在2019年至2022年间，这一数字分别为26.2亿平方米、29.7亿平方米、22.8亿平方米和16.7亿平方米。进入2023年，库存量持续增长，市场上仍有大量库存项目需要被激活。根据我们的预测，到2023年前10个月，全国狭义库存，即待售的商品房面积为6.5亿平方米，比去年同期增长了19%。根据过去12个月的销售面积移动平均值计算，去化周期约为6.5个月。

然而，广义和更广义的库存总量一直保持在高位，并且有上升的趋势。广义库存，即已开工但未售出的面积为42.6亿平方米，而去化周期与2022年底相比增加了7.5个月，达到42.8个月；更广义库存，即包含待开发土地的未售面积为51.1亿平方米，而去化周期与2022年底相比增加了8.9个月，达到51.5个月。预计新增的土地供应与2024年的新增商品房供应之间存在1.4亿平方米的差距。

2023年现阶段，全国范围内的土地规划建筑面积总计为7.6亿平方米，预计全年的成交面积达到10.5亿平方米。如果所有的新增供地都能够按照正常的开发节奏进行，那么到2024年，将会有10.5亿平方米的商品房供应。到2024年，商品房的成交量将达到11.9亿平方米。对于两者之间的缺口部分，预计讲通过库存项目来进行补充。

此外，不同级别的城市在2024年的商品房供应情况存在差异。

一线大城市的房地产市场热度较高，

因此预计将激活存量项目并加快新盘入市的速度，以维持供需平衡。目前，一线城市的土地供给量是小于商品房需求量的。销售供给比例——即当年的商品房销售面积与上一年土地成交建面的比例——可以作为供需关系的一个大致指标。在2021年，一线城市的销售供给比例接近100%，而在2022年则为78%，近五年的平均比例为114%。这意味着总供小于求的情况依然存在，而且还伴随着土地供应郊区化和供给结构错位的问题，这导致了改善性需求的未充分满足。

预计一线城市新增土地供应与2024年商品房供应之间存在2692万平方米的缺口。根据数据显示，截至2023年现阶段一线城市的土地成交规划建筑面积为2270万平方米，占全国比例为3.0%。预计今年全年一线城市土地成交建筑面积约为3131万平方米。假设这些土地全部被正常开发并形成有效可售供应，将对应明年3131万平方米的商品房销售。根据预测，2023年全年商品房销售将达到4723万平方米，而2024年全年商品房销售将增至5823万平方米。因此，将有较大缺口需要通过存量项目的供给来弥补。

二线城市的供给也存在缺口，因此盘活存量土地显得尤为重要。预计二线新增土地供应与2024年商品房供给之间存在1.5亿平方米的缺口。但由于二线城市分化较为明显，暂无法一概而论的将二线城市供需关系解释清楚，欢迎探讨。

三线城市土地供给数据从网络数据看，仍然供大于求，同时库存量级较高，该概率仍将维持供过于求的局面，不排除放假继续调整的可能性。