万科企业股份有限公司，作为中国房地产行业的领军企业，近年来面临着一系列严峻的挑战。万科18年前曾有“过冬”的内部讨论，之后有拐点、黑铁时代等观点，也是近些年第一家喊出“活下去”的房地产企业。在当前市场环境下，万科经营端也面临着土储质量不高、存货跌价准备偏少、土储与销售严重不匹配的困境。但从目前状况判断，万科还不至于走上到暴雷，预计熬过这个冬天的问题不大。

万科的股权结构

股权结构较分散，万科前十大股东持股比例为58.34%。曾经有人戏称“国有非控股合伙制上市公司”，判断实际控制人有点困难。

深圳市国资委通过深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）持股27.18%，为万科第一大股东；

HKSCC NOMINEES LIMITED、香港中央结算公司等外资分别持股18.49%、2.81%

万科事业合伙人持股计划通过深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）和深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）共持股4.70%

万科管理层通过招商财富资管-招商银行-招商财富-招商银行-德赢1号专项资产管理计划持股1.21%。

万科23年董事会构成：万科的董事会由11名董事组成，设董事会主席1名、副主席1名（2023年10月27日辛杰获任董事会副主席）、职工代表董事1名。

万科执行董事：郁亮为董事会主席、王海武为职工代表董事、祝九胜先生任CEO；

深圳国资委在万科董事会上具有投票权的股东高达4名：非执行董事包括辛杰为深圳地铁董事长、胡国斌为深圳市资本运营集团有限公司董事长、黄力平和雷江松均为深圳地铁董事。总体来看，国资体系在万科具备影响力。

深圳地铁在“口头”层面对万科的支持力度是足够的；但对万科诸如注资、借款等资金的支持无迹可寻，以及合作项目在公司所披露的中依旧寥寥无几。但相对其他地产公司而言，深圳地铁已经是股东对地产公司支持态度最好的。

万科在土储方面的问题不容忽视，但也只是比尚不足，比下有余。

相较中海、华润、保利、华发等央国企，土地储备结构上不具备优势，但相对其他未暴雷民企还是领先很多。虽然大量的土储面积集中在经济偏弱城市，但在一二线城市也有一定储备。

一线城市北上广深合计储备近300万平米，明显存在不足的是上海；

二线城市中长沙、天津、武汉、成都、西安合计超500万平米， 但在长三角发达区域南京、苏州、无锡，去化较快地区储备可能制约发展。

三线、四线城市可能拖累发展速度，三线四线城市储备去化速度仍然较慢，如兰州、眉山等经济欠佳的城市的储备几十万至数百万平米的土地，去化周期长、短期变现难度较大。

为了应对这一问题，万科已经在销售占比最大的上海区域加大了拿地规模，并减少了在经济偏弱城市的拿地。这种策略调整的效果仍需观察。

在经营成果方面，万科面临着合同销售额下滑、投资净收益和净利润显著下滑的压力。

当前市场环境下，压力短期内难以好转，给公司的经营带来了巨大挑战。为了缓解这一困境，万科需要寻找新的销售策略，提升产品竞争力，同时优化投资结构，提高盈利能力。

另一方面，万科在2020-21年存货减值准备规模合计达到43亿，23年上半年部分前期减值项目实现了超额盈利，转回利润3亿多。一定程度上说明万科在应对市场波动时，有敬畏的态度，提前做了超预期的下跌准备。

偿债压力是万科阶段面临的大问题。尽管表内有息债务基本符合“三道红线”要求，但加上表外债务后，短期偿债压力显著增加。尤其是在2024年5月和6月，刚性债务兑付压力巨大。

为了应对这一挑战，万科得到大股东的站台，同时加强现金流管理，优化债务结构，并积极寻求与金融机构的合作，熬过短期偿债压力后将有所缓解。

融资方面，万科近年来净融资持续净流出，与同业相比略显“萧瑟”。虽然融资渠道看似不少，但实际操作难度较大。短期内，维护银行端的流动性至关重要。

面对如此多的挑战，18年前万科就内部宣贯过冬，预计会采取一系列措施来稳定经营和提升业绩；从土储管理、销售策略、偿债能力、融资渠道到与深圳地铁的合作，每一个环节精心策划和有效执行。