城北开发“王炸”级别！团结村片区规划升级，不得不看。

在近日的官方信息中，未央区团结村片区和莲湖区西电片区、长安区未来信息港片区、新城区幸福林带片区站在了一起。

特别是团结村片区。以12.95平方公里的规划面积超越幸福林带（11.13平方公里），在近5年时间经历多次调整扩容后，团结村成为其中面积最大的潜力板块。

在2020年9月的团结村拆迁，片区初始规划公示，仅有约2.4平方公里（3600亩）。

2021年5月20日二次调整公示，面积增加至约2.76平方公里（4140亩）。

2023年8月22日三次优化公示，面积再次增加至4.92平方公里（7380亩），同年10月27日明确规划用地面积7372.65亩。

2025年4月9日团结村片区城市更新规划方案公示，将区域再次扩大至约12.95平方公里（19425亩），其中城市更新区块9个，共计7.26平方公里(10893亩）。

团结村片区全新规划范围东至北辰路、南至凤城五路、西至贞观路、北至绕城高速路，把北侧的红旗厂片区、西侧的徐家湾、谭家街道、帽珥冢都纳入了其范畴，相比之下面积直接扩容5倍，非常罕见，算是对城北板块的一次重大规划梳理。

不过我们拒绝宏大叙事，和大家聊一些比较实际的内容。

自2020年拆迁团结村片区以来一直“按兵不动”，新规划的出炉势必推动区域开发力度；当然新规划带来的还有“用地性质”的变更，对于购房者而言应该特别关注一下。

首先是徐家湾片区，在2024年有未央璞悦项目入市，紧邻项目西高级中学东侧的公园绿地变更成为居住+绿地，该宗地也曾是未央智创公园规划所在地。

另外红旗铁路公园西侧、太华北路以北的两宗商业用地变更了一宗二类居住用地。

还有凤城八路以北、太华北路以东、红旗铁路公园西侧三宗商业用地变更为居住、商住混合用地。

同时变更的还有红旗铁路公园东侧、凤城八路以北沿线，原规划的5宗商业用地、1宗公园绿地，现公园绿地调整为住宅用地；商业用地仅保留了紧临红旗公园的的一宗商务、商服用地，其余均变更成了住宅用地或商住混合。

该区域在原规划曾为团结村板块“中央活力核心”，不过受限于立交高架桥，形成不利因素，买房需要注意。

另外，御锦路以东、仁爱路以南一宗教育用地变更成了住宅用地；好在团结村学校在2024年9月份已经开学，并由高新一中托管。

最后就是永城路以北帽珥冢地铁站东西两侧地块，主要以公交场站+住宅/商业/机关团体等混合用地，当下距离最近的就是中建璟瑞，买这个项目需要明确南侧地块规划；同时在项目西侧不远有一宗教育用地规划。

除此之外，在这份规划中还有重大“彩蛋”，地铁7号线和19号线赫然出现，如果这两条线路能够落地，板块将获得4条线路加持。

不过也别太激动，一者地铁7号线建设的四期规划仍处于申报阶段，暂未获批；二者19号线属于远期规划，何时落地更是未知数。

以建设周期至少5年算，板块的出行仍是地铁4号线和10号线，其中10线可南北贯通板块，4号线仅西侧小幅过境；并且7号线也仅是沿永城路行进的东西向线路，与地铁10号线帽珥冢形成换乘站点。

由此我们看，未来如果在团结村板块买房，地铁10号线将是未来绝对轴线，同时能够兼顾红旗铁路公园绿地资源；反看其他则相对次之......

即便未来规划继续调整，但板块框架绝对无法改变，一些已经落地的如地铁站点、团结村实验学校、龙湖天街......将是绝对优势资源。

所以对于那些未来没有地铁加持的项目，就是冷静考虑了。