根据深圳市住建局公布数据，深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%。

其中，月均成交仅约为1808套，创近15年新低。从成交面积来看，2022年深圳二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%。

01深圳二手房持续两年腰斩

事实上，深圳二手房已经连续两年交易量腰斩。

据深圳房地产信息网统计，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%。另据深圳市房地产中介协会统计到的二手房网签数据，2021年全深圳二手房网签（含自助）44375套，相比2020年120295套的网签量，下降幅度达到63.1%。

对此，广东省房协专家咨询委员会委员、广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉作出解答。

李宇嘉认为，受大环境影响，今年热点城市二手房交易套数都在下跌，比如北京下跌27%，杭州下跌39.4%，如此看来，深圳下跌47%也并不奇怪。但和其他城市情况不同的是，2021年北京二手房交易套数上涨了15%，杭州也只是仅下跌22.2%，而深圳在2021年就下跌了58.8%，已经连续两年交易量腰斩。

那么为何深圳二手房市场连续两年如此冷清呢？

李宇嘉认为背后原因有很多，首先，2018-2020年连续3年二手房交易正增长，透支了一些需求，特别是在2020年的时候交易量达到了9.4万套，仅低于2015年的12.5万套，为历史第二高位。在房价比2015年翻一倍的情况下，还能达到如此高的交易量难能可贵。

其次，在2021年的时候深圳推出了二手房参考价政策，对二手房定向去杠杆，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，加上深圳此前的7.15调控，入户三年才能买房，对购买力进行了强力限制。之前靠杠杆支撑、暴力拉升起来的房价，在购买力和杠杆双重发力的情况下，开始因为无法获得支撑而降价出售，反过来恶化了市场预期，形成了挂牌量迅速攀升的局面。

再者是因为深圳供给端改革开始见效，深圳土地供应端“放量供地”，且推出了大招“限地价、限房价”，价格限定、供应量大的新房开始分流需求，导致二手房的需求减少。另外，随着房价上涨预期不再，大家不再积极买房，而是去申请性价比高的保障房，人才房、安居房、公租房、保租房等也分走部分需求。

另外，深圳宝安中心区、前海、后海、光明等区域前期泡沫太重，存在投资客暴力炒作的现象，前期涨得快，后期回落自然也快。

02深圳楼市未来

深圳楼市在经历两年低迷后，在2023年能否有所起色呢？李宇嘉认为这取决于三方面因素，一是前期泡沫是否褪去。根据目前情况，深圳除少数片区明显降价以外，大部分区域的房价仍明显高于2020年的房价水平；二是疫情后对需求端的修复。疫情叠加金融、地产、互联网等行业整治，深圳中产购买力大不如从前；三是深圳当下的调控政策能否松动。比如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年、增值税免征期“5年”等政策，但目前来看这些政策松动的可能性比较小。

最后李宇嘉总结到，至少在2023年上半年，深圳二手房还将在低位徘徊，这种情况或会持续到绝大多数二手房按照参考价成交，房价降到可承受的水平上，才可能出现转机。

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