文|博望财经

来源|博望财经

2024年5月30日，华夏基金管理有限公司发布《关于决定华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》（简称“扩募公告”），标志着华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏基金华润有巢REIT”，基金代码508077）正式启动扩募工作，拟通过扩募机制注入优质新资产，为投资者持续创造价值。

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聚焦上海市保障性租赁住房优质资产

兼具经营稳定与成长前景

公告显示，结合华夏基金华润有巢REIT运营管理情况及基金合同约定的资产收购策略，基金管理人本次拟购入基础设施项目暂定为上海市的保障性租赁住房项目。

值得一提的是，华夏基金华润有巢REIT的首发资产和本次拟扩募购入的资产，均位于上海市，本次扩募对原始权益人有巢住房租赁（深圳）有限公司（简称“有巢深圳”）实现从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入华润有巢REIT”再到“REIT滚动投资，做大资管规模”具有重要意义。

本次扩募将扩充基金对上海市保障性租赁住房资产的覆盖范围，可以有效分散基金资产组合风险，有利于拓展基金持有的租赁住房资产组合，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。截至扩募公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定。

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为REITs平台拓容提质

优化资产组合，实现价值增长

公募REITs扩募并新购入基础设施项目是指已上市的公募REITs通过增发份额收购资产，是公募REITs产品的重要特性，亦是推进公募REITs健康发展的重要举措。扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善。参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。

聚焦华夏基金华润有巢REIT，基金原始权益人有巢深圳战略定位为服务大国民生，践行住有所居，行业领先的租住“运营+资管”平台。。截至2024年上半年，有巢深圳实现公寓管理规模5.6万间，为央企第一，进驻15个核心城市，其中北京、上海、广州、深圳、成都五大核心城市持有房间数占比达80%。

本次华夏基金华润有巢REIT的扩募将实现存量与增量资产的良性循环，为投资人进一步参与上海等核心城市保障性租赁住房发展提供了可能，有利于改善基金二级市场的交易流动性，提升公募REITs的长期战略价值。

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底层资产延续良好经营态势

通过扩募机制持续创造价值

作为首单市场化运营的保障性租赁住房REITs，华夏基金华润有巢REIT一直是市场关注的焦点。据2023年业绩报显示，华夏基金华润有巢REIT运营稳健，显现较强的抗周期属性，现金流生产和可持续分派能力优秀。全年基金层面收入为7,841.07万元（完成2023年预测值的110%），年度累计可供分配金额为6,076.14万元（完成2023年预测值的125.30%），实现5.03%的分派率（按募集规模计算），为投资者贡献了稳健收益。

2023年华夏基金华润有巢REIT两家基础设施项目公司整体运营情况良好，无安全生产事故，未发生关于物业资产及收入的诉讼，外部管理机构法定代表人及董高监未发生人事变动。截至2023年末，基础设施项目公司租金收缴率为98.62%。有巢泗泾项目公寓出租率为92.88%；有巢东部经开区项目公寓出租率为93.25%。

本次新基础设施项目的购入，是华夏基金华润有巢REIT在稳健运营基础上的有益尝试，有利于基础设施资产持续稳定运营以及为投资人持续创造价值。

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