文/刘博团队
法拍房数量,创历史新高!
根据中指法拍数据库监测,截至2023年12月,全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套。
相比2022年的58.3万套,增加了21.3万套,同比大增36.7%!
(注:法拍房源包含住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型)
引发法拍房数量剧增的原因是什么?这一现象又将对市场产生哪些深远影响?
表:2022、2023年法拍房挂拍套数及挂拍金额结构(单位:万套、亿元)
01
法拍房,即“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房屋。
排除因违法行为(如诈骗、贪污等)导致的房产没收情况外,法拍房主要由以下两个原因形成:
1、房贷违约:当房产所有者无法继续支付房贷,导致银行或贷款机构申请法院强制执行拍卖房产以收回贷款。
2、抵押物拍卖:房产作为债务的抵押物,在债务人无法偿还债务时,债权人可以申请法院对抵押的房产进行强制拍卖,以此来清偿债务。
而这两个原因归根结底都指向一个核心问题:房屋所有者面临资金链断裂的困境。
因此,法拍房数量的显著增加,揭示了一个更深层的经济现象:
越来越多的人正面临着财务困境。
这种困境可能源于多种因素,如收入下降、不稳定的投资回报,或其他经济压力。
02
近日,深圳市场流传着这样一则传闻:
该传闻称:深圳保守估计有几万人通过经营贷,抵押房产等方式,从银行套钱出来投鼎益丰。
三年三倍,问收益从哪来?讲不清楚。房子都卖了+信用卡套完,全部投进去鼎益丰。
目前,这些人的分红断了,钱全部套在里面,说是8个月封闭期,实际上可能永远都出不来了。
现在经营贷等各种融资,每月还息要还不上了,更可怕的是,融资很快就要到期,到时候更没钱去还本了。
这意味着,深圳市场不少房子的抵押融资,将在几个月内陆续爆雷,他们唯一的自救办法就是尽快处理资产,卖房卖车。
以上传闻中,关于资金规模和房产套数存在夸张的成分,但的确有不少投资者就是如此操作的。
而且在过去楼市最火爆的几年,深圳人炒楼很凶猛。
深圳人买房敢于加杠杆,很多从业者用一套房产作抵押贷款买入另一套,然后再用新房产继续抵押贷款,形成一种“一套接一套”的投资模式……
一家房地产机构上个月在深圳做闭门分享时给出数据:
2017-2020年,有大约20%的二手房使用了“高评高贷+抵押贷”;2021-2023年,有超过半数的房贷转为“抵押贷”;预计在未来两年,大部分续贷单需要补差额。
近年来,由于深圳房价普遍下跌,部分地区跌幅甚至超过了30%,因此银行对房屋的评估价值也相应地大幅下调。
经营贷一般期限在一至三年之间。当这些贷款到期,需要还本付息时,银行会对抵押的房产重新进行估值。
在房价普遍下跌的情况下,这种重新评估往往导致房屋的估值出现下降,从而产生了价值差额。
因此,借款人可能需要补交差额以满足银行的贷款要求。这种情况在当前的房地产市场中较为常见,对于房产所有者来说,这无疑增加了经济压力。
法拍房市场的数据,为我们提供了深圳楼市动态的一个直观窗口。
2023年1—11月,深圳法拍房的挂拍量继续保持两位数增长,各物业类型法拍房源3922套,同比增长23%。
深圳的法拍房数量增长率23%,这个数据并不低,但还是低于全国13个百分点。
03
法拍房数量的显著增加,也是一个市场风险释放,让房地产加速触底的过程。
下面数据是2023年法拍住宅房源挂牌量TOP50城市:
表:2023年法拍住宅房源挂拍量TOP50城市情况
其中,法拍住宅房源挂牌量最高的前两名,分别是重庆和成都,挂牌数量超过11000套。
继成都之后,挂牌数量最多的城市是:郑州、南宁、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、武汉。以上是法拍住宅挂牌量最多的十个城市。
而按照成交金额来看,真正拉开差距的城市,只有北京、深圳。
北京2023年法拍住宅成交金额为139.4亿元,深圳为116.4亿元,第三名成都56.6亿元,虽然北京,深圳的挂牌量不是最高的,但房价较高,导致成交金额更高。
另外,在一些城市的法拍房成交率、折价率表现出色。
(注:成交率=成交标的数/拍卖标的数;折价率= =变现成交价/评估价)
如温州的法拍住宅,成交率约60.4%,折价率约95.0%;
杭州的法拍住宅,成交率约57.8%,折价率约79.4%;
北京的法拍住宅,成交率约51.1%,折价率约83.4%;
深圳的法拍住宅,成交率约47%,折价率约90.1%;
无锡的法拍住宅,成交率约46.1%,折价率约75.5%;
佛山的法拍住宅,成交率约44.0%,折价率约83.5%;
这些成交率、折价率出色的城市,主要集中在长三角、珠三角,以及一些头部省市地区,居住需求旺盛,购买力强劲。
从法拍房成交总价区间来看,深圳豪宅法拍市场更为活跃。
中指研究院数据显示,1—11月深圳成交的 1404 套法拍住宅房源中,1000 万以上成交 374 套,约占整体1/4,占比较其他城市更多。
2023年11月底,在阿里法拍平台上,位于深圳豪宅红树西岸的3套法拍房以8500万元成交,其中一套最高溢价率达152.44%,最终成交单价约20.4万元/平方米,刷新近期该小区市场成交纪录。
这说明,只要价格足够低,足够有吸引力,深圳房产仍具有强劲的购买需求。
法拍房的数量增加,有助于加速市场出清,让房价触底。
中原地产研究院发布《2023年度报告》。报告指出,2023年,二手住宅市场表现抢眼。
中原监测的26个重点城市二手住宅成交面积同比回升35%,成交量接近2020年,为2017年以来第二高位。
二手房成交表现优于新房,成交量比重大幅上升。除传统二手住宅成熟度高的一线城市外,二线城市的二手住宅成交也快速上升。
二手房成交量回升的主要原因在于新房市场暴雷、烂尾等负面消息依然存在;新房供应量下降;以及二手房价格跌幅较新房更高,税费下调更多等方面。
而法拍房的价格通常低于同区域的二手房市场价。
随着法拍房市场的活跃,房价逐渐回归到一个更为稳固和现实的水平,这是市场自我调节、寻找平衡点的过程,有助于构建一个更为健康和可持续的房地产市场环境。
04
2024年,是从政府,企业到居民的大规模“去杠杆化”的过程。
如今年1月5日,央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。
推出1000亿元租赁住房贷款支持计划,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。
这1000亿元,本质是化解债务风险,接手城投公司过剩的商品房库存。而且这1000亿元只是第一批,以后还有第二批,第三批……
城投公司的过剩库存有央行接手,那么居民手中数量不断上升的法拍房谁来接手?光靠市场接得住吗?
黄奇帆的观点也特别强调了法拍房,说如果市场上法拍房数量占比达到20%,就会影响整个片区/城市的二手房价格,当城市整体均价下跌30-50%时,政府就应该出手买入这些法拍房,用作保障性住房的同时,托底楼市。
但现在的问题是,钱从哪来?政府也没钱。
展望未来,房地产市场可能会继续经历波动,会出现大量“带血的筹码”。
投资者和市场参与者必须警惕过度依赖杠杆的风险,保持清醒的头脑,做出理性的决策。
政府和监管机构也需继续发挥作用,通过合理的政策引导,确保市场的稳定与健康。
今后可能还要多
有个房地产之父不是说全国商品房存量才30万套吗?这法拍房都这么多了,没交房的和封顶的待多少了
2024年会爆更多
烂尾的楼盘让法院拍吧,反正价格也跌了。
郑州恒大盖个大门,看你还怎么去拍卖
法拍房卖的比二手房还贵
那些投鼎益丰的,无非就是贪念胜过了理智。现在遭罪,也应了鼎益丰老板的因果报应论。
几十年的房贷。才坚持几年?十分之一都没有
下一步卖儿卖女
国家希望我65岁退休,而实际我在35岁就找不到工作了,这中间30年咋办?
炒房的赚的时候也风光过,亏的时候也要认,这没什么可说的。至于法拍房我是不敢拍的,价格也不低,还吃不准房子背后有没有各种债务连带
都想空手套白狼,结果被狼给吃了
明年底小数点再往后挪一位?
只管拍,其他一律不管[呲牙笑]
多少家庭毁了。。。
接下来的五年,让诸位看看,什么叫真正的房市暴雷,全国各地会像放炮仗一样,谁也跑不了
有没有给我解释一下什么叫做“禅意投资法”?
2019年真金白银拿了300万买的刚需房现在只值250万左右了,口罩门这3-4年无形中资产缩水50万,现在日子过得紧巴巴!
贷款违约法拍房,应该是拍出债清
这些货都踏马活该。
量力而行…以自身为中心为出发点做符合当下的事…不要盲目自信和攀比…心态放低,认知提高…遵循大势
俩个堂弟,都是独生子女,老家离县城22公里,有一个在县城买了房三年了,本来父母还留有十几w去年母亲病了钱花完了现在到处借钱来开支有两个小孩在读小学。有一个今年刚买,是老婆要求买的付十几万首付交房两个月了没钱装修,何苦呢
三年三倍都有人信,怪谁呢?
有些为了抵押贷款,法拍估价很高的,拍之前先了解吧,还有未腾空的,有可能半年你都入住不了
这么多的家庭毁灭
大家⼀起跟我嗨起来……
上次在阿里法拍上还看到拍卖小产权的,小产权也能法拍?
80万家庭流离失所
那些没得房继续还贷款真可怜 吃饭都成问题还在乎征信
都是炒房者,与投资者资本弄出来的,最后让老百姓来买单
好好好
法拍房才这点数量?不是吧
好,很好,非常好
楼顶又要排队了[得瑟]
法拍房隐患太大[病了哦]
赞[点赞]让风暴来的更加猛烈
00年后无车贷无房贷
说全国有300万空置房的专家赶快出来,咋滴法拍的沾了20%了
故事才刚刚开始
多吗?偌大个中国这么一点很多吗?
难道每年都有几十万个家庭破产?
玩杠杆的不值得同情
后遗症很大,三思而后行[流鼻涕]
你只是看到了拍卖的多了,而没有看到新建的多了多少
法拍就是只管卖,有没有别的纠纷不关他事[得瑟]
杭州的数据呢?
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江苏致电:祝深圳的房产亿万富翁们早日解套,从此不要劳动、岁月静好!
792万套还差不多,那个小数点不可信。
刚刚开始而已