记得去年12月份，针对塔头板块的新房市场，本号有过一期全面解读塔头板块最突出的特征就是安置房横行据不完全统计，10个新盘9个安置房，商品房总量1197套，安置房却高达4783套，二者比例是1:4所以，纯商房在塔头板块无疑就是“珍惜物种”，似乎谁只要把握住了纯商房谁就掌握了话语权开发商抢占了纯商地就掌握了高去化密匙，购房者买到了纯商房也就守住了财富价值夸张吗？我认为一点都不夸张，有关纯商房的价值属性，其实还不仅限于塔头板块，包括鼓楼、包括东二环、包括南二环、包括金山无不如此。打从2018年福州开始推出安置型商品房以来，纯商房在福州楼市当中的重要性就愈发凸显，只因为每个人都怀揣着一颗追求品质生活的初心越靠近市中心，这种重要性的叠加效果就越明显

就说塔头板块，一来近距离鼓楼市中心和东二环，住房购买力充沛；二来安置房横行，商品房极具稀缺性，不怕没人买，就问你有没有回顾历史，榕发悦乐郡就是最典型的案例，占地面积小社区不成型，并且全部带有底商，也没有看江、看湖、看公园等稀缺资源优势但是B区去年12月首开83套，至今全部清盘，A区今年6月首开184套，至今也完成76%的高去化，合计去化83.5%，同样是在当下这种市场背景下凭什么？我想主要就是凭借纯商和地段这两点，地段决定了塔头板块注定是不缺购买力的，而纯商则明显起到了助推下定的作用另外二手房的典型就是世欧澜山，2012年的纯商房，至今10年的品质楼盘，查看了下该盘今年的成交数据，平均成交单价都已经突破了4万塔头板块的纯商房过去一直是世欧澜山一枝独秀，后来有了榕发悦乐郡，如今又来了个保利锦上，三足鼎立之势已成，板块改善力量又多了份选项

保利锦上，是今年5月27日福州二轮土拍的热门地块，最终被保利以6.3%的溢价率夺得，楼面价22931元/平，销售指导价3万5很有意思的是同一天拍出的还有晋安湖边上的18号和20号地块，楼面价更低，但指导价却都双双突破4万，结果却是无人竞价，全部底价成交从开发商的热情度看来，显然保利锦上的地段价值更高，而晋安湖地块，在我看来更多在于造势，为了给东二环板块加持热度罢了而且就产品定位来看，18号地天琴湖主打的是135-200平的第四代住宅，20号地揽湖郡主打的是73-99平的3房，以及109-128平的4房，前者目标客群是高端客，后者目标客群是刚需和刚改混合保利锦上主打的则是116平-125平-142平三款刚改户型，既避开了与天琴湖正面硬拼，又有别于揽湖郡的混乱搭配，产品更纯粹，目标人群更统一产品规划了6栋楼268户，1、5、6三栋楼总高18层，2、3号楼总高17层，7号楼总高8层楼盘占地虽然不大，仅24亩，但至少不像悦乐郡有路网隔断，保利锦上更加集中布局，容积率更低由于本身的优势点不在于景观资源，因此类似建发朗云湖景房，天琴湖第四代住宅，科技住宅等等估计就不要多想了，能保证纯商品质交房就OK了正如文章开头提到的，塔头板块到处充满着安置房的身影，内部环境一般，外部环境更加一般，这点是必须认清的，不要有太高的期望值但由于项目本身的地段属性，1公里范围内可触及4号地铁线、东泰禾、晋安湖，以及鼓楼区，加上纯商属性，我认为整体优势还是盖过了不足倘若就按3万5指导价备案，按理说不难去化：一来，有榕发悦乐郡打过头阵，被证明在当下市场环境下，3万5毛坯价是行得通的二来，相比东2.5环的滞销盘，该盘不仅纯商而且更加接近核心区，容易触发东二环刚改力量回流第三，相比叁号院以及和樾风华，少了庙宇影响多了纯商优势，并且毛坯单价更低购房门槛更矮眼下榕发悦乐郡库存所剩无几构不成威胁，晋安湖产品还未面世，五里亭东2.5环一带新房又过了新鲜劲，购房者愁得慌，保利锦上开盘正当时只要自己不作死，去暗中操弄什么捆绑加价的手段，我想应该是能够再续悦乐郡的佳绩