房地产的本质

卢俊：大家都知道，这两年是整个行业的豪宅大年，所以我们都想听听，汤臣对于豪宅的理解是怎么样的？鲍海峰：我们是从一个什么样的过去走来？在过去，不懂的人随便买房都可以赚钱，这叫九一行情​但是未来有可能是反过来的，是一九，也就是说，你只有10%的概率赢，90%的概率有可能是不赢，或者是亏因为我一直从事房地产，所以也一直在思考地产，所有的涨跌，在我看来都绕不开房地产的本质一是地段，二是供需，三是土地本身最终我们把时间线拉长来看，当我们思考究竟什么是10年、20年、30年后真正有价值的东西，你会发现绕不开这三件事情那么容积率代表的是什么？容积率就是和土地价值之间关系的系数如果今天假设一块土地的价值是1，如果容积率是3，实际这里的土地价值是1/3如果土地价值是1，而它的容聚率是0.3，实际它的土地价值是3.3我们去到国外调研，也会发觉，到最后房子再怎么样不重要但是那棵树很重要，我们真的把时间线拉长，100 年以后，这棵树还在最终这棵树，或者说这块地它本身，就是传承的根本

02从汤臣一品到汤臣君品卢俊：我们在汤臣君品看到一句让人感触很深的话，叫“中国豪宅有多远，汤臣就陪你走多远”鲍海峰：这个话其实源自于我们最早在汤臣一品的时候的一些思考，到今年也已经接近20年的时间了，从一品到君品，我们又是一次新的开始卢俊：汤臣此时输出的君品这个产品，你个人觉得它的亮点跟特质是什么？鲍海峰：上海发展这么多年其实形成了很多别墅区，但是如果要说上海豪宅别墅的第一居所，无疑东郊碧云板块是大家的首选

这个项目的容积率是0.7，而且在 0.7 的容积率之外，还有一个体育公园，并且体育公园的占地超过了项目地块的占地如果综合算起来，实际这里的容积率是低于 0.3 左右在上海的市中心核心区域，有这样一个低密度的产品，实际是非常难能可贵的卢俊：从旁观者的角度直接点说，这样的容积率在上海算是绝无仅有的，在未来也不太可能会有这么极端地段的地块出让了

鲍海峰：在20多年前我们要做汤臣一品，就希望把它做成一个最好的产品今天我们打造汤臣君品，其实是怀着一样的初心在做的就是要把这个项目打造成一个独一无二的产品就君品产品本身而言，我们今天创造了一种可以兼得的产品一方面我们知道大平层的舒适感，但是另外一方面，我们又想要别墅的空间感和多样性生活需要一杯茶，也需要一杯酒，生活需要宁静独处，也需要社交喧闹所以在君品，我们在楼上创造了大平层的生活状态，让客户可以生活得更加松弛，面宽最低17.4，最高21米

建筑的高度只有十几米，但是楼与楼的间距是 1: 2 的关系，也就是两倍的间距每一层都是没有任何的遮挡，从早上的第一缕阳光到夕阳的最后一缕阳光，业主都可以享受到平墅的地上是四层，地下室的高度大概 11 米，一共做成两层我们在楼下附赠空间，给你创造更大的可能和变化因为每个人都有不同的爱好，有些人可能需要一个画室，有的人需要一个烘焙房，也有可能需要一个音乐室，也或者是视听室

卢俊：每一户的地下室都有独立的电梯，独立的动线去到楼上，互相之间没有干扰鲍海峰：是的，之前有一位老师曾说，这个地下室和楼上和这部电梯的关系，一句话描述就是我可以穿着睡衣去地下室拿杯酒到楼上，但是如果是公用的电梯就做不到了卢俊：哪怕是用专门的卡来刷卡梯控，也完全不一样鲍海峰：就算有梯控你也会慌，会担心随时随地有人进来，但是君品的设计让你在实际使用时，会觉得这就是你家的私属电梯通过一部电梯，巧妙的把上下两个空间串联起来很多人一开始只觉得，唉你不就是送给我一个地下的空间嘛？实际当我们把对空间的想象力打开，你会发现

我们对于这个家的打造，是从回家的路就开始进入地下车库你家门口的三个车位，停完车直接进到家里面，先是一个完全独立的场景，一部私属电梯往上，又是一个温馨的家卢俊：君品对于地下室的理解，并非把它规划成简单的附加值赠送而是把它重新定义，赋予它客厅跟社交的目的，从而让室内的传统客厅真正变成起居室或者相对私密的地方

鲍海峰：因为其实每个人的心中，可能都希望有两套房子，包括我自己也这样想或者说我拥有两个空间，然后一个是工作室，一个是家，但现实就是很难实现但今天我们做到了，把这两套房子合二为一03创新与坚守卢俊：兼得的概念，给汤臣做项目带来很多的难度跟考验吗？鲍海峰：这个过程本身是快乐的我们就是希望做出不一样的东西除了已经呈现的这套室内，我们又请了两位大师无间团队吴滨老师和Chris邵老师，来诠释他们心目中的不同的一座平墅两种生活，最终会看到四座平墅八种生活状态

现在我们回看，觉得汤臣一品所有产品的空间面积就应该是这么大（最小面积段434㎡）但是在2000年之初，你敢做那么大，我认为是有超前性的眼光的大家今天可能以为我们的平墅产品差不多200多平到280平米，是不是把产品做小了？但是因为我们有地下室的附赠，并且地下室是补了地价进产证的，所以实际面积依然是要达到400多平米那和我们汤臣一品400多平的面积是一样的，只是我们把这个空间拆成了两块卢俊：我们认为对于塔尖用户的面积段需求就是大于400 ㎡鲍海峰：是的，因为一直做豪宅，我们也更了解我们的客户我们更知道什么样的功能、什么样的空间、什么样的元素是可以赋予豪宅更大价值的在市中心的大平层，不是说客户没有这些空间需求，而是没有这么多的空间去满足这些需求，因为他所有的场景都不得不在一个平面展开当今天家里来客人了，有社交的情况下，他的生活就是会被干扰和被打扰今天如果在这里拥有这样一套房子，实际它可以做到完全不受干扰

卢俊：你觉得汤臣这个品牌跟其他开发商的品牌最大的区别是什么？鲍海峰：汤臣一贯坚持自己的速度和自己的理念，所以我们就是做小而精、小而美的产品，要把事情做到极致，很多时候也不急于变现希望是把产品思考清楚，然后做出最好的呈现以后，才推到市场04审美与传承卢俊：今天发生一个挺有趣的一个细节，鲍总突然提了个要求，能不能把我们的一些画的元素也展示一下鲍总可以跟我们介绍一下这些画的来历跟故事

鲍海峰：这些艺术品，是汤先生自己的私人收藏我们的社区也已经预定了一些非常特别的艺术家作品之前在样板房，有一个来看房的老先生，说唉呦，这个风格不是我喜欢的我对那个老先生说，这套房子实际不是为你打造的，是为你孙女打造的你的孙女在这样的房子里，这样的空间里面长大，她将拥有什么样的想象力，什么样的审美实际她的长大，就是她的本来，老先生最后也非常认可这样的理念

这些艺术品的融合，带来的就是审美的体验，在不知不觉当中，让艺术和生活形成融合，成为一种潜移默化的熏陶一个是影响业主生活本身，同时，我们更多的也在考虑第二代乃至第三代的成长很多东西最终提升的是认知，而不仅仅只是一些表象卢俊：未来这个项目还会带来哪些惊喜？鲍海峰： 我们配备了两个俱乐部，找的是世界排名第一的上海中心的设计师来打造建筑事务所是Gensler，设计师是哈桑一个俱乐部偏商务型，另外我们在我们项目东块，会打造一个偏青少年活动中心的俱乐部