今年有关经济发展最重要的两天结束了
每年这时候的两会我们会回顾上年的经济发展，更重要的是如何规划的当年
不夸张的说我身边原本忙于看房的小伙伴都会停下看房的脚步
看看两会说了什么
他们关心的是两会对于市场情绪对于楼市情绪的影响
毕竟这是领衔各季度经济类政治局会议的总会议，相比于我们看过的太多会议而言，两会拥有太多定调权
从这里我们也能看到未来这一年的经济发展的既定节奏
尤其是房地产
相比于各季度政治局会议里的房产内容，我们都能从当年的两会里找到些影子
所以今年有关房地产的内容怎样
相比具体内容我们觉得这次有关房产内容传递出的信号有点罕见
刚刚好,薛之谦
01
关注这三句话
每年两会的第二天都较为核心，因为有《政府工作报告》
而这部分内容也会分为严谨的三部分，回顾、总体要求、具体落地
要说的三句话就出现在后两个部分
不过关注的也不是三句话本身，而是它的出场方式
首先是稳住楼市股市第一次被写进《政府工作报告》总体要求，这是让很多文件解读者都觉得陌生的出场
因为往年我们看到的是稳中求进这类走势措辞
如此聚焦且提升到总体要求还是首次，背后有关地产问题的紧迫性和重要性在今年经济发展中的站位不言而喻
穿透去看今天的楼市股市已经不仅仅是股市楼市本身
而是每家每户的资产负债，本质上稳住股市楼市也是稳住每个家庭的资产
当楼市问题触及这个层面，那房地产就不仅仅是经济问题
这是释放的底线信号
某种程度上这也给了关注楼市股市的目光最底部的信心，直白说我们在今年年初还有所观望的市场情绪其实可以在这找到底线
其次第二句
同样看的不是具体说的什么，而是怎么说
止跌回稳是去年9月26日政治局会议提出的调控方针，这句话又在去年12月政治局会议里被强化为持续用力的推动止跌回稳
这次两会围绕楼市的内容就是这句开篇，一字不差
政策的延续是肯定的，但指导类文字里不增加不减少其实本直是一种表态
去年9月26日带来的市场调控从各维度数据来看应该是近两年最好的一次
以上海为例，新房市场去化热度维持到年底
二手市场更是连续四个月维持在月均两万多套，这是近五年都少见的情况
经过测算这个三月的市场大概率还会维持两万套加
不仅上海，全国一二线城市都拿到近几年最好的楼市热度
一字不差的“持续用力推动房地产止跌回稳”的最高肯定，因为取得有效进展所以这是可行可复制可延续政策
侧面看这也让我们看到了政策的阶段性底部
也许围绕方针有调整幅度，但短期去看止跌回稳这是目前对楼市的顶格处理
第三句在这里
容易被忽略却也是全篇最让人遐想的部分，有关增量政策
老实说接下来楼市有无增量政策是本届两会楼市部分的关注重点，而两会里的这句也毫不避讳的正面了这个问题，给增量政策留余地
这件事如果说有什么值得关注的时间点，每年一二季度衔接时间算一个
以上三句从三个不同角度给到我们有关今年楼市的一些信号
首先楼市股市被上升到经济之上的底线问题
同时楼市里的调控思路也有了去年9·26的有效经验，这有意味着沿着这条思路可以深化
而这三个信号也搭建好了今年楼市调控的顶层架构
02
这时候我们再去看具体到楼市内容字字句句就更有底了
两会关于今年楼市统共233字，篇幅有点罕见
一如既往放在防范风险里
展开来看这里的每条我们都似曾相识
严控土地供应是去年5月有关房地产会议里的调控方向，随之而来的就是从2024年到2025年全国各城的土地供应的锐减，最高可达80%
回购存量房是去年上半年楼市调控的重要措施，将以旧换新作为切入口，从跟中介卖二手买新房的以旧换新，到直接回购开发商存量房，开发商存量房得到去化
融资机制更是从2023年开始就是救房企的重要手段之一
从融资的三支箭（三种融资渠道）到房企白名单，围绕如何替房企融资的方法也在不断迭代
城中村改造和老旧房屋改造这项政策离我们最近，去年10月针对楼市提出的扩需政策，到今年1月决定继续扩容
想说的是这里面每条我们都不陌生
房产类政策尤其涉及城市基建方向的内容，它一定具备两个特质
首先政策前后的强关联、其次就是切换到长周期维度去考量
而面对这233个字里眼熟的条条框框我们要看的已经不是内容本身
甚至不是体系化
而是需要加入时间的维度重新审视
我们随便拎出一条，比如将城中村改造扩围到300多个城市，将城中村改造项目扩围到1790个
各位知道我们改造一处城中村需要多久么
根据上海市房管局的数据，上海计划在2026年底前全面完成城中村的改造任务
回购存量房或者盘活土地也是如此
从回购存量房后用现金输血开发商现金流，或者回购开发商没能力继续开发的土地刺激开发商做新的土地开发，本质上都需要时间
而且不多不少两三年
换句话说从2023年到2024年这些政策虽然眼熟，但2025年当我们看回这些政策的时候，这里的每条政策都作数
因为2025年是改变刚刚开始或者正在发生的那年，这点是被所有人忽略的
同样被忽略的还有很小的一点
大概是这句，有关“好房子”的内容，关于房地产发展新模式里总少不了它
老实讲，今年之前这句更像一句口号
但渐渐的不知道各位发现没，就是当我们越来越多看到它的时候
也是我们越来越多听到四代宅消息的时候
以及越来越多听到智能家居涉猎房地产上下游的时候
这背后有一点也逐渐明朗，就是房地产发展新模式到底新在什么地方
新模式并不仅仅指的是四代宅和智能家居，但反过来这两个方向一定归属于新模式
所以楼市信号之外，关于这次两会里房地产的具体内容别着急略过
内容都是老内容，但加上时间、加上细节，这些老内容也有了新意思，我们唯一需要做的是让子弹飞一会
03
当我们关注房地产的时候我们关注的是什么
两会内容包罗万象，从经济到民生、从就业到产业的跨越式内容里，房地产只是其中一部分
而关注房地产的背后我们关注的也从来不是地产，而是背后整个经济
因为能影响地产的也从来不是地产本身，而是整个经济底盘
眼下最顶层的经济政策就是扩内需
最坚定的经济政策就是激活民营经济、最锐利的经济模式就是新质经济、不断持续推动的是放开经济限制..
这些意识都已经在刻在了我们经济发展DNA里不断纵深和横跨
也构成了今天房地产的基本盘
这也是为什么每次楼市政策之外，我们还要抬头看看楼市外面的天
而今年这个方面需要我们格外关注两件事
首先是今年提到的赤字率3%提到4%
数字背后关于赤字率的高低是经济学家考虑的问题，我们需要意识到的是
这其中通缩到微微通胀的转折
今年各项债务，城市债、专项债等等都有不同维度提升
本质上这就是对抗通缩的发展脉络，而2025年是个转折年
其次是去年时隔十年首次重提的适度宽松的货币政策
政策从提出到落地需要时间，2025年同样也是适度宽松元年
我司财务总刘老师看到这条可以近乎断定的是未来降准降息的势在必行
相比财政和货币政策，我们的楼市调控永远调整的都是局部
当我们面对今年的财政和货币这两大类经济调控的时候，这触及的才是地产的根本，也是我们需要认清的最大现实
04
很多人调侃说经济学的尽头是心理学
其实说到底还是那句信心就是黄金
心理学也许还有很多不可控的部分，但信心的构筑其实是个有关科学、规律、周期的问题
经济底盘里的新质经济会挖掘新的增值极，也会带来经济力量的全新配比
城中村改造或者老旧小区改造带来的需求刺激，也会带来楼市格局新变化
我们需要这些来自方方面面的改变
某种程度对于经济政策本身能否带来信心才是更值得关注的
从这点看，2025年的两会给了今年房地产很多很多...
