◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

最近几个交易日，无论是A股，还是H股，房地产股板块的指数已有较明显的修复。当然，关键还是部分典型个股的表现比较给力。

10月31日，金地集团收盘涨幅近5%，收盘价已达到6.12元/股，相较于7月底2.89元/股已翻倍了还不止。可以说，金地股价最近这3个月是持续上涨的。

为何会触底强势反弹？其实，投资机构都不傻，而且是很精明的。

据克而瑞监测披露，今年10月单月，百强房企销售额同比增幅7.1%，环比大增73%，说明10月以来各地楼市新宽松政策带来的效果已开始显现了。

具体到金地上，虽暂时还看不到其10月单月的业绩变化，但从两个层面可窥见端倪：

其一，就是公司新架构。年初，金地集团董事会顺利完成换届，第一大股东富德生命人寿，第二大股东“深圳市福田区国资”的福田投资等主要股东，达成了新的利益均衡格局。

以金地“老臣”、高级职业经理人徐家俊为首的新董事会，依然掌握着公司经营的主动权，受主要股东干扰的因素很小，而且还给予了很大的支持。

对于以鲜明混合所有制特色的金地而言，高管层与主要股东形成一致目标，共克时艰，而且金地货值七八成都在一二线城市，这是投资人非常愿意看到的。

其二，三季度业绩开始反弹了。

大家都知道，今年中期时，金地的业绩是比较惨的，比如上半年营收同比下滑近43%，归母净利亏损33.6亿元，较去年15.3亿元大幅转亏，到今年前三季度归集时，其营收同比降幅已收窄到约21.6%，归母净利亏损也只是34.1亿元。

其中，金地今年第三季度业绩反弹比较明显，其中营收同比增幅28.7%，归母净利亏损收窄到4927.8万元，但扣非后净利实现环比盈利，达到约3768.2万元。

再比如，金地今年第三季度毛利率达到14.08%，环比上升4.94个百分点；净利率-2.43%，同比上升8个百分点，环比上升27.31个百分点。

截至今年9月底，金地短期借款3.31亿元，较去年底下降近2亿元，一年内到期非流动负债已降至364.08亿元，较去年底410.14亿元减少约46亿元。

相较于此，金地手上货币资金余额227亿元，在覆盖一年内到期有息债务上尚存一定的缺口，但总体上偿债高峰已过。

据机构统计，2024年金地共有9笔境内债、3笔ABS及1笔境外债到期，总规模约180亿元。目前今年内只剩11月、12月到期的两笔合计30亿元中票。

值得注意的是，该期末，金地手上长期借款411.2亿元，应付债券5.2亿元，合计416.4亿元，比去年底大幅减少97亿元。明年，金地虽有一定规模的到期债务，但跟今年比，压力已大幅得以减轻。

从销售端看，今年前三季度，金地集团累计实现签约金额528.1亿元，同比有一定的跌幅，但这是行业普遍现象。否则，金地“现金短债比”会比当前好很多。

据克而瑞最新数据，今年前10个月，金地实现全口径销售额584.1亿元，结合金地前9个月数据可算出其10月单月卖了56亿元，比9月单月52亿元多卖4亿元，说明其销售额在筑底复苏。

虽然金地为应对今年偿债高峰，近一年多没公开拿地，但截至9月底手上存货尚有近1100亿元。今年中报时曾披露总土储约3589万方，权益土储面1599万方，一二线城市占比约75%。

从金地布局看，在上海、广州、北京、深圳、西安、武汉等一二线城市为其战略深耕区域，据近3年合约销售速度估算，土储或可支撑未来3-4年发展需要。

此外，金地手上自持的不动产运营板块，也可圈可点，比如在深圳出租写字楼及商业综合体贡献租金收入10亿元，在北京近4亿元，在上海近1.9亿元。

在金地重点布局的深圳、上海、广州、成都等7座城市的产业项目上，仅在上海产业项目前三季度累计租金收入3.43亿元，出租物业达9座。

近期以来，一二线城市已率先打响楼市“止跌回稳”冲锋号。对于“缩表”的金地来说，接下来是一个去杠杆化债与扩大销售规模“两手抓”的窗口期，也存在择机拿地投资的机会点。