好像是标题党 好像是危言耸听 但是也请你耐心看完 以下内容是我个人在公司内部开会时候的一些观点，被小伙伴整理出一部分然后形成了文字 整体的表达可能略口语，但是所有的观点都是我想说的 今天和大家聊一些预判和观点 就是有没有想过 为什么现在有的房子会成为库存，有些房子会卖不掉没办法流通 这背后是出现了什么问题 一个很重要的逻辑 就是房产作为资产维度，在地段领域的价值判定体系，已经发生了很大的转变 01 关于地段，先问大家一个问题 为什么行业过去20年这么的唯地段论 几乎大部分人都认为房产最主要的价值就来自于地段 李嘉诚也说地段地段还是地段，大家都判定这是一句真理 这是为什么 只有先弄清楚这个问题，才会明白未来地段的价值会如何改变 “唯地段论”的第一个原因是：土地的稀缺 为什么大家都觉得土地是稀缺的 因为土地是不可再生的，土地的开发是缓慢的，土地是比较慢的循环利用的 所以天然就有一个认知判定未来土地上的房产也是稀缺的 这个论断我们且不说对错，但是起码整个舆论也验证了这个稀缺论断 因为过去20年，整个市场的购买力异常充沛 就是不论有多少土地供给，我们的供给都是在整个庞大的需求背景下，供应永远是小的 所以土地是稀缺的印象是一次又一次地被夯实 第二个原因是：土地的日新月异 你会发现，任何一个城市任何一块土地 放到五年、十年、二十年的时间里面总是变得越来越好 不是这个时候通了地铁，就是那个时候招来了商业，或者某个产业园区引入，城市总是在日新月异地变化 经济浪潮快速发展这么多年，几乎每一个城市都在快速的发展 所以对应的土地周边的资源，社区边上的氛围都越来越好 当然也因此变得更贵 这两件事情因为被重复了20年，再加上城市发展的投入基本也以土地来支出，所以慢慢地所有人都养成了共识 因为土地的稀缺判定房产成为了投资品 这也是为什么我们经常会看到，在早期大家会造概念 某某开发新区、CBD、副中心、高铁新城…… 这些概念的产生其实也是因为在唯地段论的背景下，整个行业开发都围绕着土地价值、区域价值及区域价值背后的资源来解读 02 在这样的大趋势下，就决定了另外一件事情 就是注意力 开发商、客户的注意力都在土地上的时候，就本能地选择对产品忽略 用开发商语言说好听一点叫产品标准化 做过房地产的人一定会知道，产品标准化其实就是产品同质化 所有的产品力投入都是围绕着土地来的，地段什么价格，产品投入围绕着地段价格匹配即可 所以现在房地产的产品被稳定在一个箱体里面，很难被打破 打个比方 对于刚需客户，很多开发商对装修的投入就是1000块/平，到了改善认为可以做到 2000块/平，那豪宅贵一点，每平5000块钱，诸如此类 包括可能会看到给顶级的社区可以用石材干挂，一般的客户用真石漆，刚需客户用涂料 这些都是在整个产品赛道同质化的结果 03 以上是过去20年行业沉淀的共性，但是这些共性在如今这个周期遇到了考验 第一个叫“供需逆转” 我们现在发现当初的稀缺是相对的，当需求量下滑之后，土地就显得没有那么稀缺 另外买房的需求也没那么旺盛了，特别是年轻一代都有来自家庭的房产传承，已经不像20年前成为一个必须要买的东西 第二股力量就是分流变多 居住需求被大量的分流 比如二手房的崛起，比如租赁市场的崛起，以及社会各种保障体系的建立，这些分流的存在，也让购房的焦虑感少了很多 焦虑很多时候是第一性原动力，现在这个力量没有了 第三股是土地本身也进入了循环开发的阶段 开发完郊区，开发市中心，开发完市中心开始拆迁，我们开始意识到土地是可以重复利用的，整体的供应量也是惊人的 所以这三股力量就决定了供需逆转的“不可逆” 现在楼市的难本质上也是因为这样的不可逆，大家的预期已经改变了 没有人会因为不买房而焦虑，没有人会觉得房价会上涨 以前一句话叫今年不买房，一年都白忙，现在是今年不买房，明天会更好 04 为什么我们说炒作地段价值的边际效益开始放缓 我从来没有否定地段有价值，但是地段的价值在被拉平 我们仔细去回忆一下，上海的五大新城是不是一模一样 哪一个不是有地铁配几个商业配几个学校？ 特别是对于外来客群来说，买在哪个区没有本质性区别 所以随着城市的发展到一个阶段之后，特别是郊区位置的地段价值在被快速打平 渠道能够在郊区肆无忌惮就是因为地段价值在客户心中已经不再重要 这部分的房子是最需要我们重视的 也是最容易变成库存的 在我眼里，卖不掉的房子，一定是地段同质化和产品同质化重度结合的房子 现在的开发商为什么也难 就是一般的企业只能拿郊区的地，但这也决定了一开始的同质化 第二你拿地差不多的同时，因为你过去产品标准化之后没有能力 所以你只能做这种无差异的产品，同质化产品 所以这也导致未来面世的那个社区就存在着地段同质化产品同质化的一个很重要原因 这会成为未来两三年时间很多房企的痛 05 那后面几年有什么趋势 最重要的逻辑一定是产品越来越卷了，这个还真不是我预测的，而是真实发生的 现在好好做产品的好处越来越多了 第一在拿预售证的时候，已经愿意给更好的房子更高的预售证价格 换句话来说以前预售价格的环线论现在在慢慢瓦解，好产品可以破地段价值 第二，是客户也在用脚投票 印象最深的就是我去年底去了广州，看到鹏瑞这个项目，它土地属性就是商办属性，但它居然能够卖到25万/平，而且是全国1亿豪宅里卖最好的 你们想过为什么有钱人愿意去买个非住宅 他买的就是背后这个产品以及这个产品提供的社区生活 我以前跟别人去开玩笑，说现在买房的客户全是old money old money的人是看过周期的 所以他们太知道要买什么，他们也太知道什么是真正的好房子、好社区 另外不仅是豪宅项目，刚改项目也在重度内卷 今年整个上海最大的变化就是中产这段的产品力在疯狂地内卷，拼命地内卷，玩命地内卷 最典型的案例已经看到了，华润川沙项目整个行业都在探讨，600万的房子产品力刷新了同行的预期，居然可以这么高 你见过连卫生间里都用奢石的吗，在我眼里这个决定是千万级别的房子才用的，华润在这个赛道里面大量地去做 另外绿城为什么卖得那么好 绿城去年在上海三个项目都是主打中产，但都没有忽视产品力都在玩命地堆料，本质上也是如此 包括我们看到万科理想之地卖得好 背后也是因为对中产的产品投入已经到了极致 过去几年中产买不到好房子的苦已经囤积很久了，这个时候我们产品力如果还是按照以前维度在做标准化的产品，就等同于失去客户 那最后一类是什么？最后一个其实也是最重要的一个 新模式的开发 已经也很明显了，以前的开发是什么？叫城镇化 那现在开发的什么？我们叫城市更新，或者旧城改造 我们仔细去回忆一下，今年上海突然多了那么多的文保建筑，你突然会发现上海那么多的超高层 这些都是过往楼市比较少见的，但是这种大家不熟悉的品类如果没有做好产品，也容易引起客户的反噬 所以我要告诉各位的是，这是趋势，也是正在真实发生的一些场景 要面对这些趋势，就意味着需要面对土地价值开始下滑这个事实 产品力的卷说实话很多房企已经尝到了甜头 先知先觉的开发商都以此为乐 如果你要做先知先觉的购房者，价值体系里的权重比例也要因此调整 06 一切都是时代的选择 时代就选择了现在需要哪些企业，也需要哪些企业的消失 所以我们要做在这个时代里面对的事情，而不是做这个时代里面容易的事情 希望大家能够看到时代的变化 以及这变化里真的崛起的事情 不要眼看着土地价值的丧失，也不要眼看着产品力价值的崛起