今日，中指研究院发布《2023年10月十大城市二手房房价地图》，十大城市二手房价环比全部下跌，整体房价环比跌幅扩大。

▲2023年10月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

根据中指数据，10月，广州二手住宅价格环比继续下跌，南沙、增城跌幅相对较大。

广州“920”新政出台后，10月的广州二手房价格跟楼主之前判断的一样，二手市场扎堆挂牌，价格互相踩踏，急于出手的业主低于市场价抛售。

最近想买房的读者好好读读这篇文章：谈谈广州“920”新政对各区的影响

▲“楼主说楼市”截图

据中指统计，10月广州二手住宅价格环比下跌0.31%，跌幅较9月扩大0.08个百分点。广州11区仅天河区二手住宅价格环比上涨，下跌辖区中南沙区、增城区跌幅相对较大，均在1.1%左右。

目前，广州二手房均价为3.94万/㎡，其中天河6.50万/㎡，越秀5.68万/㎡，海珠4.74万/㎡，其它区价格都低于广州均价，三个中心区撑起广州“半边天”。

广州各区分化严重，花都、增城、从化三区均价为1字头，番禺、南沙为2字头，荔湾、白云、黄埔为3字头。

▲2023年10月广州11区二手住宅挂牌均价及环同比

部分读者对各区价格可能没那么敏感，不清楚为什么中心区这些地方越限购越贵，楼主找来了2018年上半年广州各区二手房价格。

据中原研发部数据，广州2018年上半年均价为2.51万/㎡，比今年10月均价3.94万/㎡，低了接近1.5万/㎡。

5年均价涨1.5万/㎡，跟现在的一手房市场价是对应的。但有部分区现在的均价竟低于2018年上半年，比如荔湾、增城。

为让读者更直观了解五年来广州各区的均价变化，楼主做了2023年10月和2018年上半年均价对比表。这五年来，荔湾和增城比2018年上半年降了3089元/㎡和2440元/㎡。

除了南沙和从化没有对应的数据，其它区均有不同程度的上涨，此项数据说明广州的二手房受“认房不认贷”等政策影响，荔湾和增城二手房价下跌幅度更大。

截至11月8日，贝壳平台二手房的挂牌数量是142611套，比两个月前“认房不认贷”新政出台时的增长数量超过6000套，这个数据可能会更多，因为一些不符合对外展示要求的房源被放在了后台。

接下来的市场，就是看刚需了。

如今，我们面对的有两个市场，一个是一手房市场，另一个是二手房市场。

刚需除了购买偏远一点、相对便宜的一手房（如双十一活动很多一手盘都搞活动，珠江花城推出总价370-400万的小三房，这很对刚需胃口），另一部分刚需会扎进二手房市场。

所以，业主抛出来的房子有没有刚需接盘，这又变成另外一个问题。

这得看进入二手房市场的刚需多不多，刚需如何看待市场，如近段时间东荟城成交价一再探底，卖出了2.6万/㎡，这是踩踏的结果。

这次的房产新政激活了一部分在老家有房广州无房的外地人，但这些政策围绕广州的临广板块也有，而且部分政策还比广州优惠，这些临广板块到底会分流过去多少购买力，这很关键。

也就是说，广州的刚需存在总量减少和被分流的可能。

所以，未来广州楼市的热度除了看刚需的基数和活跃度，还需广州支持政策进一步优化。