股市重回3000点!万科领涨地产股,楼市股市今天疯了

观点 2024-09-26 22:03:30

“抄底”的窗口,正在关闭。

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史诗级利好之后,大招陆续到来

史诗级政策带来的利好正在释放。

连涨三天之后,上证指数已经重回3000点!保卫战终究是守住了。

同时,并购重组、房地产、大消费、大金融等方向涨幅居前,沪深京三市上涨个股超4700只。看看地产板块,多只个股涨停,龙头大哥万科连涨数天,股价已经突破到8元以上。

资本市场的“狂欢”背后,大招在陆续到来。

9月24日的国新办新闻发布会之后,大家感受到了“金融支持经济高质量发展”的力量。从降准、降息、降存量房贷利率,到花式引导各种长线资金入市,这是要向楼市和股市注入天量资金的节奏。

不同以往的是,这次政策吹风后,不断有落地的配套政策涌现。

例如有知情人士透露,北京正在考虑大规模的财政刺激,力度空前,号称“史上最强三只箭”。

昨天传出的“促进劳动报酬合理增长”也在释放信号。

就在今天,最高级别会议召开,最高层亲自部署下一步经济工作。会议直接定调,看看部分表述:

房地产:要促进房地产市场止跌回稳……要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

民营企业:要帮助企业渡过难关,进一步规范涉企执法、监管行为。要出台民营经济促进法,为非公有制经济发展营造良好环境。

民生:要守住兜牢民生底线,重点做好应届高校毕业生、农民工、脱贫人口、零就业家庭等重点人群就业工作,加强对大龄、残疾、较长时间失业等就业困难群体的帮扶……

看来这一次,高层动真格了!可以想象的是,猛药已经开出方子,后面的落地政策还将不断到来。经济政策,本质上就是一种预期管理。在当下,还是那句老话:

信心比黄金更重要!

2

全球进入降息周期,国际热钱涌入中国

史诗级利好为何突然而至?

这个问题的答案,得从几天前寻找。9月19日凌晨,美国联邦储备委员会宣布,将联邦基金利率目标区间下调50bp,降至4.75%至5.00%之间的水平。

这是一次超预期的降息。历史上,除非遇到重大经济危机,美联储在开启新降息周期时,很少大幅降息50个基点。

而且,这是美联储自2020年3月以来的首次降息。在过去4年里,美联储共加息11次,基准利率从0%~0.25%一路加到5.25%~5.5%。根据美联储的预测,今年底美国联邦基金利率将达到4.4%,到2025年将降至3.4%,到2026年预计将降至2.9%。

美联储的降息背后,全球范围的“降息周期”正在加速到来。

例如,紧随美联储之后,科威特央行、巴林央行、阿联酋央行等相继降息。更早的时候,加拿大央行、欧洲央行、印度尼西亚央行等已经降息。

随着海外宽松周期的开启,国际热钱也陆续涌入中国“抄底”。

就在9月20日,消息传出,某地产企业计划引入来自阿联酋的战略投资者Multi Gold Group Limited,取代创始人成为第一大股东。

这并非孤例。据媒体统计,中东资本近年在中国已投资多家房地产全行业公司,包括万达集团、招商积余、浦东金桥、城投控股、自如、北新建材、东方雨虹、三花智控、厦门国贸等。

中东资本为何“偏爱”中国房地产?

一方面,中东资本钱包鼓鼓,需要进行全球资产配置,实现多元化业务布局。早在2022年底,中东主权基金的资产管理规模就高达3.64万亿美元,占到全球主权财富基金总额的1/3。

另一方面,作为全球第二大房地产市场,中国房地产投资潜力巨大,且已出现价值洼地。和很多发达国家相比,中国房地产市场本就存在一定程度的资产价值洼地,这两年更是逐渐来到底部。

不难想象,一场属于全球“金主”的资产争夺战,正在打响。

3

楼市“抄底”机会来了?

无论是美联储降息还是中国央行的大放水,对中国楼市而言,都是一支强心剂。

从今天最高级别会议的表述来看,这次政策力度真的不同以往,高层的决心之大可能超越我们的想象。漫天的大水涌来,我们该如何应对?

对房企来说,降息会降低他们的美元债务成本,同时带来资金回流,减轻财务压力,他们也更有动力去拿地。对买家来说,全球资金都在寻找价值洼地,有前瞻眼光的购房者已经蓄势待发。

那么,什么样的项目值得“抄底”?首先得看区域,楼市的分化已经大势所趋,那些产业密集、人口持续流入的区域,楼市的生命力无疑更强劲。

放眼中国,符合条件的区域其实不多。长三角、大湾区、京津冀和成渝地区经济圈,是其中最突出的存在。

拿粤港澳大湾区来说,这是最年轻的世界级湾区,总人口超过8000万,区域GDP超过13万亿元。其以不到全国0.6%的国土面积,创造了10%以上的GDP!

在大湾区,广佛又是核心“高地”。两市GDP总值约占整个粤港澳大湾区GDP的1/3。因此,广佛地区在中国房地产界的地位非常高,大部分房企都是先进广佛,然后再扩张至大湾区其他城市。

其次看项目本身。一要产品“全能”。当下的楼市非常卷,“偏科生”市场不再,只有那些产品、地段、服务、配套都出色“全能型选手”,才能赢得青睐。

二要价格“到位”。当然,这不是单纯指便宜,而是说相对周边项目和所在位置,那些性价比高的项目,更容易被抢走。

带着这两个标准,广佛区域倒是有一些不错的标的。例如万科黄埔新城,这是广州的人气红盘,以超全的配套和强悍的交付能力著称,规划11处教育配套已兑现5处,规划20多座口袋公园已开放近半,新房今年也已经交付数个批次共计千余套。

▲万科黄埔新城绿榕音乐节现场

项目规划有建面约100万㎡的商业综合体,涵盖吃喝玩乐各个业态。就在昨天(9月25日),万科黄埔新城签约福朋喜来登酒店,这也是福朋喜来登酒店的黄埔首店。最新消息是,今日(9月26日)项目又与当地政府部门达成战略合作框架协议,未来将在万科黄埔新城落地黄埔中医药文化小镇。

凭借此,黄埔新城不仅拿下2023年的全市套数销冠,还在今年1-8月持续霸榜全市销售套数第一。

▲2024年1-8月广州楼市销售套数排行

往东边看,金茂万科都会四季,2024年1-8月成交套数位居广州全市第三,并连续三年是增城网签金额第1名。该项目获得过地产界“奥斯卡”的“广厦奖”,商业配套和教育配套也相当亮眼,比如去年9月开学的华南师范大学附属新塘实验小学,解决了新广人关于孩子教育的后顾之忧。

▲都会四季售楼部

继续往西看,佛山的万科世纪灯湖·瑧府,这是佛山首座万科TOP级瑧系,位于佛山核心商务区,享受千灯湖CBD顶级教育、商业、交通和生态配套。该项目近广佛线上的千灯湖地铁站,毗邻广州荔湾,“稀缺度”拉满。正因此,该项目是去年底以来,桂城千灯湖板块的“三冠王”(成交套数、面积、金额均为第一)。

▲瑧府是去年底至今的“三冠王”

这几个都是资深的人气红盘,本身市场认可度就比较高,现在利好政策释放,只会更加抢手。

回看历史,从2000年至今,美国一共经历了3轮降息周期和3轮加息周期。周期的轮替带来资产的起落,犹记得上一轮美联储降息是在2020年,直接带动了中国信贷宽松,间接导致了房价的一轮爆发。

如今,历史的转盘又一次来到眼前,哪些人能把握住呢?

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