无论未来如何？可以肯定的是：

过去这两年，楼市进入了一个下行的新时期。

为了刺激市场，政策频出！

大多数人感知比较明显的是：首付比例、房贷利率、存量房利率……金融政策，每次出新政，都连上热搜，有着大量的解读。

但其实，相比金融政策，楼市新时期，还有一个更划时代的变化——房子迭代了！

预估以后到二手房市场，房子会分成两种，一种是24年以前的房子，一种是24年以后的房子。24年以后的房子会完爆24年以前的房子！！！

具体有哪些不同？下面细讲5个不同：

实得面积不同

以前，房子最受人诟病的就是公摊，夸张一点的，100平的房子，实际使用面积60多平，一般也会公摊掉20%以上。

每每想起来我家拆迁安置的房子，131平，实得91平，就气不打一处来，期待那天能取消公摊。

没想到，居然这么快，愿望就成真了，2024年，全国打响了零公摊之战！

走在最前面的是广州，去年11月，广州公布了最新的《容积率办法》：

将住宅套内半开敞空间半计容的比例，从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。

什么意思？

半开敞空间就是阳台、入户花园、空调平台这些可以赠送一半面积的空间，原本只能占套内面积15%，现在可以占20%。

连续开敞率不低于40%的主景观阳台就是露台，可以不算面积。

这就给开发商，留足了设计空间，目前，已经进化出了得房率120%、130%+房子。

图中为招商蛇口在广州刚改项目，110平，得房率139%，做到4室2厅2卫一厨一露台。

在广州之后，全国多个城市跟进，都在计容方式上做了调整：

目前，深圳、西安、昆明、珠海、武汉、合肥、佛山、南通……从一线城市到N线城市皆有动作。

各地的高得房率新产品，也如雨后春笋般，不断出现。

西安这边我没事就会去踩盘，给我的感觉就是：今天你家100%了，明天我家110%，后天还冒出来120%……

也不仅是大面积的改善才会有高得房率，刚需、刚改，目前也在卷得房率。

想想我家那不争气的130平，实得90多，未来怎么能跟人家这140实得180平左右的拼！！！

阳台不同

新规的加持下，第四代住宅的概念，也被搬上餐桌，说是零公摊之战，其实也是第四代住宅之战。

以前的第三代住宅，客厅就那一个，只能用来晾晒。

第四代住宅+新规，阳台空间会变多，解决晾晒问题，还增加了一个大露台，一般都是20平起步，空间感十足。

还都是这种错层设计，可以用来种花、种菜、养鱼……说它是空中花园，一点也不为过。

虽然，露台有各种各样的缺点，风雨侵蚀、不能封、蚊虫、灰尘……问题。

可独栋别墅，依然也有这些缺点，或许有人吐槽，但一点不妨碍它是大多数人的终极置业梦想。

谁又不想在家就能种花、喝茶、吹风呢？第三代住宅怎么跟人家拼。

户型布局不同

这两年的新房，在户型布局设计上，也有很大不同。

除了上面讲的露台，最大的一个变化，要属客餐厅了！

以前的小户型，都是这种纯南户型，客厅朝南，餐厅、厨房在北边，却都没有窗户，采光、通风皆差。

黑玄关、黑厨房、黑餐厅是标配。

以前的大户型，都是像上图这种南北通透的边厅户型，走道进来，南边客厅、北边餐厅、厨房。

采光、通风，有很大提升。

但是，比起现在100平左右的小户型，还是差点。

因为现在的100平左右的小户型，都开始搞横厅了！

同样是南北通透，不同的是，现在的小户型，搞开横厅了。

客厅朝南的采光面，大大增加，就采光而言，要明显好于前些年的大户型。

现在小户型都这样了，那大户型，就更不用说了：

大一点的，140左右，普遍是大横厅，朝南的面宽，一般都能达到6米以上。

再大一点的，160、200，这个面积段，都搞开端厅了，一面采光还不够，还要再增加一面。270度采光，也就是所谓的环幕大平层。

有的甚至还搞出了三面采光，整个就是一个通透！！！

对以前的房子，那整个就是降维打击啊！

为何现在采光都这么顶，其实除了户型设计以外，还有一个原因是普遍的容积率都下降了，以前到处可见的容积率5，改善也在3左右，现在刚改也都2.8了。

低容积率，带来的好处，不仅是人少了，不吵嚷了，对采光也有重要意义：若楼高度相同，低容积率楼间距可以大一点，楼可以盖得薄一点了，面宽宽一点，室内的采光自然也就好很多了！

外面观感不同

自从房子不好卖了之后，开发商在产品上，也开始认真的卷起来了。

这首先卷的就是面子：

外立面，现在的配置是：刚需盘真石漆+涂料；刚改盘：真石漆；改善盘：铝板；豪宅：别墅用干挂石材，大平层用玻璃幕墙。

对比以前的外立面：刚需用涂料，后面污秽不堪，刚改用瓷砖还会砸人，那简直是好太多了。

大门，现在刚需，都有大门了，改善那大门上更是各种花哨，层出不穷。

对比以前，刚需铁栅栏门、阴间门、甚至没有门，改善勉强有个大门，也要好很多。

内部配套不同

卷完面子就是卷里子了：

以前，会所、游泳池、健身房、架空层……豪宅配置，现在开始在刚改项目上出现了。

甚至连底下车库的材料，也得卷，以前刚需一律水泥地面，改善才用得上的环氧地坪漆，现在刚需用上了。

那改善用什么？

用的都是成本几倍的，金刚砂地坪、无极磨石地坪，耐用度高很多不说，关键是搭配上地库装修，那简直高端大气上档次。

你让以前的老房子，拿什么跟现在新规、内卷时代下的房子拼？

我想了半天，以前的房子，要拼那就只有两个优势：

其一是地段，白菜心的地段，会一直值钱，甭管产品怎么样都值钱，这部分二手房的业主可以不用慌，继续持有没关系。

其二是绿化，新房树刚栽种，是会看起来稀稀拉拉，相比老院子的郁郁葱葱是差了点，但人家的树也会长大，未来怕是难免会有一天，你的老房子优秀绿化，会绿到你发慌！