10月6日，距郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》整30天的时间节点，郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，郑州“保交楼、稳民生、促发展”专项行动取得重要阶段性成果。

据悉2个未复工的项目目前已确定化解路径：新密市凯旋山项目进入破产重整程序，新郑市盛华学府项目开始破产清算，预计十一月底前可实现复工。

郑州“保交楼”专项行动成果如何

为进一步加大工作力度，做到“保交楼、稳民生、促发展”，9月7日，郑州市全面开展强力攻坚“保交楼”专项行动。

30天来，郑州“保交楼”专项行动打出一个个解决实际问题的组合拳：

据悉，郑州市委、市政府高度重视，主要领导高位推动、高频调度，成立精干攻坚专班每日通报、隔日调度、每周排名、现场验收；各区县（市）、开发区挺身担当、迅速行动、联合攻坚，全市上下迅速形成了高位谋划、分类实施、多方联动、强力攻坚的局面氛围。

郑州公安系统雷霆出击，围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证，形成连锁反应和强大震慑效应：专项行动以来，共约谈147家停工项目企业562家次，累计受理房地产领域违法犯罪案件50起，立案侦办31起，采取强制措施37人，限制出境人数250人，促成资金回拢85.06亿元。

郑州法院系统构建“一楼盘一法官”工作模式，主动对接各级专班，充分发挥护航保交楼作用：专项行动以来，共解封相关项目37个；解封土地21宗，解封土地36.6万平方米；解封房产379套，解封房产3.08万平方米；解封账户380个，解封资金8.62亿元；暂缓执行143件，暂缓执行金额1.2亿元；符合破产条件的11个项目公司已全部导入破产重整程序。

郑州财政金融系统有效调动各方力量资源，为全市保交楼工作提供有力支持：专项行动以来，已落地4个项目18.7亿元银行配资，批复7个项目13.24亿元银行配资，正在审核17个项目36.4亿元银行配资；同时争取中原银行“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元，拨付平台公司32.6亿元，推动郑州银行专项借款配资已过会审批56.92亿元，投放18.42亿元；市地产纾困基金已确定落地项目8个，涉及总投资27亿元；首批购买人才公寓2万间，涉及金额57亿元，正在按建设进度节点陆续拨款。

郑州住房保障系统积极申请国家专项借款，获得首批70亿元专项借款资金支持，是全国争取到专项借款支持最多的城市，目前70亿元专项借款已经足额拨付至具体项目的政府监管账户。

同时，郑州市全面压实房企自救主体责任，督促企业通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式瘦身自救、断臂求生：专项行动以来，全市房地产开发企业通过瘦身自筹资金125亿元，涉及78个项目。其中，通过优质资产抵押借款21.86亿元，通过股权转让变现2.4亿，通过退还土地变现1.2亿，其他渠道获取资金92.4亿元，有效推动了停工项目复工复产。

备受社会各界关注的郑州高新区永威金桥西棠、中原区啟福城、管城区鑫苑国际新城、新郑康桥那云溪、金水区豫森城等项目均已实现实质性复工。

另外，数据显示，在多重措施综合效应下，八月、九月，郑州商品房交易已出现积极变化：8月份，郑州全市房地产开发投资比7月份增加24亿元；商品房销售84.61万平方米，同比实现了正增长；9月份，郑州全市商品房销售106.05万平方米，环比增长25.34%。业内人士表示，郑州房地产市场呈现稳定向好态势，为推动“保交楼”创造了良好的市场条件。

据悉，近日郑州市还将召开进一步巩固深化“保交楼、稳民生、促发展”工作推进会，就已复工的停工、半停工商品住宅项目顺利交房，全面拓展包括安置房、商业、公寓在内的“保交楼”项目攻坚范围，着力提升保交楼项目交付质量等工作作出部署，确保高质高效推进项目全面、实质性复工。

郑州市纾困基金专班“十一”长假期间已经与信达资产、中豫建投就省市纾困基金加强合作达成一致意见，初步同意由河南省纾困基金受让市纾困基金50亿元，用于支持郑州市“保交楼、促发展、稳民生”项目复工建设。

大干30天，确保停工楼盘全面复工

9月7日，据大河报报道，郑州市于近日印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知。通知要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并提出五方面具体实施方案。

具体实施方案包括：

1、压实企业主体责任。出险房地产企业要切实承担自救主体责任，千方百计承担或配合“保交楼”任务，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金，加快资金回笼进度，降低杠杆率，归还挪用资金，回归主业。

2、政府全力纾困。要用好保交楼专项借款，加强资金监管，确保项目顺利实施和资金使用安全，凡使用专项借款的房地产企业须将有效资产抵押给辖区平台公司；各开发区、区县（市）要会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套融资、纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资；各开发区、区县（市）要用好“4+1”模式，并积极动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金和并购贷银行做好对接。

3、做好破产重整。各开发区、区县（市）要本着应破尽破的原则，成立破产清算协调专班，引进破产重整投资人，鼓励开发企业尽快向法院申请破产，确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置；市区两级法院要加大破产重整案件办理力度，利用府院联动机制，积极配合属地政府，采取短、平、快等办法快速处置。

4、严肃追究责任。各开发区、区县（市）要组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部门对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，制定处置方案。同时，审计、税务等部门要积极将问题线索移送公安机关，进行打击处理。对突出犯罪行为，在当地党委和政府统一领导，按照整体风险处置需要和步骤安排，坚决打击查处。

5、确保全面复工。对有实力可以自主复工的企业，要督促其尽快全面复工；对资产大于负债、资金出现暂时困难的企业，各开发区、区县（市）要迅速行动，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接手，采取“新老划断”的办法，先复工，再清算；对资产小于负债的企业，各开发区、区县（市）平台公司可采取代建方式，立即复工，并由审计部门介入对其资产、负债，特别是资金抽逃情况、资金监管情况、未列入监管资金情况等进行全面审计，相关线索要及时移交至公安部门。

另外，通知还提出，各开发区、区县（市）党政主要领导要亲自带头，亲自分包1-2个重大停工问题楼盘项目。同时，严禁出现弄虚作假、进行表演式复工或者阶段式象征性复工，一经发现，严肃处理。

据券商中国，业内人士认为，郑州方案是全国首个系统的、务实的复工文件，值得行业和各城市的关注。复工和交楼取决于主体责任能否落实，此次郑州方案在各方主体责任落实方面非常到位。此类文件进一步说明，复工工作必须踏实推进，是当前稳楼市稳预期稳秩序的重要保障。

市场化方式探索落地

为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，7月以来，中央多次出台专项配套政策，并派出督导和服务工作组赴地方推动落实，释放出稳定经济大盘的重要信号。

其中，“保交楼”全国性专项借款的启动，成为“断供”事件发生以来首个全国性纾困政策。招商银行研究院称，该纾困基金初期规模为2000亿元，将由央行指导的国家开发银行、中国农业发展银行等在现有贷款额度中安排。

在形式上，专项借款以城市为单位，由地方政府借入、使用及偿还，原则借款期限不能超过3年。同时，明确提出“不刺激房地产市场、不救助房地产企业”，严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。

9月22日，国家开发银行向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，该工作迈出实质性一步。近日中国农业发展银行也公开称，该行全力落实“保交楼”、设备更新改造和制造业中长期专项贷款任务，截至三季度末“保交楼”专项贷款工作已经完成。

在近日召开的人民银行货币政策委员会2022年第三季度例会上，会议提到要推动“保交楼”专项借款加快落地使用、并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

“保交楼”工作全国上下一盘棋，除了上述专项借款，各地政府也在探索可行方案，切实推动“保交楼”加速落地。

据克而瑞研报分析，当下地方政府积极落实城市主体责任，多措并举推进“保交楼”工作，主要有以下方面内容：一是设立专项纾困基金，比如湖北省资管与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。

二是派遣工作组或建立一对一挂联帮扶，督促项目尽早复工。比如重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理，苏州全面落实“一楼一策一专班”。

此外，返还未动工项目土地款，例如赣州经开区政府决定收购绿地部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。天津、南京等宽严并济、优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理。

不过，要切实解决房企停工问题，并非朝夕易事。克而瑞方面表示，当下爆雷房企多，所牵连的城市及项目覆盖面广，即便是优质项目，也会由于企业暴雷陷入停工状态；项目销售及回款困难，不少项目更是因违规提取预售监管资金，现已陷入资不抵债的窘境。

因此，当下地方政府在落地“保交楼”工作时，底线原则是救项目而非救企业，同时严格区分项目风险与企业集团风险，救助项目将实行封闭运行、专款专用。优先救助资产质量较好的优质项目，资不抵债的问题项目或将采用破产重组、托管代建等方式。

最典型的如郑州，该市出台了房地产纾困基金设立运作方案，规模暂定为100亿元，不仅在项目筛选上明确要求资产大于负债，还创新性设立了子母基金的运作模式，协调住建、金融、公安等各部门，通过市场化法制化的方式推动保交楼。

再如南宁，该市筹划设立了平稳房地产基金，首期规模30亿元，由南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司三家国企出资，江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人。

南宁市官方在阐释“南宁模式”时称，平稳基金遵循“政府主导、市场化运作”的原则，以“市场化、法治化”的并购重组为主要手段，由专业团队管理，采取“下深水”操作模式，夹缝中寻找保交楼、控风险、能成立的商业逻辑。

8月13日，该市通过招标方式确定江苏言睿产业投资基金管理有限公司为基金管理人，通过政府依法支持和专业化运营相结合的有机统一，确保基金运作能够一竿子插到底逐步落实，“一楼一策”“长短结合”妥善化解问题楼盘造成的社会风险和经济风险。

此外，多家全国性AMC机构也在入场，譬如长城资产上半年已与12家房企开展多轮对接，对意向纾困项目资产深入研判，部分项目已成功落地或批复出资；中国信达上半年通过存量债务重组、续建资金补足、引入品牌代建等方式，落地原佳兆业集团广州南沙“悦伴湾”等一批受困房企风险化解项目，带动354亿元存量项目复工复产。

来源：郑州发布、大河报、第一财经、券商中国、每日经济新闻