中国房价已接近底部，北上广深的楼市调整已基本完成。尽管您可能对我的观点持怀疑态度，但数据却不容忽视。据北京初建委官网最新公布的网签数据显示，8月份北京二手房网签数量达到14,363套，同比上涨31%。这一增长并非孤例，自517新政以来，6、7、8三个月的二手房成交量均维持在1.4万套以上。

通常七八月份为楼市的传统淡季，但今年6月北京二手房同比增长29%，7月同比增长60%，创下近16个月新高，8月成交量也未出现下滑。随着“金九银十”的到来，从数据上看，北京楼市的硬着陆已基本完成。

若今年九、十月份的成交量保持稳定，那么到年底，北京的底部房源将完成一轮充分换手，急于卖房和买房的群体将完成一次交换。剩下的，将是那些不愿轻易降价的群体。此外，北京的居民购买率在一线城市中最低，因此，今天很可能是北京房价的底部。

深圳8月份的二手房成交量为4,663套，同比上涨49.7%。然而，深圳房价的调整信号并没有北京那么明显，这主要由于深圳经济结构的不同。深圳拥有全国最多的1,044个城中村，全市67.5%的人口住在城中村里。可以说，深圳的商品房走势与绝大多数深圳人关系不大，大量炒作与投资资金在控制楼市。

从2022年成交量触底以来，2023年和2024年每月的成交量都在逐步回暖，今年已连续6个月二手房成交量在5,000套以上，站稳了成交量中库线。虽然深圳楼市成交量的底部已经出现，但价格仍会慢慢回调，毕竟之前涨幅过大。

深圳房价想要全面回暖，还需等待全国GDP和出口产值的回暖。不过，如果您想抄底深圳的底价房源，可以加以关注。目前，成交价格在500万以下的房源数量较去年同比有所增长，说明底价房源在持续减少。

上海今年8月份的市场呈现出显著增长，同比增长率高达18%。尤其在8月的一天，单日成交量更是突破了785套，这一数据直接推动了A股房地产板块的强劲上涨甚至房地产ETF也迎来了暴涨。上海楼市的这一变化，与以往截然不同。

自2021年9月份以来，上海二手房挂牌房源中，超过90%的房源价格未曾调整。根据连压数据，真正跟随市场做出调整的房源仅占总房源的6%，这意味着实际活跃的房源数量仅在六七千套左右。这充分体现了投资资金与自有资金之间的差异。深圳市场遍布炒房客，一旦风向转变，他们甚至愿意以降价的方式迅速出售房产。

上海的房东中自住比例较高，他们坚持不降价，宁愿放着也不出售。此外，上海楼市的成交量与政策周期性明显相关。从“认房不认贷”到“放开外环”，每一条政策都带来了显著的效果，这充分说明，有很大一批人真心想要在上海安家落户。

今年6月份，上海二手房成交量创下近3年新高，7月份成交量更是突破了2万套，而8月份的成交量依旧保持强劲，这表明成交量底部已经出现。如果后续再有相关政策出台，成交量有望再创新高。

那么，对于有意向购房的您来说关键在于关注那些愿意降价的房源。这类房源数量有限，随着成交量的上升，将稀少。以广州为例，今年8月份的二手住宅成交量同比增长了3.37%，但环比下降了12.8%。尽管广州楼市面临成都等城市的竞争，但均价相比深圳优势。

6月份，广州楼市的成交同比上涨了14.7%，创下近14个月新高。值得注意的是，广州的二手房成交量中，超过4万套房源选择了降价，占比超过1/3。然而，广州房东的稳定性不及上海房东，这背后的原因在于广州近期发展有所放缓。

今年上半年，广州的GDP被重新超越，排名全国第五，GDP增速仅为2.5%，在全国十大城市中排名倒数第一。根据百家民企调查显示，70%的购房者对房价的后市预期持谨慎态度。有趣的是，8月份广州二手房成交中，选择全款购房的买家数量大幅增加，超过53.36%。这背后的原因在于卖家急于套现，更倾向于全款买家。

买家对后市担忧，不愿贷款购房。因此，广州目前楼市现状是以价换量。广州房价的底部取决于广州GDP的走势，因为房价反映了买家对城市未来的预期。观察数据可知，四大一线城市的二手房成交量均迎来触底反弹，这与股市的道理相似，即“量在价先”，成交量触底，价格到位也就不远了。

接下来，这一趋势将传导至各个新一线城市和省会城市。我之前多次分析过，由于房屋租售比的存在，许多城市的底价房子已处于底部。如果您想在一线城市购置几个安身的小房子，近期可以密切关注市场动态。

但请注意，我每次视频都会提醒，所有楼市理论仅适用于一线城市和新一线城市，三四线城市的楼市未来将逐渐趋于理性，不会再有起色。