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除了要求退出8个旧改项目，时代中国还想拿回前期投入的约20亿资金，它的要求会得到满足吗？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：方斯嘉

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：罗婉儿

广州“旧改王”要撂挑子。

4月中旬，业内传出消息，称广州房企时代中国（01233.HK）向广州政府发出一份《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，申请退出广州黄埔、增城、从化共计8个项目。目前，时代中国已向媒体证实了该报告的真实性。

▲网上流传的求救报告截图。

时代中国发家于广州，由于手握大湾区众多旧改项目，被称为广州“旧改王”。消息一出，被外界认为是近年来，房企大规模申请退出旧改的先例。

在申请书中，时代地产提到：“旧改项目沉淀我司大量资金，为顺利度过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。”

除了申请退出8个旧改项目外，时代中国还要求退还增城、从化项目约3亿的履约保证金，及黄埔5个项目约17.1亿元的前期投入资金。

时代中国资金告急？

旧改项目压力多大？

时代中国想卸下担子了。

在《报告》中，时代中国提到，增城、从化3个项目由于旧村改造政策不断调整，目前正暂缓实施。另外，黄埔区5个项目是按照政府要求提前启动拆迁，目前拆迁工作已基本完成，但由于政策变化，无法正常推进。

“过去资金状况等情况的变化，使得房企退出传统招拍挂拿地项目，这种情况相对多。但是退出城市更新的动作倒是比较少。”知名地产分析师严跃进指出。

事发突然，为何“旧改王”此时要大规模“退村”？

“如果手上十多个旧改项目一起在推进，再加上政策风险，确实是蛮大压力，何况时代本身正常的二级开发也是很大资金压力了。” 一位广州本地从事旧改工作的人士对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员提到。

▲时代中国“报告”中涉及的广州旧改项目。

自2021年以来，广州旧改项目被大规模叫停，如今黄埔区仍有部分旧改项目进入整改中。

“一但项目开启运作，每拖一天，就是消耗几十、上百万不等的资金，开发商的压力也很大。”另一位旧改人士指出。

在《报告》中，时代中国亦提到了这一点，“受多方位政策叠加影响，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响我司现金流稳定性，而旧改沉淀我司大量资金。”

“旧改项目开发进程中需要大量的资金投入，且开发周期较长，而随着房地产调控政策收紧，以及2020年以来疫情不定期反弹，时代中国位于大湾区的一些旧改项目基本处于停摆状态，大量资金沉淀以及去化承压，叠加融资难度较大，使得其不得不求助市政府支持其纾困缓解流动性压力。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出。

IPG中国首席经济学家柏文喜对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出：“时代中国造成目前这个结果，企业本身的问题应该还是主要的，明知旧改项目不确定性因素过多、周期太长，但是贪图旧改厚利而过多介入旧改项目，造成大量资金沉淀。至于市场下行引发企业流动性紧张则是次要原因。”

此番退出，是否意味着此后会削减旧改项目比例？时代中国答复无冕财经称：“城市更新是我司的核心业务之一，目前我司在国内各地的城市更新项目均在稳步有序推进当中。”

据公开资料显示，若时代中国退出8个旧改项目，在广州约剩下番禺东联村、花都横潭村河西经济社旧村、增城官湖村、南沙大塘村、黄埔红卫村一二社共计6个项目。

20亿拿得回来吗？

时代中国并不只是想要退出项目，还想拿回退还项目近20亿款项。

《报告》指出，“我司面临前所未有的压力，上述项目履约保证金及前期投入款的退还，将有力支持我司度过当前阶段性困难，恳请政府大力支持解决。”

“一般情况下，官方是不会承诺退还旧改项目保证金和前期款的，但具体要看协议是怎么签的。”一位旧改人士评价称。

报告提到，恳请市政府协调今年4月底前退还增城、从化项目的3亿履约保证金，并要求按照“城市更新10条”等有关政策，退还在黄埔5个项目中前期投入的17.1亿元。

无冕财经查询黄埔区发布的《广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》（简称“城市更新10条”），文件提到：“涉及重点征拆任务的旧村改造项目，可由征拆主体委托村集体及合作企业先行收购安置，符合城市更新政策的征拆费用及安置面积可纳入后续改造成本，若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复，征拆费用可由区财政本息退还合作企业。”

该份文件出台的时间是在2019年9月，当时黄埔区正以“先拆后建、以拆促建、拆建并举”进行大规模旧改。但这个动作，在2021年被叫停整改。

严跃进指出：“全国性的城市更新政策略有收紧和规范的表现，如2021年8月，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，类似政策对于此类城市更新确实会产生一定的影响，或也增加城市更新的业务成本。”

不过，一些行业专家认为，时代中国此番若成功“退村”，将在本地市场引起多米诺骨牌效应。

“若本次时代中国成功退出旧改项目，或将引起更多流动性承压的企业效仿此类动作。”梁楠对无冕财经研究员指出，对于部分融资较受限、销售表现不及预期，以及企业自身未寻求到有效纾困方式的房企，跟随是有一定的可能性的。

“时代中国目前面临的阶段性困难应该是真实的，而向政府求助也无可非议，在目前政策面回暖情况下，地方政府给予力所能及的支持也是有可能的。如果得到政府的实质性帮助，则有可能会引起广州乃至广东其他房企的后续跟随。”柏文喜认为：“由此一来，对于当地市场而言，旧改项目的推进会更加困难和缓慢，因为旧改项目放量减速而会导致新房市场供应预期趋紧，可能会因此而推动新房市场房价上扬。”

实际上，在广州本地曾有过退还保证金的先例。

上海升龙曾将3亿旧改保证金转到广州番禺明经村监管账户，2021年12月，升龙对外宣称因政府政策发生变化，暂缓明经村旧村改造项目，暂缓期3 年。同时，从监管账户中一次性支付3000万元补偿款给明经村，剩余资金一次性返还给上海升龙。

上一家公开向官方求救的河南建业，如今仍在苦撑中。不过，在求救信发出后不久，建业按期归还了到期的美元债券。

资金危机，还是假哭穷？

“关于时代中国退出旧改的事件受到市场的关注。类似事件也说明，除了传统的房地产开发业务外，旧改业务也受到近期房企资金和行情萧条的拖累。”严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员分析。

那么，时代中国的资金情况告急了吗？

外界将此番事件与4月底即将兑付的美元债联系起来。时代中国近日向投资人表示，已就四月底到期的两笔美元公开债做好兑付的资金筹措安排，该两笔美元债包括：4月20日到期的1.67亿美金美元债，以及4月26日到期的1.75亿美金美元债。

若是时代中国可以成功兑付2021年4月的美元债，意味着下半年没有境外债问题，只需要等到2023年，才有新的偿还压力。这也说明，时代中国今年的美元债偿还压力，相比起其他房企要小一些。

▲时代中国到期债务情况。

时代中国执行董事牛霁旻指出，年内面临到期偿还的债务只有85.1亿，主要由4月底到期的美元债，及8月、9月到期的27亿境内公司债，还有37亿国内银行及其他贷款。其对外表示，“很有信心会按时偿还该笔债务。基本没有压力。”

为此，时代中国选择了相对保守的路径。3月31日，2021年业绩会上，时代中国做出业绩目标下调，将原先千亿规模，将至目标大概650亿左右。

虽然时代中国对外界展示其应对债务问题“压力不大”，但难抵国际评级机构对内房股的信心缺失。

“评级下调反映了我们预计由于未来12-18个月时代中国控股的合同销售额可能下降，公司的经营现金流将下降，流动性将减弱。” 穆迪助理副总裁/分析师Kelly Chen在报告提到。因此，穆迪已将时代中国控股（01233.HK）的公司家族评级（CFR）从“B1”下调至“B2”，并将该公司的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，评级展望仍为“负面”。

4月14日，有市场传言称，在官方协调下，保利为时代中国提前支付了一笔土地款，以帮助改善这家民营开发商的流动性。

但此说法被推翻。地产相关人士指出，该收入为时代中国对地块的“一级收入”，指的是该地块为时代中国前期整理，后通过招拍挂卖给保利。因此，是由保利支付给政府，再由政府支付给时代中国。

实际上，外界对于时代中国是否“暴雷”的恐慌情绪已出现。这样的消息，让脆弱的市场犹如惊弓之鸟。

受“求救信”影响，截至4月19日收盘，时代中国的股价为2.97港元/股，较前一工作日下跌约10%。