茅台与房地产:你涨我也涨,你跌我也跌?

悠悠地产观 2024-06-25 05:33:45

茅台最近有点烦,因为售价在下跌。

根据酱酒平台“不二酱”的监测,截至6月10日,2023~2024年的原箱茅台的价格已经跌去5~10元/瓶,2024年的散瓶跌幅更是高达40元/瓶,批发价从年初的2700元/瓶跌到了2445元/瓶。目前,这个态势还在持续。

与此同时,茅台的股价也在跌。从5月7日最高1741.75元,跌到6月24日最低摸了1414元。

中国市场曾有两个经典认知:“楼市不会跌”与“茅台永远涨”。如今,它们都已被打破。下行的楼市与跌价的茅台更像是一对难兄难弟。从这个角度而言,我们确实每天都在见证历史。

仔细翻阅近20年的相关统计数据,楼市与茅台之间微妙的关联就会显出端倪,它不是孤立的,可谓“楼市旺,茅台兴,楼市弱,茅台衰”。

拉开十年左右的纬度来看看茅台的价格,这是此轮茅台涨价周期的起点。2015年,53度飞天茅台在市场上单价约在900元上下,2016年的中秋节后涨到1100多元,2017年突破1200元,此后几年,涨价更是一发不可收,最高时已经高达3100元。茅台自此成为价格永远涨的强大资产。

如果将这样的走势,和同期房地产领域的两个指标对比起来看,就很有意思。我们不看房价涨幅,也不看商品房销售面积,而是要看“开发企业资金到位情况”和“新开工面积”两项指标,个中道理,随后再谈。

2015年,房地产开发企业到位资金125213.06亿元,创下2000年以来的新高,这个科目的数据一直上涨到2021年到达峰值:200132.21亿元。要知道,实际到位资金如此规模的增幅在历史上并非常态,即便是2010年以来,也是如此,甚至在个别年份还呈环比下跌。

(房地产开发企业资金到位情况。来源:中国统计年鉴)

房地产新开工面积态势,也与到位资金情况基本一致,2015年新开工面积154453.68万平方米,这是一个基点,此后新开工面积一路上涨,峰值一度维持在22亿平方米左右。

(图表2 房地产新开工面积情况。来源:中国统计年鉴)

2015年发生了什么?上一轮“去库存”。其时,大规模棚改货币化安置启动,央行在此前一年已经开启连续6次降息,5次降准,下调首付,房贷利率开打7折,除了特大型城市之外,全国其他城市的限购政策也大幅调整放松。于是,楼市在2015年开始升温,一个上行周期开始。

这个态势,大概比茅台开启大幅涨价早了将近一年。

为什么不看房价、销售面积,而要看资金到位情况和新开工面积?这与茅台酒消费场景有关。中国是人情社会,经济活动中,商务宴请有极其重要的地位。相比于互联网、高科技等产业,房地产和建筑工程领域链条长,环节多,人数众,因此商务宴请的频率更高,对业务推进的影响也更大,正所谓“无酒不成席”,而茅台以其特殊的地位开始成为这种场景中的主角。

我们有几位朋友是茅台不同级别的经销商,他们都记得,2021年以前,他们的大客户中,房地产和建筑工程企业的比例不低。一些房地产企业的老板还是各类茅台酒的藏家,不乏为了特定年份或种类的茅台酒而“一掷千金”。

位于北京西城区某个豪宅项目的老板,曾邀我们到他的私人茅台酒窖品酒,不同年份的茅台酒琳琅满目,铺陈其中,价值不菲。兴致高时,他曾豪言,这样的私人茅台酒窖,他在不同城市还有好几个。

这是房地产、工程领域与茅台密切关系的真实写照。资金到位情况和新开工面积之所以很重要,是因为这两个指标高,商务宴请的频率才会高,对茅台的需求才会多,只有有钱开工,工程不断进行时,才会不断地消耗茅台。反之,钱不到位,工程不开,也就没钱没场景消耗茅台了。

如果有专业团队能够获取足够权威的数据,能够计算出“每实际到位1000万元”或是“每开工1万平方米”消费茅台酒的数量,那么,一定是一个非常有价值的数据,甚至对产业发展有先行指标意义。

一损俱损,一荣俱荣。当这两个指标开始从高位下行时,茅台的下行也开始有了征兆。房地产开发企业实际到位资金是从2022年开始下滑的,新开工面积下滑要早一年,从2021年开始。

2022年,房地产开发企业实际到位资金下滑至148357.29亿元,2023年进一步下滑至127459亿元,降幅13.6%;新开工面积从2021年开始下滑,当年新开工面积198895.05万平方米,2022年下滑到120107.43万平方米,2023年进一步下滑,只剩95376万平方米。

2021年,飞天茅台的市场价格到达峰值,一度达3100元/瓶,此后就开始走下坡路,直到近日,跌势进一步明显,这与房地产开发企业资金到位情况和新开工面积的走势亦步亦趋。现在,重要数据还在下行,国家统计局的数据显示,今年1~5月,房地产开发企业到位资金42571亿元,同比下降24.3%。

(图表:2024年1~5月房地产开发企业资金到位情况。来源:国家统计局)

当然,近两年茅台金融化的态势也在很大程度上影响了价格走势,就像房地产“房住不炒”一样,茅台“酒喝不炒”的治理目标,也与房地产有异曲同工之妙。

房地产的产业链条之长,牵涉之多,茅台兴衰提供了一个更为直观具象,也更为感性的事例,它很好地诠释了“地产贵为周期之母”的道理所在。茅台的走势,也为我们分析预判楼市走势提供了一个工具,可以在一定程度上成为理解楼市是否真正回到正轨的先行指标之一。

5月17日多项措施出台,推动房地产市场健康稳定发展。在降首付,取消房贷利率下限的同时,一再强调房地产白名单要落实到位,应贷尽贷。这毫无疑问,是影响房地产企业和市场回暖的关键所在。

在房地产开发企业实际到位资金中,国内信贷资金一直是十分重要的角色,比例至少在七分之一,房地产兴盛之时,甚至更多。而在当下,实际到位资金中的国内信贷资金还在下滑,今年1~5月,同比下降6.2%。

如果能够构建起实际到位资金——新开工面积——茅台消耗量之间的关联,那么,作为一项参考指标,何时茅台的市场表现有所改观,房地产资金到位情况的修复在一定程度上就有了进展,这比市场成交量距离更近,也更为直观。

以现在茅台的表现,距离这一步或许尚且遥远。这提醒有关企业,应该更努力地适应市场和监管体制的变化,改善境遇。这也提醒监管部门,已有政策措施的力度和效果仍需及时评估,市场千变万化,惟有及时完善、引导,体量巨大、产业链极长的房地产才能走出困境,中国经济才能进一步行稳致远,穿越周期,抵达彼岸。

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评论列表
  • 2024-06-25 14:16

    哈,当时茅台宣布涨价时,都意识到结局和房地产一样,是师从房地产的愚蠢操作。

    春梦了无痕 回复:
    房地产提价去库存和茅台逆市提供相同

悠悠地产观

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