茅台最近有点烦，因为售价在下跌。

根据酱酒平台“不二酱”的监测，截至6月10日，2023~2024年的原箱茅台的价格已经跌去5~10元/瓶，2024年的散瓶跌幅更是高达40元/瓶，批发价从年初的2700元/瓶跌到了2445元/瓶。目前，这个态势还在持续。

与此同时，茅台的股价也在跌。从5月7日最高1741.75元，跌到6月24日最低摸了1414元。

中国市场曾有两个经典认知：“楼市不会跌”与“茅台永远涨”。如今，它们都已被打破。下行的楼市与跌价的茅台更像是一对难兄难弟。从这个角度而言，我们确实每天都在见证历史。

仔细翻阅近20年的相关统计数据，楼市与茅台之间微妙的关联就会显出端倪，它不是孤立的，可谓“楼市旺，茅台兴，楼市弱，茅台衰”。

拉开十年左右的纬度来看看茅台的价格，这是此轮茅台涨价周期的起点。2015年，53度飞天茅台在市场上单价约在900元上下，2016年的中秋节后涨到1100多元，2017年突破1200元，此后几年，涨价更是一发不可收，最高时已经高达3100元。茅台自此成为价格永远涨的强大资产。

如果将这样的走势，和同期房地产领域的两个指标对比起来看，就很有意思。我们不看房价涨幅，也不看商品房销售面积，而是要看“开发企业资金到位情况”和“新开工面积”两项指标，个中道理，随后再谈。

2015年，房地产开发企业到位资金125213.06亿元，创下2000年以来的新高，这个科目的数据一直上涨到2021年到达峰值：200132.21亿元。要知道，实际到位资金如此规模的增幅在历史上并非常态，即便是2010年以来，也是如此，甚至在个别年份还呈环比下跌。

（房地产开发企业资金到位情况。来源：中国统计年鉴）

房地产新开工面积态势，也与到位资金情况基本一致，2015年新开工面积154453.68万平方米，这是一个基点，此后新开工面积一路上涨，峰值一度维持在22亿平方米左右。

（图表2 房地产新开工面积情况。来源：中国统计年鉴）

2015年发生了什么？上一轮“去库存”。其时，大规模棚改货币化安置启动，央行在此前一年已经开启连续6次降息，5次降准，下调首付，房贷利率开打7折，除了特大型城市之外，全国其他城市的限购政策也大幅调整放松。于是，楼市在2015年开始升温，一个上行周期开始。

这个态势，大概比茅台开启大幅涨价早了将近一年。

为什么不看房价、销售面积，而要看资金到位情况和新开工面积？这与茅台酒消费场景有关。中国是人情社会，经济活动中，商务宴请有极其重要的地位。相比于互联网、高科技等产业，房地产和建筑工程领域链条长，环节多，人数众，因此商务宴请的频率更高，对业务推进的影响也更大，正所谓“无酒不成席”，而茅台以其特殊的地位开始成为这种场景中的主角。

我们有几位朋友是茅台不同级别的经销商，他们都记得，2021年以前，他们的大客户中，房地产和建筑工程企业的比例不低。一些房地产企业的老板还是各类茅台酒的藏家，不乏为了特定年份或种类的茅台酒而“一掷千金”。

位于北京西城区某个豪宅项目的老板，曾邀我们到他的私人茅台酒窖品酒，不同年份的茅台酒琳琅满目，铺陈其中，价值不菲。兴致高时，他曾豪言，这样的私人茅台酒窖，他在不同城市还有好几个。

这是房地产、工程领域与茅台密切关系的真实写照。资金到位情况和新开工面积之所以很重要，是因为这两个指标高，商务宴请的频率才会高，对茅台的需求才会多，只有有钱开工，工程不断进行时，才会不断地消耗茅台。反之，钱不到位，工程不开，也就没钱没场景消耗茅台了。

如果有专业团队能够获取足够权威的数据，能够计算出“每实际到位1000万元”或是“每开工1万平方米”消费茅台酒的数量，那么，一定是一个非常有价值的数据，甚至对产业发展有先行指标意义。

一损俱损，一荣俱荣。当这两个指标开始从高位下行时，茅台的下行也开始有了征兆。房地产开发企业实际到位资金是从2022年开始下滑的，新开工面积下滑要早一年，从2021年开始。

2022年，房地产开发企业实际到位资金下滑至148357.29亿元，2023年进一步下滑至127459亿元，降幅13.6%；新开工面积从2021年开始下滑，当年新开工面积198895.05万平方米，2022年下滑到120107.43万平方米，2023年进一步下滑，只剩95376万平方米。

2021年，飞天茅台的市场价格到达峰值，一度达3100元/瓶，此后就开始走下坡路，直到近日，跌势进一步明显，这与房地产开发企业资金到位情况和新开工面积的走势亦步亦趋。现在，重要数据还在下行，国家统计局的数据显示，今年1~5月，房地产开发企业到位资金42571亿元，同比下降24.3%。

（图表：2024年1~5月房地产开发企业资金到位情况。来源：国家统计局）

当然，近两年茅台金融化的态势也在很大程度上影响了价格走势，就像房地产“房住不炒”一样，茅台“酒喝不炒”的治理目标，也与房地产有异曲同工之妙。

房地产的产业链条之长，牵涉之多，茅台兴衰提供了一个更为直观具象，也更为感性的事例，它很好地诠释了“地产贵为周期之母”的道理所在。茅台的走势，也为我们分析预判楼市走势提供了一个工具，可以在一定程度上成为理解楼市是否真正回到正轨的先行指标之一。

5月17日多项措施出台，推动房地产市场健康稳定发展。在降首付，取消房贷利率下限的同时，一再强调房地产白名单要落实到位，应贷尽贷。这毫无疑问，是影响房地产企业和市场回暖的关键所在。

在房地产开发企业实际到位资金中，国内信贷资金一直是十分重要的角色，比例至少在七分之一，房地产兴盛之时，甚至更多。而在当下，实际到位资金中的国内信贷资金还在下滑，今年1~5月，同比下降6.2%。

如果能够构建起实际到位资金——新开工面积——茅台消耗量之间的关联，那么，作为一项参考指标，何时茅台的市场表现有所改观，房地产资金到位情况的修复在一定程度上就有了进展，这比市场成交量距离更近，也更为直观。

以现在茅台的表现，距离这一步或许尚且遥远。这提醒有关企业，应该更努力地适应市场和监管体制的变化，改善境遇。这也提醒监管部门，已有政策措施的力度和效果仍需及时评估，市场千变万化，惟有及时完善、引导，体量巨大、产业链极长的房地产才能走出困境，中国经济才能进一步行稳致远，穿越周期，抵达彼岸。