《港湾商业观察》施子夫
在地产仍处于调整期之际，中介巨头贝壳（02423.HK；BEKE.US）的日子也相当难过。
日前，贝壳公布了第一季度业绩情况。
01
一季度营收净利润大降
今年一季度，贝壳实现营收164亿元，与去年同期的203亿元相比，同比下滑了19.24%；经营利润1185万元，与去年同期的29.78亿元，同比下跌了99.60%；归母净利润4.32亿元，与去年同期的27.47亿元相比，同比大幅下滑了84.28%；经调整净利润为13.92亿元，与去年同期的经调整净利润35.61亿元相比，同比下跌61%。
此外，同一时期，贝壳平台总交易额达到6299亿元，同比下降35.2%。其中，存量房交易总额为4532亿元，同比下降31.8%；新房交易总额为1518亿元，同比下降45.4%；新兴业务及其他的总交易额为215亿元，同比下降19.3%；家装家居的总交易额为34亿元，同比增加26.1%。
针对交易额的下滑，贝壳表示，主要由于积压的需求在COVID-19管控限制放宽后得以释放，且交易活跃高峰集中在2023年2月和3月导致2023年第一季度的房产交易市场基数较高，及供需两侧走弱导致2024年第一季度新房交易市场低迷。
此外，贝壳还指出，净收入下降主要由于存量房业务及新房业务的净收入减少，部分被家装家居及房屋租赁服务的净收入增加所抵消。
据贝壳CFO徐涛介绍，一季度，存量房营收为57.3亿元，同比下降37.6%，业务的贡献利润率为44.5%，同比下降4.6个百分点；新房营收为49.2亿元，同比下降41.5%，业务的贡献利润率为22.3%，同比下降4.8个百分点，并且国央企开发商佣金收入占比约为49%，保持在相对的高位；非房产交易服务业务的收入同比增长112.9%，收入占比达到35%，同比提升21.7个百分点。
对于市场后续表现，贝壳董事会主席兼CEO彭永东认为：“这种情况预计会在后续季度有所好转。”
彭永东指出，随着存量房市场逐渐扮演更重要的角色，中国的房地产行业正加速转型迈向新时代，公司积极连结行业优质门店，也在直营品牌创新门店网点模式，显著增强了社区扎根和服务能力，逐步打造一站式居住服务的入口。
截至2024年3月31日，贝壳门店数量为44216家，较上年同期增加7.1%；贝壳活跃门店数量为42593家，较上年同期增加7.5%；经纪人数量为442705名，较上年同期增加1.6%；活跃经纪人数量为399159名，较上年同期减少3.0%。
02
投行券商看法各异，政策利好的预期？
一季度差强人意的业绩表现，令国际投行对贝壳的盈利预期产生分歧。
汇丰银行认为，贝壳首季业绩明显受高基数挑战，因去年首季为中国经济重启的强劲季度。第二及第三季盈利将为更正常的比较基数，下调贝壳2024年至2026年平台总交易额预测约2%。
汇丰银行指出，市场目前焦点为政府5月公布多项举措，包括房屋以旧换新、首付比例下降及按揭政策改变等，对交易造成的影响。期望有关政策改善内地一手及二手楼成交，并使公司受惠。公司亦在首季继续回购，动用2.2亿美元，相等于2%流通股份，显示公司承诺强化股东回报。
开源证券研报表示，公司积极扩张门店网络及加盟品牌驱动份额提升，家装家居业务随规模增长持续优化迭代，租赁业务高速扩张。（1）房产交易：短期看，二手房市场交易量增长稳定，贝壳平台2024年4月二手房交易单量同比增长14%，新房市场或面临挑战，政策供需两侧发力下居民预期有望改善，中长期存量趋势下追求份额增长及生态系统发展；（2）新业务：家装家居业务随基础能力完善不断提升服务质量，随规模扩张、亏损率有望收窄；长租业务运营规模有望持续高速扩张。
开源证券表示，考虑到房产交易业务增长承压，下调公司2024-2026年non-GAAP净利润预测至79.2/99.2/112.7亿元（前值87.3/105.4/124.3亿元），对应同比增速为-19.3%/+25.3%/+13.7%，对应摊薄后EPS2.2/2.8/3.1元。地产政策密集出台驱动国内地产行业企稳，公司平台化优势及门店扩张驱动份额持续提升，等待家装家居及租赁业务驱动二次增长，当前股价43.9HKD对应2024-2026年18.1/14.5/12.7倍PE，维持“增持”评级。
摩根大通则表示，维持贝壳港股“增持”评级，将2024年收入/每股收益预测分别上调2%/1%，以反映政策前景更为乐观及市场情绪改善，目标价上调至51港元。随着过去三年力度最大的房地产支持政策出台，对贝壳股价表现的看法转为更加正面。
报告称，贝壳核心业务和新业务均持续取得进展。核心代理业务市场份额继续增长。1季度新房成交量跑赢行业10%。新业务方面，1季度家装/租赁业务收入分别强劲增长71%/189%，合计贡献总收入的35%(2023年4季度为33%)。今年前5个月，公司斥资3.4亿美元进行回购，回购股份占在外流通股份总数的2%。回顾2023年全年公司回购股份约占在外流通股份总数的3.7%。这表明本年迄今的股票回购速度略快于去年。
杰富瑞则指出，贝壳今年将在不同领域进行再投资，以提升市场份额，其在房地产交易市场的领先竞争地位将保持不变。预计贝壳第二季度收入将同比增长8%（此前预测增长5%）至210亿元。考虑到交易项目再投资和新业务，预计贝壳整体毛利率将稳定保持在25%左右，non-GAAP净利润率为7%（此前预期9.5%）。
高盛也谈及，上调贝壳目标价至54港元，并上调收入及纯利预测。贝壳首季盈利超预期，其线上线下整合的平台模式能够有效地利用营运杠杆，并预期公司将从中国房地产行业持续的政策支持中获益。将贝壳2024-26年收入预测上调2%，non-GAAP纯利上调4%，将目标价从52港元提升至54港元，并维持“买入”评级。
03
消费者投诉贝壳省心租，诸多问题引发关注
值得关注的是，作为消费者接触频繁的中介服务平台，在黑猫投诉平台上，截至6月15日，关于贝壳找房的投诉量有2341条，已完成1677条。查询来看，不少消费者投诉贝壳找房存在的问题有发布虚假房源、恶意扣除房租、不退款押金、存在霸王条款以及出租甲醛严重超标房等。
根据一季报显示，贝壳省心租在管房源量从去年同期的9万套激增至24万套，入住率达96.5%。
据新快报日前发布的《管家不作为、维修不及时……“不省心”贝壳服务品质遭质疑》一文显示，家住广州的业主陈女士（化姓）于2023年3月与贝壳省心租签约，托管房屋两年。按照合同约定，贝壳省心租对陈女士的房屋设置了寻租期、空置期和管理费。陈女士算了一笔账：在托管的两年里，签约租金为4300元/月，贝壳和她约定了2.5个月的空置期（第一年30天，第二年45天），在空置期内，即使贝壳已招募到租客，业主也不获得租金，同时约定了960元/年的管理费，两者共计12600多元。
陈女士表示，虽然计算下来省心租的费用比普租高了些，但她想着只要省心就无所谓。然而托管后陈女士却发现，管家并未按照合同约定，定期向租客催收水电气费和物业费。“即使我多次催促，管家仍没能及时帮我收取或代缴相关费用，待近期清算才发现，我已经垫付了6000多元的费用。”陈女士说。
对此，陈女士多次向贝壳投诉管家的服务问题，要求付清拖欠的物业费，此外还要求贝壳省心租按照合同赔付违约金并解除托管合同。“经过多次沟通，管家依然不承认自己的服务不到位，且表示其公司无法满足我的相关诉求，让我起诉处理。”陈女士说。
6月7日下午，新快报陪同陈女士来到贝壳省心租位于广州市天河区的总部沟通协商。对接的相关负责人表示，按照合同约定，管家确实存在逾期催收租金的问题，服务不到位；对于陈女士提出的赔付逾期违约金并解除托管合同的诉求，负责人表示将于6月12日前给予相关解决方案。然而，截至该文时，陈女士表示诉求仍未解决，后续将考虑通过起诉维护自己的合法权益。
著名经济学家宋清辉认为，作为房地产中介服务龙头企业，贝壳的信誉及口碑无疑是基本底线，也是生存线和竞争力，从新快报发布的这篇陈女士情况来看，贝壳显然存在明显过错，涉嫌违约、欺诈及严重不负责任。而从黑猫投诉众多消费者投诉情况来看，贝壳也可能存在诸多问题，所以引发消费者众多愤慨。“建议贝壳认真查找原因，尤其是否在管理上存在漏洞，如果口碑持续不佳的话，在竞争极为激烈的房地产中介领域，中长期对公司的伤害可能越发严重。”（港湾财经出品）
