现在关于东区的概念似乎又有很大的包容性，但凡是在东二环东面的晋安区楼盘都能称之为东区。
毕竟早些年东区的发展比较快，成交单价也比较高，而后来在晋安区东部的开发商基本都说自己是东区楼盘。
理论上说，这么宣传也没问题，但是作为购房者，对楼盘还是要多几分了解，尤其是刚需楼盘，对于核心卖点要认真权衡。
前言
图片来源于中介
这几天，中介刷屏了一个东区楼盘，据说要开盘了。
打开贝壳APP，显示参考均价为2.3万每平米，长期浏览看房APP的人都知道，这只是“参考价格”。
而之前该楼盘的宣传标语就打出特价房17888元每平米，但那只不过是一个二楼的房源，18888元每平米是五楼的房源。
说一下楼盘的基本情况，开发商是福州建工（市属国企），总户数924户，容积率为2.8，有规划高层和类洋房共11栋。
目前要开盘是9号楼和12号楼，前者是类洋房（下面统称洋房），后者为高层产品。
有业内人士透露，可能洋房产品的均价约为2.3万，高层产品的均价为2.15万。
理论上说，3万多的指导价这么卖有很多优惠了，但考虑到与东区核心地段的差距，也卖不了高价。
至于价格有没有空间，最后会做一个小结，希望耐心看完。
PART 1
图片为实地拍摄
之前做过楼盘的测评，现在重新说一下关于刚需盘的几个主要配套：
宣传上说离地铁口上洋站比较近，但是由于在修路阶段，步行3公里多没有参考价值，那么模拟路修好的距离，大约可控制在900米左右。
这个距离是属于准地铁房范畴，可能要通过共享单车或者其他第三方交通工具换乘2号线。
宜家商圈作为商业配套的距离适中，大约在1.1公里左右，但是这种商业综合体和传统吃喝玩乐购的综合体体在经营上有所差距。
如果只是单纯地说满足刚性需求的生活配套，楼盘周边有不少中小型超市，便利店和餐饮店。
新房不承诺划片，而周边的教育配套相对会比较薄弱，只能说临近学校的楼盘接送方便。
很多人会在意医疗配套，其实这是一个误区，就福州普通地段而言，到就近的三甲医院都不会太远，还有一点，这不算重要的生活配套。
PART 2
图片为实地拍摄
关于详细配套，可以看之前的测评，现在就分为优缺点来聊这个楼盘。
休闲配套理论上说，对于普通上班族有一定的作用，这个楼盘南面就是光明港公园。
如果是高楼层的视野，可以直接看到光明港公园，而该公园离楼盘直线距离就100米左右，就隔着一座高架桥。
除了能看到龙舟外，这个公园也适合早上平日晨练，夏天纳凉之所。
同时，在这个公园周边，还有不少体育锻炼设施，比如平日里有不少人在此打篮球，设备保养还算不错。
离公园近的房子，对于普通业主来说，在晚上可能有比较多的发挥空间。
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从户型上看，在售的9号楼洋房户型得房率是比较高的。
其中89平米是端头户，88平米为中间户，都是属于三开间朝南，房间两南两北的布局。
两个户型基本一样，主要区别是主卧的卫生间，端户靠边采光，中间户靠采光井。
这个户型的优点就是可以做四房，如果需要一个大横厅，三房够用的话，就可以做一个大横厅。
这种小户型有6米左右的阳台也相对比较合理，因为这个楼栋高楼层的话有比较好的景观视野。
这两个户型和12号楼87平米的户型表面上看差距不大，但后者是属于中间户，单向采光的，做不到南北通透。
当然，这两种户型差异比较大，未来也会体现在均价上，看自己怎么取舍吧。
PART 3
图片为实地拍摄
这个楼盘缺点也很明显，就是楼栋正对高架桥，在售的9号楼，离高架桥很近。
这对于楼层的选择上会有点尴尬，因为要视野好一点的话，比如说想全景看到光明港公园，那就要尽量选择高楼层。
但是根据声音传播原理，靠近高价桥等主干道的楼栋，楼层越高噪音越大。
在大桥下观察了很长时间，去特意感受噪音，那么看到这边大货车很多，而小车在路况拥堵的时候也是不断按喇叭。
从周边的绿植分布可以看到，这种环境下，如果选择低楼层，除了视野不好外，还会受到蚊虫的侵扰。
如果是为了景观视野选择高楼层的话，就要接受噪音干扰，因为距离太近了，这种条件下即使用上很好的隔音材料，同样避免不了噪音的干扰。
对于9号楼来说，虽然不知道房源的具体定价，但是次顶楼可能不是最好的选择。
这种情况下，相对好的选择，就是能全景看到光明港的楼层即可，前提是能接受噪音的情况下。
12号楼是高层，离高架桥相对远一点，但是由于总高27层，未来高楼层住户同样会受到噪音污染。
图片为实地拍摄
城中村买房不可避免的缺点就是会有不利因素的干扰，比如寺庙，宗祠等古建。
对于当地人来说，这种干扰或许能接受，但是对于其他人来说，会存在抗性。
左上角是将军庙篮球场，旁边就是舍人庙了，而在篮球场的南面榕树下，也有香火供奉，因为小伙伴有顾虑，就不敢拍进去。
除了南面的不利因素外，如果是高楼层视野，也可能看到东南面的凤洋观音阁和将军庙。
除此之外，周边的城市界面还略为逊色，有较多的保障性住房，外来人口较多，除了过往车辆较多外，也有较多移动性摊贩。
小结
图片来源于中介
远山拾里已经拿到预售证的是9号楼的洋房和12号楼的高层，吹风价是洋房2.3万和高层2.15万，但这个价格未必有优势。
首先，作为三远片区，在东区存在感算是比较弱的。
举个例子，以阳光城檀悦的二手房为参照物的话，这个价格可能就贵了一点。
现在檀悦二手房中，低楼层成交价大约不到两万一，而高楼层成交价大约在两万二左右，且基本是带装修的。
首先，从地段上说，如果把它定位为东区楼盘的话，那么檀悦离东区核心地段直线距离大约2公里，而远山拾里距离大约4公里。
那么檀悦的地段明显是优于远山拾里的，檀悦除了前期的地库管理问题外，楼盘本身还是有一定品质的。
刚好满二的次新房对比期房来说，能省下不少的装修成本和租房成本，现在处于买方市场，也可以等带有诚意的房东。
当然，除了檀悦以外，还有很多二手房可做对比。
因为处于弱东区板块，综合对比后，会发现如果真按洋房2.3万，高层2.15万卖的话，没有太明显的优势。
虽然三远片区和远山拾里的直接竞品比较少，但是在弱东区板块，会受到二手房次新房的影响。
当然，吹风价也可能是营销手段的一种。
很多楼盘在开盘前，会对意向客户群体报一个略高的价格，等到真正开盘的时候，就打电话通知你“有惊喜”。
给想留在东区的刚需群体的建议，就是综合对比一下次新房，如果远山拾里价格有优势的话再考虑。
当然，如果只想要新房的话，当远山拾里价格超出接受度时，也可以再等待一下其他竞品。
