最近楼市亮点颇多，正是这些带有指标意义的“闪光”预示着：房地产行业已经走出至暗时刻。

2017年《理财周刊》杂志以及微信公众号上曾多次发文，表明一个观点：2020年之后的几年中有可能迎来房地产行业的系统性调整。疫情是无人能预测的，疫情加剧了此轮房地产调整的时间长度。

从现在的时点回望，过去三年房地产市场的深度调整，也正是90年代以来中国房地产市场化进程中第一次系统性调整。

亮点之一：楼面价上涨

连续两年低迷的土地市场迎来翻身之日，在北京、宁波、厦门、苏州、青岛等地，竟然不少地块拍出了地王。

例如，宁波鄞州区位于江东核心板块的两宗地，经过67轮激烈竞价，最终被浙江交控以16.53亿元竞得，溢价率高达25.43%，成交楼面价25948元/平方米，刷新宁波楼面价的天花板。

2024年厦门首拍将军祠地块，7家国企参与竞拍，经过153轮的拼杀，国贸以成交总价32.1亿元，成交楼面价62671元/平方米拿下这宗地块，溢价率高达40.79%，刷新厦门乃至福建楼面价纪录！

还有苏州工业园区的双湖国宾东地块，经过51轮竞价，被绿城以30.82亿元摘下，成交楼面价65022元/平方米，溢价18.22%。这块地不仅仅是苏州地王，也是江苏新地王。

再看整体的情况，据中指研究院2024年一季度（截至3月26日）数据：全国300城住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%；但土地出让金达到2180亿元，同比增长了10.4%。值得注意的是，300城住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。

“楼面价”是什么概念呢？是指只考虑土地成本而折算出的一个大概的房价，实际的房价还包括人工成本、建安成本等，但是地价是大头，而且地价的波动性也高于人力和建安。“楼面价”上涨了，就是说决定未来房价的最大一块成本上涨了。

为什么会涨价呢？并非房地产商疯了，而是他们对未来楼市有信心了。

亮点之二：上海豪宅卖疯

再看新房市场，豪宅是楼市的风向标，近日位于上海新天地板块的“中海·顺昌玖里”项目开盘，以196.53亿元的销售刷新了全国开盘纪录。

在开盘首日，700多位买房人齐聚中海·顺昌玖里售楼处，上演了一场激烈的抢房大戏。该项目开盘当天就卖出了512套房源中的505套。

市场永远不缺钱，也不缺最好的产品，富人们敢于拿出四五千万元出手购房，也预示着楼市至暗时刻已过去。

亮点之三：二手房市场重新活跃

3月以来，多地楼市迎来传统的“小阳春”。深圳乐有家研究中心监测显示，在多个宽松政策的持续叠加效应下，深圳二手房网签量5196套，这是时隔3年深圳二手房月度网签量再次突破5000套，其中二手住宅过户量3840套，环比2月上涨115%。

此外，推行楼市“以旧换新”政策的城市又添一个。4月1日，郑州市房管局等部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。与其他城市不同，本次郑州推出两种模式，一是市场自行交易；二是通过郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手住房，促成群众“卖旧买新”。

新房和二手房是两个市场，但具有非常密切的联动效应，很多改善型购房人是卖旧房、买新房。二手房市场重新活跃预示楼市全面回暖。

亮点之四：土地指标向经济发达区倾斜

最近有些土地新政，也颇有看点。在自然资源部3月份例行新闻发布会上，国土空间用途管制司副司长李亮在接受媒体采访时表示，2024年全国用地计划总量确定为600万亩，对经济发展优势地区倾斜安排基础指标。

用地“基础指标”是个总量盘子，其中包括房地产建设用地。对于房价来讲，如果人口流入地区的人口增量比较大，那么通过充分提供建设用地指标和相应的住房用地，就可以建设更多的商品房和保障房。

一线城市长期以来缺地，所以过去房价在短期内暴涨过几轮。适当对核心城市多供地，可避免房价的暴涨、暴跌。

“财富的预期”有多重要

本轮房地产调整，时间之长、幅度之大都前所未有，挤掉了楼市的泡沫。但是，房价一直下跌也有害于经济，即出现“居民财富效应减退”，进一步又导致消费者不敢消费。

“消费”是社会经济健康运行的龙头。消费不振，则经济不振。

著名经济学家张五常在中国经济的特殊时刻，提笔写出雄文——《从弗里德曼的消费函数理论看中国今天的经济情况》。他提出了6%通胀的建议，核心思想是通过推高通胀来提升中国居民的财富效应，进而刺激消费和经济增长。

张五常先生的文章开始于一个学术探讨，即消费是由什么决定的。张五常先生说：“凯恩斯认为国民消费是基于人们的收入，而弗里德曼则认为国民消费是基于人们的财富。”他又说：“从消费这一点看，所有证据都说弗里德曼是对的。”也就是说，居民消费由居民财富所决定。

张五常先生这里说的其实是现代宏观经济学的一个共识，即消费不仅是消费者当期收入的函数，更是消费者对其未来收入预期的函数。未来预期收入折现回来，便是消费者拥有的财富（其中既包含消费者拥有的外在物质财富，也包含其自己的人力资本）。

“财富下降，代表着市民对将来的收入预期永远地下降了”，张五常先生如是说。

他在文中还指出：“房地产是国民的财富的一部分，可能是最重要的一部分，究竟这一部分是占国民总财富多大的百分比我没有资料在手。但根据朋友提供的资料，这下降是相当严重的。要怎样解决上述的问题呢？让楼价自由浮动，当然是对的。”

通俗说就是，对未来财富的预期决定了人们当下的消费意愿水平。预期财富增加，人们才敢于多消费。

房地产是周期之母，十次危机九次地产。如今，至暗时刻已过，房地产行业避免了硬着陆，将大大支持中国经济的强力复苏！小伙伴们又敢花钱了！